房企突围路径：除了做大 还有联合

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◎颜佳每个记者区

2015年，房地产和金融的结合显示出加速的迹象。一方面，为承接上半年a股大牛市，上市房地产企业纷纷抓住机会进行再融资，以充实自己的财力，完成扩张；另一方面，在金融资本的帮助下，中小住宅企业出现并购浪潮，行业集中度加快。

如何利用资本平台扭转房地产上市企业估值偏低的被动局面？对于尚未上市的中小房企来说，通过嫁接资本有机会变得更强吗？9月24日，在全国商报主办的第五届中国价值地产年会上，集团高级合伙人焦、昆吾九鼎首席执行官何强等金融界和资本界人士就此问题进行了精彩的讨论。

第三，前提是帮助房企做大市场价值

今年年初以来，万达商业地产和R&F地产都计划回归a股。万科、中海和碧桂园的物业服务正在寻求分拆上市。碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非房地产业务也试图通过分拆上市。有一段时间，资本运营成了房地产老板们最热衷的事情。

在房地产金融化的时代，房地产老板不仅要考虑如何更好地出售自己的房子，还要考虑如何通过资本运营来扩大公司的市场价值。中信证券房地产分析师陈聪表示，由于a股暂停了房地产企业在资本市场的融资，上市房地产企业的市值管理能力不是很强。然而，随着房地产行业再融资环境的改善和房地产股票估值相对较低，房地产企业提高估值水平比提高短期盈利能力更好。毕竟，提高他们的盈利能力并不容易，所以他们更愿意管理自己的市场价值。

新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，目前房地产企业面临转型困难。无论他们转向哪个方向，充裕的资金都是一个重要因素。如果房地产企业能够通过市值管理提高自身的估值，将有助于后续股权融资的开展，为转型的成功带来更大的财务保障。

虽然a股市场一度高度追捧房企转型的概念，但迄今为止只有少数企业取得了实质性成果。365.com副总裁李智表示，尽管许多上市房地产企业将转型视为市场价值管理的工具，但寻求转型可能并不奏效。

房地产企业吸引投资者的注意力，甚至给出更高的估值，有三个重要的前提条件:第一，明确定位，明确是选择深化市场还是转型，不是每个房地产企业都具备转型的条件。第二是识别基因，知道哪些新行业适合，不要盲目进入新市场。最后，我们应该知道如何向投资者“讲故事”,让他们知道空的过渡市场有多大，从而增强资本市场的信心，促进市场价值的增长。

与上市房地产企业相比，由于a股ipo已经暂停，h股上市几乎是那些游离于资本市场之外的房地产企业的唯一选择。何强认为，虽然h股ipo的估值远低于内地，但作为资本密集型产业，房地产上市将有助于企业拓宽融资渠道，降低融资成本。因此，即使估值相对较低，合格的房屋企业也会尽力上市。

中小住宅企业可以共同突破

与上市房地产企业相比，大量未上市的中小房企没有顺畅的融资渠道，在强强格局中生存并不容易。

在何强看来，房地产行业将呈现两大趋势:一是产业集中度的趋势，即20%的企业占有80%的市场，类似于目前的家电行业。对于剩下的80%的企业来说，他们只占据了空市场的20%;二是工业资产证券化的趋势。过去十年，是房地产发展的黄金十年，业界不想分享，但未来十年将是一个分享的时代。无论是上市还是流行的众筹概念，其本质都是分享经济，通过分享利润和分担风险来实现轻资产战略。“大型住宅企业要突破规模、网络化和证券化并不困难，中小企业的问题更多。”何强表示，过去，中小企业的出路要么是转型，要么是出售，但现在出现了一种新的路径，称为“联盟”。目前，九鼎有一个商业项目计划，旨在帮助中小商业地产公司联合起来，搭建一个相对较大的平台。其方法是让商业管理公司的股东成为项目平台的股东，平台负责这些商业管理公司的股权，从而构建一个基于互联网大数据的商业服务平台。

根据何强的设想，该商业项目计划在大数据分析的基础上，将全国数百家线下实体商业中心整合成一家o2o商业服务上市公司。预计综合平台公司的利润将达到10亿元，市值200-300亿元，最终在资本市场实现突破。