海外市场更有魅力 千亿级房企拓展面临多重风险

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国家商报(博客、微博)记者白

从房企战略角度看，万科、绿地、万达、恒大、碧桂园等1000亿房企的全国布局已基本完成。目前，这些巨头正寻求向国际化发展，并通过海外项目实现资产多元化。

虽然国内房地产企业长期以来一直试图投资海外市场，但直到2011年国内市场宏观调控收紧，房地产企业海外布局的规模和速度开始明显加快。与上一轮相对被动的投资相比，今年以来，在各种因素的推动下，本轮房企"出海"显得更加积极。

然而，面对这1000亿房屋企业的海外投资，业内人士提醒，高利润背后往往有高风险，“水能载舟，亦能覆舟”。在促进销售的同时，一些因素也可能对住房企业的业绩构成潜在威胁。

海外项目回报更高

目前，绿地、碧桂园、万科、万达等十多家大型房地产企业都有海外房地产项目或开发计划，投资触角从香港延伸至东南亚，甚至欧美。

对此，行业分析指出，一方面，从资产的角度来看，美元的升值使得住房企业在海外市场的投资资产持续增加；另一方面，从客户存储的角度来看，中国已经进入负利率时代，这加剧了国内高净值个人向海外配置资产的意愿。

科利尔国际(Colliers International)华南地区咨询服务部主任乔表示，要购买外国开发商的房产，买家需要通过银行向海外机构汇款，但国内开发商的海外房产可以直接在中国落户。如今，管理层非常关注“蚂蚁搬家”的购汇行为，这将极大地影响外国开发商在中国的销售，从而为国内开发商开拓海外市场提供机会。

尽管国内政策已经升温了一年多，但在抵消了增量市场接近饱和的局面后，国内市场对开发商的吸引力显然不如海外市场。在今年的《中国日报》业绩发布会上，格陵兰岛行政长官张玉良表示，今年格陵兰岛海外投资的目标是增加100亿美元的新项目，预计投资超过300亿美元，收入超过300亿元人民币。

万科也渴望尝试。今年，万科已经确定了五项业务，并为其设立了新的业务部门，海外业务就是其中之一。

房地产咨询公司奈特弗兰克(Knight Frank)预测，到2020年，中国房地产企业的年均海外房地产投资将达到500亿美元，相当于美国近两年的海外投资。

除了汇率变化导致的资产升值，海外市场吸引国内房地产企业的另一个更重要的原因是土地便宜，在国内销售时，空的利润空间更大。

以马来西亚碧桂园金海湾项目为例，公开信息显示，征地成本不到每平方米2000元，但平均售价接近每平方米20000元，地价约占房价的10%。在广州(房地产)，碧桂园的大本营，达到这个比例是一个幻想。碧桂园首席财务官吴建斌曾表示，其海外业务的毛利率预计将达到35%，远高于中国。

根据万科的数据，mainland China一线城市的地价约占房价的60%，与香港相当。

海外市场非常不确定

如果海外投资项目的销售都压在国内客户身上，对国内房地产企业来说，这实际上是福是祸。

2011年，碧桂园进入马来西亚柔佛巴鲁，开业后一个月就创下6000套和91亿元的销售记录。月销售额超过柔佛巴鲁的年销售额，迅速成为当地第一大房地产企业。碧桂园的大多数国内客户都支持这一表现。他们对这个项目持乐观态度的原因之一是，如果将新加坡与香港相比，那么柔佛巴鲁就是深圳(房地产)，以前深圳也有房地产升值的案例，所以投资柔佛巴鲁的收益是不言而喻的。

不幸的是，这种投资逻辑很快被颠覆了。马航飞机失去联系后，碧桂园的海外销售业绩受到很大影响，碧桂园的战略最终被迫调整到“三点世界”(即海外市场、广东省和广东省以外的国内市场)。

关于以客户为导向的目标，张玉良曾强调，绿地的海外项目“不仅仅是卖给中国”，例如，伦敦项目的内地买家不超过10%，纽约项目的内地买家不超过30%。

除了销售过程中的不确定性之外，开发商将通过关注开发过程而面临更多的挑战。受不同地区预售制度的限制，国内开发商采用的高周转率模式难以在海外市场发挥作用，资金回笼缓慢，管理成本高。吴建斌曾表示，在海外，碧桂园的整个产业链模式无法复制，难以体现自身优势，因此有必要放慢海外投资的步伐。

《国家商报》记者注意到，目前开发商进入海外市场采取的是先合作、后独立的模式。以万科在香港市场的发展为例。在其进入之初，它进行金融投资，而不是交易，它只从经验中学习，然后它交易自己并寻找其他金融投资者。

在“合伙”阶段，了解当地的法律环境并熟悉市场规则非常重要。今年，位于纽约的中资房地产公司Trans-Rich Real Estate与其项目合作伙伴发生了法律纠纷。

陈厚桥说:“海外房地产开发市场并不都是蓝海，现在许多城市都接近饱和，如墨尔本，澳大利亚。”

此外，汇率也是一把“双刃剑”。过去几年，海外融资的利率远低于中国，因此许多开发商通过发行海外债券筹集资金。然而，人民币贬值后，这些海外债务将给房地产企业带来大量的汇率损失。