冯焱东：险资为何钟情白银时代的房企

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自2014年以来，保险公司已参股房地产上市企业。今年，势头丝毫没有减弱，文章越来越大。

房地产的黄金时代已经过去，进入了白银时代。房地产企业的利润率正在下降，房地产收入非常接近社会平均利润率。那么，为什么稳健保守的保险公司会在这个时候大举进入房地产行业呢？

这需要从保险和房地产的角度来看。近年来，保险资金规模迅速扩大，但投资回报率一直处于较低水平。回报率低的一个重要原因是投资范围有限，多元化资产配置不到位。

随着保险资产的快速增长，各大保险公司都急于为保险资金寻找新的出路，以提高投资回报。在我国大量优质经济资源集中在上市公司的背景下，保险公司加大了对上市公司股权投资的力度，其中银行股权成为首选。

除了银行，上市房地产企业的股权也成为另一个重要的投资对象。房地产的利润一直在下降，但仍能引起保险公司的兴趣。我们可以从四个方面来理解它:

首先，就行业而言，虽然房地产已经进入白银时代，但空的发展空间仍然巨大。2014年，中国商品房销售面积为12.06亿平方米，商品房销售额为7.63万亿元，是绝对的主导产业。此外，城市化仍是未来一二十年中国经济增长的主要推动力。新型城镇化战略规划已经制定。京津冀协同发展、长江经济带建设和“一带一路”战略也为新型城镇化注入了新的内涵和强大活力，具有广阔的发展前景。除住宅房地产外，商业、文化、旅游度假、养老、医疗、物流、工业园区等房地产也有很大的发展机会。

第二，保险公司投资于领先的房地产公司的股权，这种股权具有高安全性和高收益率。统计数据显示，近年来房地产行业集中度迅速上升。未来，中小住宅企业生存将越来越困难。大开发商的生存和发展前景仍然非常广阔，强势的趋势将会越来越明显。

虽然房地产行业已经进入白银时代，整体风险也有所增加，但领先的房地产企业发展前景看好，部分企业财务稳定性较好，安全边际较高，这是保险资金难得的结构性机遇。据公开数据显示，2012年、2013年和2014年万科的净负债率分别仅为23.5%、30.7%和5.4%，2014年底万科持有的货币资本高达627.2亿元，安全性非常高。虽然一般大型房企的财务指标与万科水平相差甚远，但仍有许多房企具有较高的安全性。

安全性高的同时，虽然销售净利润率下降，但领先房地产企业的净资产收益率保持在较高水平。碧桂园的净资产收益率在2013年和2014年分别达到19.6%和18.4%。从股息收益率来看，万科2013年的股息收益率高达5.5%，2014年为3.72%，远高于一年期固定利率。2014年，碧桂园税前股息收益率高达6.6%，收入可观。不难理解，房地产公司之所以受到保险基金的青睐，是因为它兼具高安全性和不低收益性。

第三，未来保险公司和房地产公司之间会有更大的互动。经过十几年的快速发展，大型房地产公司积累了丰富的开发和运营经验，拥有一大批业主，这对于保险公司来说非常有吸引力。

目前，万科自己的房地产服务只有250万客户，预计10年后将达到1000万。随着其他物业的验收，预计10年内将有6000万至8000万物业客户。庞大的业主群体有各种潜在的需求，如养老金、医疗保健、医疗保健、金融、“互联网+”等。对于保险公司来说，想象中的空房间非常大。目前，社区金融正在全面展开。虽然养老金行业还不成熟，但前景广阔，这都是保险公司竞相大举布局的领域。

对于开发商来说，保险资金规模大、成本低，投资房地产企业后，保险资金可以为房地产企业提供更多的资金支持。开发商以反周期方式低价收购土地和通过并购扩张的机会可能会大大增加，双方可以优势互补，深入合作。在销售方面，房屋公司和保险公司也可以共享客户资源，增加客户粘性。

最后，保险资本入股房地产企业还有一个时间因素。去年股市没有飙升，房地产公司的市盈率和市盈率不高，香港上市的房地产企业更低，这是保险基金的好时机。今年，前海人寿投入巨资投资万科，这也是在股价暴跌之后，所以保险资金频繁投资房地产企业也与时机有一定的关系。

(作者是民生银行房地产研究所首席研究员(600016，股票栏))