海外市场收益更高 千亿级房企拓展面临多重风险

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从房企战略角度看，万科、绿地、万达、恒大、碧桂园等1000亿房企的全国布局已基本完成。目前，这些巨头正寻求向国际化发展，并通过海外项目实现资产多元化。

虽然国内房地产企业长期以来一直试图投资海外市场，但直到2011年国内市场宏观调控收紧，房地产企业海外布局的规模和速度开始明显加快。与上一轮相对被动的投资相比，今年以来，在各种因素的推动下，本轮房企"出海"显得更加积极。

然而，面对这1000亿房屋企业的海外投资，业内人士提醒，高利润背后往往有高风险，“水能载舟，亦能覆舟”。在促进销售的同时，一些因素也可能对住房企业的业绩构成潜在威胁。

海外项目回报更高

目前，绿地、碧桂园、万科、万达等十多家大型房地产企业都有海外房地产项目或开发计划，投资触角从香港延伸至东南亚，甚至欧美。

对此，行业分析指出，一方面，从资产的角度来看，美元的升值使得住房企业在海外市场的投资资产持续增加；另一方面，从客户存储的角度来看，中国已经进入负利率时代，这加剧了国内高净值个人向海外配置资产的意愿。

科利尔国际(Colliers International)华南地区咨询服务部主任乔表示，要购买外国开发商的房产，买家需要通过银行向海外机构汇款，但国内开发商的海外房产可以直接在中国落户。如今，管理层非常关注“蚂蚁搬家”的购汇行为，这将极大地影响外国开发商在中国的销售，从而为国内开发商开拓海外市场提供机会。

尽管国内政策已经升温了一年多，但在抵消了增量市场接近饱和的局面后，国内市场对开发商的吸引力显然不如海外市场。在今年的《中国日报》业绩发布会上，格陵兰岛行政长官张玉良表示，今年格陵兰岛海外投资的目标是增加100亿美元的新项目，预计投资超过300亿美元，收入超过300亿元人民币。

万科也渴望尝试。今年，万科已经确定了五项业务，并为其设立了新的业务部门，海外业务就是其中之一。

房地产咨询公司奈特弗兰克(Knight Frank)预测，到2020年，中国房地产企业的年均海外房地产投资将达到500亿美元，相当于美国近两年的海外投资。

除了汇率变化导致的资产升值，海外市场吸引国内房地产企业的另一个更重要的原因是土地便宜，在国内销售时，空的利润空间更大。

以马来西亚碧桂园金海湾项目为例，公开信息显示，征地成本不到每平方米2000元，但平均售价接近每平方米20000元，地价约占房价的10%。在广州(房地产)，碧桂园的大本营，达到这个比例是一个幻想。碧桂园首席财务官吴建斌曾表示，其海外业务的毛利率预计将达到35%，远高于中国。

根据万科的数据，mainland China一线城市的地价约占房价的60%，与香港相当。