中原地产欲找钱打价格战

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《时代周刊》记者胡天翔

中介巨头中原地产11年后再次上市。

8月17日，中原地产创始人史永清表示，希望该公司能在一年内在HKEx主板上市，预计市值为100亿港元。中原地产通过上市筹集资金，可以应对内地房地产商如Q-House和搜房网降价战的影响。

此前，中原地产多名高管公开披露了上市计划。事实上，上市一直是中原地产的夙愿。早在2004年，石永清就公开宣布将在两年内完成上市。然而，当时在中原地产内部，大股东对上市有不同意见。在合肥辉煌、世界银行(002285，股票代码)等中介公司相继上市后，中原地产的上市计划仍被搁置，这是11年前的事了。

截至目前，中原地产尚未披露上市计划的更多细节和时间表。《泰晤士报》记者致电中原地产香港总部，负责对接媒体的人表示，将联系一位特殊人士回复采访。但截至发稿时，记者尚未收到回复。

赌改变

中介行业从未像今年这样动荡，充满了动荡和变化。

今年3月2日，58城宣布将斥资2.67亿美元收购安居克；3月11日，世界银行在王芳投资4.2亿元人民币。仅3月份，中介行业就发生了6起重大并购，是行业历史上并购密度最高、金额最大的一次。

被互联网浪潮席卷的房地产中介行业，随着营业额的下降和互联网的普及渗透，正迫使这一产业链重新洗牌。外部冲击促使中介组织转变思维，把生存法宝押在自身改革上。

有不同的方法来降低代理费用，股票所有权计划和竞争经纪人，但目的是生存和扩大市场份额。作为一个“老式”的中介，中原地产今年也一次又一次地搬家，意在为上市铺平道路。

“反对者正在利用资本抢占市场，他们获得资金的能力也很强。中原地产不能太传统，不敢面对这种游戏。”中原地产集团董事长黎明楷指出，如果中原地产开始上市，未来将加大互联网和金融服务的宣传力度，以吸引更多资本市场的关注。

在中原地产2014年的上一次年会上，中国大陆中原地产总裁赖国强也表示:“2015年中原地产将在四大城市对一线员工、门店经理和管理人员进行薪酬改革，收入增幅保守估计为15%-40%。”

众所周知，中原地产在行业中的薪酬一直处于中下水平。据中原地产内部人士透露，经纪人的基本工资是根据绩效考核来评定的，在2000-10000元之间。

此外，中原地产的佣金比例也处于劣势，从20%开始，现金奖励只有30%左右。据媒体报道，中原地产的另一个竞争对手链家地产向该经纪人提供了5000元的无负债基本工资，佣金比例从50%开始，最高比例达到85%。

尽管已经启动了许多薪酬改革和佣金提高计划，但中原地产繁重的管理体系决定了这一变革难以奏效。史永清曾经承认中原地产的薪酬体系不合理，高层管理人员提成多，一线部门提成少。

中原地产也为此付出了代价。Q·王芳成立时，曾高薪挖走了许多中原地产的经纪人。从行业角度来看，中原集团提高佣金水平是大势所趋，同时也是为了更好地培养员工忠诚度，从长远来看，这将有利于企业的规模化发展。

“许多公司会挖工资远远高于行业水平的人。这种模式不容易在短期内盈利。”黎明楷表示，虽然中原地产没有85%的比例，但公司必须确保平均收入超过行业水平。“工资改革后，我们仍然保持40%的佣金，加上原来平均工资约3000元，这实际上相当于20%的佣金，这是实际收入。”

汉通(广州(房地产))投资咨询有限公司总经理韩世通告诉《时代周刊》记者:“在上市之前，中原地产的整体发展是保守的。”尽管二手房可以使用，但面对电子商务和新兴中介的冲击，中原地产不得不上市筹集资金以增强自身实力。

“选择在这个时候上市的主要原因是，对手太厉害，新兴中介不得不通过融资烧钱，迫使中原地产做出改变。”深圳(房地产)资深房地产人士李宗淼表示，中原地产的优势在于客户粘度高、线上线下流量大，但这些优势将会一步一步失去，不会改变。

大型金融平台

在进行薪酬改革的同时，中原地产还表示，未来三年将投资10亿元在信息技术上，预计2015年初期投资4-5亿元，希望尽快建立大数据平台。

赖国强指出，在推进上述薪酬改革和建立大数据平台的同时，中原将在2015年加强与金融机构和其他强势企业的深度合作。

据了解，中原地产已经为此成立了一个财务团队，目前规模约为20人。截至目前，中原地产已与银行、基金、信托、经纪和资产管理等100多家金融服务提供商建立了合作关系，推出了多种金融产品，为开发商和购房者提供融资解决方案。

其中，中原地产与工行、红星美凯龙合作推出了面向消费者的首付理财产品。截至今年5月，该产品已募集到1亿多元。此外，今年1月底，中原平安Haofangbao与“好方宝”、“好方带”合作，融资规模有望超过50亿元。

中原地产预计今年只支付首付款，通过中原地产平台释放的资金将达到至少10亿元。

东方证券(orient securities)分析师朱进表示，尽管“金融中介”的前景颇具吸引力，但中介公司与金融公司之间的合作成本可能更高，因为金融公司有自己的一套风险控制标准，而代理公司也有自己的一套交易风险控制标准，因此整合它们需要时间。

自今年年初以来，希望与中原地产和链家一起上市的中介公司已多次采取行动。雅豪机构营销总监郭毅表示，一切都为上市铺平了道路。“投资者需要一个美丽的上市故事，而中介行业已多次采取行动，让投资者相信，它的模式可以复制，它的规模可以实现。”

黎明楷不否认这一点。他说，许多中介公司宣传互联网技术和金融服务的主要目的之一是向资本市场讲述故事。

股东意见路障

黎明楷透露，中原地产很久以前就考虑上市，但当时股东认为资金充裕、利润丰厚，没有必要上市，计划被搁置。

2004年，石永清在“中原集团董事长面对面会议暨广州地区拓展宣誓会”上明确提出上市目标，这是他第一次公开宣布上市计划。

当时中原地产发展迅速，正好符合在香港上市的条件。然而，在中原地产，其他大股东王文彦和石永清各持有中原地产45%的股份，他们之间的分歧由来已久。当时王文彦不赞成公司上市，中原地产的上市计划被搁置了11年。

“中原集团正在推动股东讨论近期上市事宜。只要大股东王文彦(中原集团的主要股东是石永清、王文彦和黄伟雄)同意，中原集团就可以启动上市进程。”正如石永清最近所说，股东之间的分歧仍然是中原地产上市的一个大问题。

“中原地产必须首先说服股东，一旦股东有异议，就不可能重启上市。”韩世通说道。

“中介公司上市非常困难。从规模和利润来看，中介行业远不如房地产企业。中原地产也应该在这方面做好准备。”合肥黄辉房地产首席市场分析师李文江告诉《时代周刊》记者，目前，世界银行、合肥黄辉等中介机构已经上市，这将是一个趋势。韩世通认为，“中原地产目前正在建立一个应对互联网冲击的在线系统，这需要大量的资金。”

值得注意的是，在今年中介行业竞争加剧的环境下，中原地产大幅提高了2015年的佣金目标。据悉，2015年中原地产希望集团的佣金收入和内地的佣金收入分别达到147亿元和100亿元。与2014年的116亿元人民币和mainland China的74亿元人民币相比，这一数字分别增长了28%和35%。