深圳旧改风险：拆迁难 审批周期长

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掘金深圳(房地产)旧城改造背后隐藏着许多风险和问题。“不能撤，付不起，打不起”是深圳老改革面临的一个难题。

“与大多数城市政府主导的旧改革不同，深圳的旧改革完全以市场为导向，项目拆迁由企业主导，这使得拆迁成为一个大问题。”深圳中国指数研究所所长程宇告诉《中国商报》记者。

根据深圳市城市更新办公室的官方数据，截至2013年底，深圳市城市更新项目的实施率仅为19%左右。绝大多数已完成的项目都是在2009年《深圳市城市更新办法》颁布之前，在政府相关部门的干预下开始的。2009年政策出台后，企业在旧改革中的主导作用得到了更多的重视。政府只负责规划和审批，不主张干预拆迁。

卓越集团副总裁耿雁亮告诉《中国商报》记者:“许多项目已经停滞多年，因为商业拆迁补偿无法与极少数业主达成协议。不仅企业，而且重大公益事项的拆迁都存在这样的问题，这就是拆迁难的问题。”

“特别是旧住宅区的改造必须取得100%业主的同意，开发商才能取得实施主体的资格确认。即使只有一个业主不同意，也不能进行拆除。”深圳一个旧房改造项目的负责人向峰(化名)告诉记者。

拆迁困难导致2010年深圳市第一批旧城改造规划中的八个旧住宅小区的改造出现六处“停滞”。

耿雁亮透露，目前上述项目中只有鹿丹村被拆除，汤和社区因规模较小而取得进展。由于少数业主的反对，木头龙、金祖安豪花园、华泰社区、龙溪花园、海涛花园等其他旧改造项目都停滞不前，没有一个项目改造成功。

参与旧房改造项目的一位人士告诉《中国商报》记者，仅他的项目的拆迁成本就已经投入了4亿至5亿元，超过90%的业主同意拆迁，还有几个业主不同意。“随着深圳房价飙升，这些人可能不得不再次提价。”。

耿雁亮认为，要解决“少数民族”问题，首先要加快城市更新立法。也就是说，更新实施中的“少数人”问题应该纳入法制化轨道来解决。借鉴港台经验，当项目达到一定比例的业主赞成装修时，政府或装修主体可以按照法定程序购买少数业主的房屋产权，在保证不同意的少数业主合法权益的基础上，获得公平合理的补偿。

“其次，政府引入了指导性的参考标准，并通过第三方机构从社会公平正义的角度对补偿标准进行了评估，这有利于规范、合理地调节市场，消除业主的不合理预期，解决目前完全依赖市场、依赖企业与业主之间博弈的现状。”耿雁亮说道。

审批周期长是深圳旧改革的另一个大问题。耿雁亮告诉《中国商报》记者，以龙岗区为例，经过2014年大量细致的调查研究，龙岗区旧城改造开发企业协会发现，龙岗区旧城改造项目审批流程需要40多个政府部门审批，审批周期需要955个工作日。

“随后，在龙岗区城市更新发展企业协会的推动下，审批期限优化为586个工作日。然而，深圳其他地区也存在审批时间长的问题，亟待清理和优化。优化城市更新政府机构设置，合理压缩审批环节和时限，对于加快更新项目实施具有重要的现实意义。”耿雁亮说道。

3年甚至更长的审批周期使得风险更大，这需要开发商的财力和在旧改革中的经验。目前，深圳市场上有许多旧的“半成品”项目，有些开发商在拆除一半后无法继续开发。

“大多数开发商更愿意通过招标、拍卖和挂牌的方式获得净土，风险可控，成本计算更准确。然而，在深圳，没有拍摄的地方，如果你不能做旧的改变，你可能会被迫退出这个市场。”香枫无奈地说道。