深圳建设用地接近红线 旧改成开发商主要出路？

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随着经济的快速发展和人口的快速膨胀，深圳这个最年轻的城市，率先走上了旧城改造的道路。

近年来，深圳存量土地供应量已超过新增土地供应量，城市更新(俗称“旧改”)已成为存量土地供应量的重要来源。2014年，深圳超过90%的住宅用地来自城市更新。

这在深圳创造了一个独特的房地产开发现象:可供公开招标、拍卖和悬挂的土地非常少，旧的变化已成为开发商在深圳生存的主要方式。

较早参与旧体制改革的凯撒土地储备丰富，华润置地、卓越集团、京基、华侨城等越来越多的开发商加入了旧体制改革大军。

在不久前的股东大会上，华侨城副总裁张立勇表达了大多数开发商的心声。他表示，深圳华侨城的土地资源两年后将会消失，通过城市更新获取资源是华侨城重新获得高质量土地的重要途径。

90%的住宅用地来自旧的改革

2009年《深圳市旧城改造办法》(以下简称《办法》)的颁布，标志着深圳进入了一个全面旧城改造的时代。

根据规定，符合条件的深圳旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村和旧房可申请综合改造、功能变更或拆迁改造，无需公开招标和拍卖。

由于深圳土地资源匮乏，新增土地逐年减少。《办法》的颁布，为深圳开辟了另一条土地供应之路，开发商纷纷切入老路。

随着2012年《深圳市城市更新办法实施细则》(以下简称《细则》)的颁布，短短几年间，深圳的城市更新项目已经处于井喷状态。

自2013年以来，深圳建设用地供应存量已占全年土地供应总量的60%以上。2015年，这一比例将进一步上升。深圳计划供应1600公顷建设用地，其中1170公顷为存量，占总目标的73.1%。

至于住宅用地，2014年，深圳超过90%的住宅用地来自城市更新，今年只有一处住宅用地通过公开招标和拍卖的方式出售。

根据深圳市2015年住房建设规划实施方案，2015年计划供应的商品房用地中，近90%也将来自城市更新。

深圳有多少老改造项目？根据第一太平戴维斯的统计报告，截至2014年9月，深圳已纳入431个规划项目，完成265个规划审批；规划总用地面积37.1平方公里，批准用地面积7.6公顷；目前有100个市区重建项目正在兴建中，涉及土地约781公顷。

旧改革在深圳土地供应中的作用只会越来越重要。深圳的城市规划面积为1952平方公里。根据深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)，到2020年，建设用地总规模将控制在城市面积的50%以内，即976平方公里以内。目前，深圳的建设用地接近这条红线。

开发商艰难地走过了旧的改革

由于土地和政策的缺乏，一批老改革明星在深圳诞生了。

“古村落、老住宅区、老工业区等改造应用不同于大同(房地产)。一般来说，开发商需要首先调查业主对某一区域的改造意向，然后在土地确认、规划和设计中向政府申报项目。经过审批、拆迁等一系列工作完成后，开发商可以获得实施主体的确认，并按规定支付土地价款，最终获得土地使用权。”深圳一个旧房改造项目的负责人向峰(化名)说。

由于企业在旧房改造过程中起着主导作用，许多房地产开发商都申请了旧房改造项目。

凯撒已经成为掘金的典型代表。这位开发商最初以振兴烂尾楼起家，是第一个介入旧城改造的开发商，并于2011年成立了凯撒房地产有限公司，这是中国第一家专业的旧城改造公司。公司聚集了近300名精通规划设计、商务谈判和法律的专业人士，被认为是中国城市更新领域最大、最有经验、最专业的团队。因此，凯撒在业内被称为“老改革专家”。

根据凯撒2013年财务报告，截至2013年底，其土地储备建筑面积达到2330万平方米，业务覆盖深广沪京珠，在中国有近40个城市更新项目，总面积约1400万平方米。其中，深圳项目470万平方米，大部分为老项目，位于龙岗、盐田、大鹏，如凯萨城市广场、盐田三村、四村、谢白小埠村整体搬迁项目、凯撒环球中心项目等。

2013年2月，时任集团副董事长的谭里宁表示，旧城改造的毛利率相当高，将超过50%。近两年来，凯撒的销售业绩增长迅速。

“并不是所有的老改革项目都像凯撒那么高。他们更早地接手项目，市场不像现在这样标准化，成本也相对较低。”深圳一位当地开发商告诉《中国商报》记者，政治和商业关系的改善也是凯撒在旧改革中的优势，但在凯撒的房产被锁定后，旧改革成为一个敏感话题，因此许多旧改革项目进展缓慢。

向峰在接受《中国商报》记者采访时表示，随着《办法》和《细则》的相继出台，深圳的旧房改造市场变得更加规范，政府对旧房改造项目的规划非常透明和开放，开发商只需按规定一步一步申请即可。

卓越集团被视为深圳旧改革的后起之秀。2013年5月，公司成立了卓越城市更新集团，并聘请了曾参与凯撒旧城改造的耿雁亮作为负责人。

成立仅两年多，卓越城市更新集团发展迅速。集团向记者提供的信息显示，该公司已经签署了近30个项目，其中13个是已结算的项目；通过旧的改革，获得了40万平方米的土地，按照深圳的容积率，相当于数百亿的价值。

与大多数需要至少三年征地周期的旧改造项目相比，卓越并不令人不快。

卓越集团副总裁耿彦良7月14日在接受《中国商报》记者采访时表示:“我们已经建立了一支由近200名精通规划设计、商务谈判、法律专家等专业人士组成的团队，确保了从征地、勘察、评估、造价计算到建设申请、规划设计等各个环节的专业开展。前期对老改造项目进行了风险预判和深入的经济可行性研究，项目质量较高。”

国有企业华侨城也开始蠢蠢欲动，通过收购切入深圳的旧改革。今年6月，华侨城宣布收购深圳恒祥集团房地产开发建设有限公司(以下简称“恒祥集团”)51%的股权，总交易价格约为28亿元。

恒祥集团的主要资产是几个老改造项目，包括沙井后亭老改造项目、水门拆迁归还项目、龙胜老改造项目、沙井后亭工业改造项目、穆欣新村老改造项目和诸光老改造二期项目。通过此次收购，华侨城可获得50万~ 60万平方米的销售面积。