三因素制约一线城市房价上涨 或因上涨人口基础不稳

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根据中国指数研究所的100个城市房价指数，自今年5月以来，100个城市的平均房价持续升温，环比上涨0.56%，较上月上涨0.11个百分点。其中，一线城市房价环比大幅上涨，因此一些机构分析，一线城市房价“必须上涨”。虽然一线城市最有可能在楼市复苏期间聚集人气，但制约一线城市房价上涨的不利因素也在加速积累，或将通过空房市抑制一线城市房价上涨。

房价上涨的一线城市的人口基数不稳定。人口因素一直是房地产市场发展的驱动力，一线城市也不例外。目前，一线城市人口增长过快，在某些方面已经接近或超过了资源和环境的承受极限。无论是行政管理还是社会选择，未来一线城市的流动人口增长率都将放缓。与此同时，老龄化也开始困扰一线城市。在国家层面，2014年中国的总抚养比是46.8%，远低于世界平均水平74%，印度77%，美国68%，以及日本历史最低点(1996年)的59.5%。人口老龄化的压力急剧增加。2014年，北京市60岁及以上老年登记人口占登记人口的22.6%，比上年增长1.4个百分点；在上海登记的人口中，60岁及以上的老年人占总人口的28.8%。虽然考虑常住人口因素后一线城市的老龄化程度并不严重，但由于人口平均预期寿命延长，生育率较低，流动人口的年龄也在增加，未来住房市场可能会失去其人口驱动力。

住房结构矛盾导致一线城市需求动力后劲不足。一线城市拥有完善的基础设施和配套环境，这是高房价的有力支撑。但与此同时，高房价容易吸引社会投资和投机性住房需求，导致城市住房分配结构扭曲，拥有两套以上住房的家庭数量逐渐增加。然而，城市住房分配结构与家庭收入水平的整体分配相适应，住房市场需求的收入中心逐渐下移，这必然导致未来需求力的萎缩。尤其是拥有多个住房单元的家庭，由于未来缺少交易对手，可能会出现住房流动性转换的问题，或者会抑制市场需求的持续释放。

二手房交易量的激增反映出人们对房价上涨的一致预期远未形成。今年3月，中央有关部委出台了一系列稳定住房消费的政策，特别是二手房营业税免税期从5年缩短到2年，大大提高了楼市预期，促进了二手房上市交易量的大幅增加。据中介机构统计，6月份北京二手房交易量创下27个月新高；深圳、上海等地二手房交易量也创历史新高。虽然二手房的上市交易量由于房屋置换的需求因素而大幅上升，但考虑到二手房的交易量已经远远超过了新房的交易量，在一定程度上反映出大多数业主对一线城市整体房价上涨的前景并不乐观，并及时利用政策环境来实现。此外，大量二手房将加入住房市场，这将形成与新房的激烈竞争，这将明显增加减少新房库存的难度和不确定性。然而，不断上升且无法控制的住房市场供应肯定会对地方政府土地供应的规模和节奏产生深远影响。如果土地供应的规模和节奏不当，就会导致新的供过于求的问题。

稳定住房消费的国家政策的目标是增加住房交易量。虽然住房交易价格的小幅上涨有利于刺激市场需求的释放，但以一线城市为代表，如果房价上涨过快，不仅会偏离稳定的住房消费政策方向，还会导致刚性的住房市场需求快速收缩和改善，不利于住房市场的健康运行。