三大业务有望分拆 碧桂园迎来估值拐点？

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国家商报(博客、微博)记者瞿

2007年4月30日，广东顺德著名房地产公司碧桂园在香港证券交易所上市，市值一度攀升至2300亿港元。虽然碧桂园近年来增长速度喜人，并在2013年作为黑马进入1000亿房企俱乐部，但其估值始终处于较低水平。

这家曾经被资本市场冷落的领先房地产企业，今年年初被国内保险巨头平安(601318)大举投资，成为平安人寿近几年排名前十的第一只重量级股票。投资者忽略了什么？碧桂园是内地房地产企业中覆盖整个产业链能力最强的，还有哪些优质资产可以作为提升估值的催化剂？

低利润率已经过去了

半年报显示，今年上半年，碧桂园实现营业总收入473.3亿元(人民币，下同)，同比增长23.5%。但毛利率、净利率等指标下降，其中毛利率为23.2%，同比下降5.4个百分点；净利率为11.4%，同比下降3.3个百分点；核心净利率为10.3%，同比下降2个百分点。

在行业利润率普遍下降的情况下，碧桂园上半年的利润率表现并不令人满意，一度被资本市场冷落。但是，不可忽视的是，公司的毛利率很可能处于周期性的底部，然后会呈现出逐渐回升的趋势。

数据显示，碧桂园上半年三项费用占比6.9%，同比下降2.2个百分点，其中营销费用占比3.5%，行政费用占比2.8%，均同比下降1.2个百分点。未来毛利率的恢复将首先受益于公司三项费用指标的整体优化。

柯睿研究总监洪胜奇告诉《国家商报》，2013-2014年期间，碧桂园全面开展全国营销，销售费用率也随之上升。今年，碧桂园积极利用网络资源，不仅频繁与电子商务合作，还实现了全国营销的动员，销售费用大幅降低。

随着平安成为碧桂园的第二大股东，碧桂园有望借助平安庞大的销售网络进一步优化销售成本。据报道，平安在全国的销售网络作为碧桂园的一个辅助团队正在帮助销售。目前，平安相关人员已经申请了84个项目。

上半年，碧桂园平均借款成本为7.07%，比2014年末低52个基点。该公司成功发行了票面利率仅为4.2%的公司债券，这是国内成本最低的股票之一。随着公司开辟国内融资渠道，预计融资成本将保持下降趋势，为利润率的恢复提供有力保障。

三个潜在的业务可以拆分

众所周知，碧桂园具有“覆盖整个产业链”的行业领先能力，土地一级开发、建筑装修、项目销售、酒店管理等所有环节都可以一手包办，教育等许多子业务在行业中处于领先地位。如果公司有价值的业务可以拆分上市，资产价值可以释放，将会大大提升公司的整体市场价值。

教育行业首当其冲。碧桂园早年曾以“给你一个五星级的家”为口号，非常注重教育资源的创造。据报道，碧桂园教育集团目前拥有34所学校、3所慈善学校、21087名学生和2526名教师。每年有近一半的高中毕业生被世界50强大学录取，碧桂园学校已经成为中国最著名的私立学校之一。

由于中国传统观念将教育放在非常高的位置，自去年以来，大量资金涌入教育领域，网络教育成为a股市场的热门概念之一。全通教育(300359，股票吧)曾占据a股“第一只高价股票”的宝座。基础雄厚的碧桂园教育集团一旦走上自主经营之路，有望成为教育领域的龙头企业之一。

社区服务是碧桂园的另一大业务。国家商报记者了解到，今年以来，碧桂园积极扩大物业管理面积，力争与集团旗下物业面积比例达到1:1。截至今年上半年，碧桂园已管理200多个社区，自有物业管理面积超过8000万平方米，外部管理面积4000万平方米，总管理面积1.2亿平方米，居行业前列。

与彩生活、万科地产等竞争对手相比，碧桂园地产具有依托平安集团雄厚财力的优势。碧桂园总裁莫斌表示，公司打算将安全的综合金融服务引入社区，为碧桂园社区的居民提供便捷的服务。双方协商确定了企业小额贷款合作模式，并在江苏句容进行了试点。如果成功的话，碧桂园地产在社区金融等方面的增值服务收入有望领先竞争对手，成为物业服务单独上市最有力的筹码。

2015年上半年，作为碧桂园的建筑装饰部门，其收入约为69.4亿元，其中约2.62亿元来自外部客户。随着行业进入轻资产时代，对代理建筑的需求越来越大，建筑装饰业务有望成为碧桂园另一个具有竞争力和可分割性的业务。