寻找风口：房产私募基金瞄准地产新业态

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越秀房托董事长刘永杰表示，收购上海宏佳大厦意味着，该基金不仅降低了单一区域布局所隐藏的风险，还提高了基金的分销能力。越秀房托首席执行官兼执行董事林德良透露，未来，住房信托将主要在上海等一线城市的核心区域寻找高品质的地产项目。

本报特约记者京在北京(房地产)报道

华远地产(600743，古吧)前董事长、中国房地产协会副会长任志强原本计划在8月底举行的诺亚财富房地产金融高峰论坛上谈论互联网。然而，组织者发现任志强发来的ppt中并没有提到房地产，所以他与任志强进行了沟通，并强烈希望任志强能继续谈他以前的工作。任志强不得不再次谈论宏观经济和房地产。

论坛的观众中有一些拥有数百万可投资资金的高净值个人。他们希望从“大咖啡”的演讲中找到财富的趋势。任志强引用了宏观经济指标，列举了许多普通人不熟悉的数据，最后说出了一些人最想听的话。他说:“利率会继续下降，这肯定有助于买房。最实惠的投资是在未来20年内将资金转移到今年的低利率时期，这也是最好的投资。”

与股票相比，任志强认为房地产是一种更真实的投资。在不同的城市，不同的人问任志强是否应该买房。不久前，马云以15亿港元收购香港豪宅的消息，引起了人们对香港房地产是否具有投资价值的关注。任志强认为，在香港买房最重要的是低税率。“在人口增长和经济增长的城市投资没有问题，但如果你想让我说你的城市能否做到，那我就不知道了。”任志强说。

他以深圳为例。深圳是老龄化程度最低的城市之一，有许多受过高等教育、从事高科技行业的高收入年轻人。除了经济增长和人口增长，它还取决于人口结构。家庭分裂得越快，城市需要的住房就越多。“我有个主意。你可以在最落后的地方投资，因为更落后的地方必须改变，所以可能会有更多的机会。”任志强说。

虽然在这个时候，买房是一个不错的选择。然而，在房地产投资者眼中，房地产投资正在发生变化，无论是投资形式还是投资目标。“在过去，买房很容易赚钱，但在未来，房地产投资将演变成一种制度化的行为，这需要专业的团队合作。”资产管理有限公司合伙人谭说。

机构思考问题的方式是，首先考虑大的经济周期，然后仔细选择交易对手，然后创造一个双赢的交易结构来获利。从方向上看，它是从房地产的新住房市场到股票市场，从发展环节到更加注重操作环节。从简单的项目合作到房地产行业的上下游产业链。与个人投资者相比，他们更注重房地产的升值，而机构投资者更注重投资房地产所产生的现金流和以租金计算的房地产的实际价值，从而找到与风险相匹配的回报。高风险高回报，低风险低回报。

房地产私募股权基金也在寻找新的出路。格非资产的创始合伙人兼总裁尹哲在接受《21世纪经济报道》采访时回忆道，7年前，大多数私人房地产基金更喜欢向房地产公司借钱。或者通过股权投资和上市后退出。然而，随着行业的发展，机会也在变化，尤其是当住房总量接近饱和时。未来，投资形式不应仅限于住宅建筑，还应包括公寓、写字楼、物流地产甚至中创空房；不仅要与房地产公司合作，还要投资一些新公司，比如很多房；从投资区域来看，走出去是不可避免的。

在过去的两三年里，机构投资者在中国资本的海外投资过程中发挥了重要作用。为了优化投资组合，内地保险机构大举投资海外酒店和高品质写字楼。根据世邦魏理仕研究部提供的数据，中国投资者在美国和澳大利亚的商业地产投资增长迅速。2015年上半年，中国资本流入美国商业地产的投资总额高达36.76亿美元，是2014年全年(19.62亿美元)的1.5倍；同时，2015年上半年，中国资本流入澳大利亚商业地产的总投资额(16.64亿美元)也超过了2014年的总投资额(14.67亿美元)。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)研究部中国区负责人兼执行董事陈中伟进一步指出，2013年至2015年上半年，中国资本在美、英、澳高品质写字楼的投资总额为112.43亿美元。 其中超过第二大酒店市场(总投资43.11亿美元)2倍以上，超过第三大零售市场(总投资17.89亿美元)6倍以上。大部分投资流向纽约和洛杉矶、英国和澳大利亚悉尼的高品质写字楼和酒店物业。

“展望未来，我们相信中国投资者将继续拓宽投资地域，丰富投资类型。随着投资经验的积累和当地声誉的提高，更多的中国投资者可能会转向伦敦以外的城市，如曼彻斯特，寻找写字楼投资项目和零售地产投资机会。”陈忠伟说道。(编辑罗琦琦)