“招商系”点燃央企地产重组预期

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今年以来，国有企业改革政策不断落实，改革的顶层设计开始清晰。特别是7月中旬，习近平总书记在与吉林企业职工座谈时，再次明确了国有企业的地位，即“国民经济发展的支柱”。同时，Xi总书记在国有企业改革中提出了“三个有利于”的总基调，即“有利于保持和增加国有资本的价值，提高国有经济的竞争力，扩大国有资本的功能”。

招商集团作为中国民族工商业的先锋，在对外开放、交通运输、航运、金融服务等现代工商业领域取得了诸多第一，是中国的甲级中央企业(2014年利润排名第十)，在这一轮中央企业改革中，国家对其发挥国民经济支柱作用、践行“三个有利于”的要求必须更高，房地产行业的资源重组也应在这一框架内理解。

与其他综合性中央企业相比，招商局集团具有明显的优势。在工业、房地产和金融领域，招商局建立了多领域、全牌照、强竞争力的综合平台。它在生产、城市和金融一体化方面的优势是无与伦比的，由内部各部门构建的“生态系统”是健康、完整和协调的。在工业方面，运输产业链(港口、能源运输和物流、船舶修理和海洋工程)是在140年的航运和港口建设历史的基础上发展起来的。在城市开发建设方面，以中国第一个外向型经济开发区蛇口工业区的开发运营为基础，积累了工业园区建设运营、产城一体化、房地产开发等方面的经验。在财务上，以招商银行(600036)、招商证券(600999)和招商基金为核心的金融体系已全面许可，市场份额较高。

无论是交通运输及衍生产业(如物流、港口)还是金融业，这两个行业与房地产行业有很大的协同作用，这不仅表现在基础设施开发、工业房地产开发和运营上，还表现在行业内客户需求的整合上，如房地产客户的金融需求。集团第二大优势是深圳蛇口、前海基地，是自贸区和一带一路的重要战略支点，肩负着深化改革、加快发展现代服务业、开创经济新局面的历史使命，这也是其他中央企业所没有的优势。

资本与产业的有效互动和协同是新时期住宅企业转型的有力武器。一方面，未来大城市核心区的新房开发和存量房屋运营将越来越注重开发经营的金融模式，以及资本与房企的深度融合。例如，房地产投资信托基金、房地产基金、保险基金和私募基金等机构投资者参与股票交易并持有房地产企业。在过去，“低价销售和高价销售”的模式已经结束。另一方面，公园或商业办公室需要房地产开发和财政支持。反过来，园区客户也是房地产和金融客户，包括房地产销售和运营、小额信贷、个人金融、消费金融和互联网金融。

此次重组的牵头方——招商局蛇口，本身就是深圳改革开放进程中“产、城、融”一体化的典范。吸收并整合招商地产(00024，共享)和集团等分散的房地产资源，使“生产、城市、金融”中的“城市”板块做大做强。这种“大而强”应该通过蛇口工业区的改造(11平方公里)、前海港物流基地的开发(3.9平方公里)、集团旗下工商办公物业的运营以及太子湾邮轮母港综合项目(170万平方米)来实现，从而实现集团房地产行业的“1000亿销售、100亿利润”，成为一线房企的发展目标。

更重要的是，为实现跨越目标，房地产行业应全力支持FTZ基础设施建设、港口和物流仓储基地建设、集团物业运营、工业园区升级、房地产、金融和产业深度融合，寻找自身发展的机遇，而不仅仅是房地产开发、销售和管理。事实上，无论是前海还是蛇口自由贸易区的定位，打造“新蛇口”，还是抓住“一带一路”的机遇，充分发挥改革开放35年来招商集团与世界的紧密联系，实现区域发展、基础设施投资、产城融合、房地产资本化的良性互动， 现代服务业和科技创新孵化基地可以给房地产业带来无限商机，也是房地产业扩大国有资本功能的途径。

同时，招商集团内部房地产资源的整合也是招商地产转型升级的方向。以招商集团为代表的央企，其母公司拥有雄厚的资源禀赋、突出的融资优势和较强的产业互补效应，通过房地产、金融和产业的深度融合，强化房地产与其他行业的协同作用，挖掘房地产的转型机遇，实现房地产行业的转型和“壮大”。最近，中粮集团、中国建设和中国交通等综合性央企也在走类似招商局的重组之路。像格林兰这样的国有房地产企业，依靠地铁和超高层建筑的投融资经验，利用“一带一路”和出口高端制造业的机会，制定“上天堂、下陆地、下海洋”的战略，这也是一条转型之路。以房地产为绝对主业的保利等中央企业，继续发挥房地产开发经营优势，转型为养老地产、旅游地产等新兴房地产子行业。同时，增加并购也是一种方式。