变革曙光已现：价值地产明确行业转型方向

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本报记者王杰包玉玺白静雅杨凌强

在过去的一年里，从互联网到金融，到整个产业链的建立，房地产行业的内容和跨境努力几乎是所有行业中最大的。在转型过程中，许多企业遇到了困难，有些甚至陷入了战略“陷阱”。转换是如何正确的？9月24日，在南京召开的第五届中国价值地产年会暨2015中国价值地产综合评价榜颁奖典礼上，与会者围绕转型创新等话题展开了热烈讨论。

“大型企业正面临增长极限和增长危机，而中小型企业正面临并购的威胁。小企业的最佳方式是出售项目、土地和股份。如果他们卖得不快，将来就卖不出好价钱。如今，企业转型、跨境和多元化已经成为房地产企业的必然。”新城控股高级副总裁欧阳杰认为，这就是房地产业必须转型的原因。

然而，这种转变是对开发者现有资源的挑战。新的业务需要新的人员、新的组织结构、新的激励甚至新的客户关系、新的战略和思维。这些资源开发者有吗？据了解，大多数房地产开发企业在转型过程中都存在类似的问题。房地产应该如何拥抱移动互联网，转型应该如何转向？

必然选择:转型与跨境

原中国房地产业协会副会长朱表示，“十三五”期间，房地产业仍是一个发展的机遇期。2020年前，为了全面实现小康社会，住房需求客观存在。2014年，中国的城镇化率为54.77%，到2020年将达到60%，这将带来巨大的需求。调整后的计划生育政策也给房地产业带来了一些新的需求。

朱表示，今后的产业政策将通过加大对改善住房的支持力度，盘活存量与有效存量相结合，支持和鼓励住房租赁市场的发展，主要包括如何借助互联网技术，加快政府和社会层面保障房服务平台建设，培育和规范租赁市场运营机构，支持房地产开发企业和个人出租房屋。

围绕产业政策方向，工业园区地产、旅游地产、老年地产、中创空房、社区商业服务网点等新型房地产创新业务层出不穷。据《国家商报》记者报道，苏宁地产除了传统的商业和住宅地产之外，还涉足了科技地产和物流地产等新业务。

朱认为，全国住房联网正在实施，以实现信息共享。如果这项工作做得好，房地产大数据和云计算的基础将是可用的，这将为住房企业的下一次转型奠定重要基础。

中华全国房地产商会秘书长钟彬表示，未来房地产行业将发生三大变化:一是市场已经见底反弹；二是分化，企业分化，城市分化；第三是股票，因为卖的土地太多，造成很大压力。

尽管该行业的增长仍在空，但空正变得越来越小。欧阳杰表示，百强房企已经进入增长瓶颈，很难保持过去10%~27%的平均复合增长率。2013年，71000亿住房企业的复合增长率也下降了一半，未来还会下降。中小型住房企业正面临生存危机，破产、破产和收购成为常态。因此，住宅企业的转型、跨国化和多元化成为必然。

转型方向:变得清晰

虽然转型对房企来说是不可避免的，但如何才能成功呢？到目前为止，还没有明确的答案。欧阳杰说，不同的企业有不同的战略和不同的资源，没有单一的固定路径适合所有住房企业的转型。

如何构建新的房地产生态链？钟彬认为，核心是服务和产品。就苏宁地产而言，其转型是通过物联网和互联网技术打造智慧城市生活空房，形成商业、住宅、科技和物流业四大板块，同时带动全国连锁高星级酒店和购物中心的发展。金融+运营+房地产是房地产未来的利润逻辑。过去，这个行业只关心以下几件事。金融关心整个产业链和消费金融，因为房地产消费金融不能被简单的抵押贷款所覆盖，这是一个巨大的市场。

钟彬认为，未来房地产业将逐步走向整个产业链，从单纯的资本利用走向资本市场的综合互动。未来，房地产的利润将从增量资产转向盘活存量，并注重资产管理的增值。从银行贷款到投贷结合的投资银行模式。现在所有的银行都在探索投资和贷款的结合。

控股集团董事长钱指出，在转型过程中，我们不仅要关注“服务+”和“内容+”，还要关注海外房地产市场，进行海外投资。钱认为，人民币贬值为海外市场带来机遇，加快了房地产企业向海外市场布局的趋势。

转型的难点:人才和资源

欧阳杰表示，新业务需要熟悉新业务的新人。换句话说，就是要引进一大批具有新商业思维、了解新商业模式、掌握新商业资源的中高端人才。房地产已经从地块、产品、关系和联系之间的竞争转变为思维和战略、人才和资本、进入和流动、规则和战略之间的竞争。

欧阳杰认为，真正的转型和跨境多元化必须纳入公司的战略。在基本建立的商业模式下，通过自上而下的人才引进和像烧钱一样的金钱投资相匹配，是有可能取得成功的。

欧阳杰的观点代表了许多参与企业的观点。在付出了高昂的试错成本后，许多企业发现有必要增加熟悉新业务、新模式和新资源的更新人才，以避免陷入新领域的战略陷阱和盲点。

《上海》

公司市场价值

住宅企业的突破之路:除了扩大，还有联合

◎颜佳每个记者区

2015年，房地产和金融的结合显示出加速的迹象。一方面，为承接上半年a股大牛市，上市房地产企业纷纷抓住机会进行再融资，以充实自己的财力，完成扩张；另一方面，在金融资本的帮助下，中小住宅企业出现并购浪潮，行业集中度加快。

如何利用资本平台扭转房地产上市企业估值偏低的被动局面？对于尚未上市的中小房企来说，通过嫁接资本有机会变得更强吗？9月24日，在全国商报主办的第五届中国价值地产年会上，集团高级合伙人焦、昆吾九鼎首席执行官何强等金融界和资本界人士就此问题进行了精彩的讨论。

第三，前提是帮助房企做大市场价值

今年年初以来，万达商业地产和R&F地产都计划回归a股。万科、中海和碧桂园的物业服务正在寻求分拆上市。碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非房地产业务也试图通过分拆上市。有一段时间，资本运营成了房地产老板们最热衷的事情。

在房地产金融化的时代，房地产老板不仅要考虑如何更好地出售自己的房子，还要考虑如何通过资本运营来扩大公司的市场价值。中信证券房地产分析师陈聪表示，由于a股暂停了房地产企业在资本市场的融资，上市房地产企业的市值管理能力不是很强。然而，随着房地产行业再融资环境的改善和房地产股票估值相对较低，房地产企业提高估值水平比提高短期盈利能力更好。毕竟，提高他们的盈利能力并不容易，所以他们更愿意管理自己的市场价值。

新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，目前房地产企业面临转型困难。无论他们转向哪个方向，充裕的资金都是一个重要因素。如果房地产企业能够通过市值管理提高自身的估值，将有助于后续股权融资的开展，为转型的成功带来更大的财务保障。

虽然a股市场一度高度追捧房企转型的概念，但迄今为止只有少数企业取得了实质性成果。365.com副总裁李智表示，尽管许多上市房地产企业将转型视为市场价值管理的工具，但寻求转型可能并不奏效。

房地产企业吸引投资者的注意力，甚至给出更高的估值，有三个重要的前提条件:第一，明确定位，明确是选择深化市场还是转型，不是每个房地产企业都具备转型的条件。第二是识别基因，知道哪些新行业适合，不要盲目进入新市场。最后，我们应该知道如何向投资者“讲故事”,让他们知道空的过渡市场有多大，从而增强资本市场的信心，促进市场价值的增长。

与上市房地产企业相比，由于a股ipo已经暂停，h股上市几乎是那些游离于资本市场之外的房地产企业的唯一选择。何强认为，虽然h股ipo的估值远低于内地，但作为资本密集型产业，房地产上市将有助于企业拓宽融资渠道，降低融资成本。因此，即使估值相对较低，合格的房屋企业也会尽力上市。

中小住宅企业可以共同突破

与上市房地产企业相比，大量未上市的中小房企没有顺畅的融资渠道，在强强格局中生存并不容易。

在何强看来，房地产行业将呈现两大趋势:一是产业集中度的趋势，即20%的企业占有80%的市场，类似于目前的家电行业。对于剩下的80%的企业来说，他们只占据了空市场的20%;二是工业资产证券化的趋势。过去十年，是房地产发展的黄金十年，业界不想分享，但未来十年将是一个分享的时代。无论是上市还是流行的众筹概念，其本质都是分享经济，通过分享利润和分担风险来实现轻资产战略。“大型住宅企业要突破规模、网络化和证券化并不困难，中小企业的问题更多。”何强表示，过去，中小企业的出路要么是转型，要么是出售，但现在出现了一种新的路径，称为“联盟”。目前，九鼎有一个商业项目计划，旨在帮助中小商业地产公司联合起来，搭建一个相对较大的平台。其方法是让商业管理公司的股东成为项目平台的股东，平台负责这些商业管理公司的股权，从而构建一个基于互联网大数据的商业服务平台。

根据何强的设想，该商业项目计划在大数据分析的基础上，将全国数百家线下实体商业中心整合成一家o2o商业服务上市公司。预计综合平台公司的利润将达到10亿元，市值200-300亿元，最终在资本市场实现突破。

《上海》

市场形势

集中在第一和第二条线上，然后被轰炸。第三和第四行也想要房地产

◎颜佳每个记者区

“随着一线城市的繁荣和三、四线城市房地产的健康发展，中国的房地产能健康发展吗？”新能源地产董事长鲍广林在第五届中国价值地产年会上表达了自己的疑虑。

尽管自今年第二季度以来，房地产市场复苏明显，但市场分化加剧。据中原地产研究中心统计，今年上半年，一线城市共签订合同21万份，同比增长42.9%，二线城市也增长了16.9%，但三、四线城市的交易量依然低迷。

中原地产首席分析师张大伟指出，经济发展不平衡、库存不平衡和政策刺激不平衡是影响两类城市房地产市场走势的主要因素，三、四线城市可能陷入长期低迷。

受一、二线城市房价上涨影响，房企纷纷涌入，进一步推高了地价。据中原地产研究部统计，截至9月份前20天，一线城市共有39笔土地交易，平均地价超过37.69%。二线城市也出售了543宗土地，但三线和四线城市的土地市场仍然不温不火。

陈国华表示，虽然经济发达的一、二线城市的房地产市场依然乐观，但由于大量开发商聚集在一起抢地，地价已经被炒作，存在一定程度的泡沫。相对而言，许多三、四线城市经历了长时间的调整，市场压力正在逐步缓解，但仍有潜在的投资机会。“虽然许多三、四线城市供过于求，但正是这种市场环境能够考验一个房地产企业的能力和水平。即使是在三、四线城市，只要企业有好的产品理念和优秀的土地价值挖掘能力，也能得到好的项目。”

然而，中国房地产协会前副会长朱提醒说，目前三、四线城市住房市场的困境很大程度上是由于前期的过度开发。只有采取积极的拆建策略，降低库存压力，这些城市才能在未来重现投资机会。