万达拟回归A股 互联网下的“蛋”有多大？

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《国家商报》(博客、微博)记者杜玉乐

8月18日，万达商业股份有限公司(03699，hk)公开披露了本次股东特别大会的投票结果，要求退回a股，引起了舆论的热烈讨论。

王健林回归a股的“王牌”是什么？在万达今年的半年度会议上，王健林对轻资产和服务业的转型充满信心。他希望通过更多万达广场的合作投资、建设和运营，将自己的金融、电子商务和业务管理整合起来，打造一个智能平台，打造一个万亿级的“平台级电子商务”，形成一个购物中心消费的闭环现金流，直接指向未来五年的2000亿美元市值。

房企在香港上市的优势日渐式微

虽然王健林曾经与香港的空壳王詹培忠对抗，最终赢得了恒利商业地产(现称万达酒店开发)，收购了美国amc并推动其上市，但他并没有放弃万达商业帝国在a股上市的梦想。

8月18日，万达商业召开临时股东大会，通过了公司回归a股计划，计划发行2.5亿股。易居中国首席执行官丁祖昱表示，万达商业地产回归a股无疑是为了股价。《国家商报》还注意到，万达商业的股价从今年4月份开始一路飙升，并在今年6月初达到每股78港元的历史高点，随后一直上下波动。8月24日，该公司股价暴跌17%，收盘价为每股42.45港元，为上市以来的最大跌幅，也低于每股49.6港元的发行价。最新的动态市盈率为6.83倍。

就动态市盈率而言，目前国内股市普遍偏低。根据东方财富选择理财终端(300059)的数据，128家港股房地产开发商的最新算术平均动态市盈率仅为1.64倍，中位数为4.67倍，而属于房地产投资类的67家港股房地产企业的算术平均市盈率为6.7倍，中位数为5.06倍。

在a股市场，中国证券指数公布的132只房地产股票的最新平均市盈率为20.86倍。

万达集团旗下的万达院线(002739，股票栏)股价自今年年初首次公开募股以来已从不到28元飙升至每股248.5元的最高点。尽管由于最近的市场崩盘，其股价已跌至140元/股以下，但其动态市盈率仍高达83.89倍。

业内猜测，万达重返a股市场是王健林在资本层面为平稳推进万达转型而做出的新安排。

韩毅智库中国上市房企研究中心主任张华东在接受《商业日报》采访时表示，香港房企上市没有明显优势，a股市场融资门槛和成本不断降低，万达商业回归a股是正常的。

8月24日，万达商业银行发行150亿元公司债券的申请获得中国证监会批准，这将丰富公司的融资工具，有效降低融资成本。

万达推出“互联网+金融”

丁祖昱强调，大陆投资者永远不应被视为不成熟。不管有多少故事，我们还是要用表演说话，不管故事有多好，我们还是需要表演的支持。

事实上，这轮牛市催生了“上帝股”，如全通教育(300359，股份吧)、安硕信息(300380，股份吧)、琅玛信息(300288，股份吧)、乐视(300104，股份吧)等。随着a股市场的持续暴跌，这些“神股”失败了。

张华东表示，依靠持有房产来产生稳定的收入肯定是未来的大趋势。在房企转型的过程中，除了万达，中国至少没有成功的例子。

目前，万达似乎正在大胆探索王健林指导下的“轻资产模式”和“服务企业”的新定位。

在万达今年的半年度会议上，王健林表示:“整个集团的收入增长速度都快于房地产。尤其是万达的商业租金收入的增长率几乎是房地产收入的三倍。这是一个非常可喜的变化，表明万达的持续现金流增长非常迅速。”

王健林表示，2015年，万达仅开发了8个重资产项目，但开发了32个轻资产项目。随着轻资产战略的实施，公司的土地储备将逐步下降，大大减轻资金占用的压力。

事实上，万达可以通过合作的方式来发展更加自给自足的万达广场，这也是王健林创造万亿美元“平台级电子商务”的基石。近日，樊菲电子商务应用正式上线，这标志着万达广场将实现o2o消费模式。

但是，王健林对此并不满意。他想创造一个引领行业的电子商务模式。路径是以“互联网+金融”为盈利方向，寻求开放发展。他说:“现在，当你谈论互联网加商业和“互联网加零售”，你不能只是说它，但你必须用商业模式来回答如何“添加。”即使是众筹产品“稳定收入第一”，在两周内售出数百亿，他认为这不是真正的“互联网加金融”模式。

在接下来的五年里，王健林希望万达能够赢得数百万的商户，从而掌握数百万的现金流门户，包括正在开发的“云pos机”计划。王健林对此进行了核算:万达广场95%以上的业务都是中小企业，一般都需要信贷支持。如果万达发展成数百万个企业，每个企业的信贷需求为100万元，万达金融将达到1万亿元。届时，万达广场的年客流量将超过100亿，拥有超过5亿会员。如果5亿会员中有1亿人需要消费贷款，每人将借1万元，这将创造一个万亿美元的规模。

根据万达未来五年的战略规划，王健林预测，到2020年，万达的资产将达到2000亿美元，市值将超过2000亿美元，收入将达到1000亿美元，净利润将超过100亿美元。

在张华东看来，万达作为后发展时代的房企转型巨人，投资者仍需要一个渐进的理解过程，但总体上符合发展逻辑，因为它的重点不再是发展方面，而是通过大数据关注商业运营、管理和客户服务。