投入200亿 方兴地产从南京旧改中能掘到多少金？

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房型房地产(中国)有限公司(0817.hk，以下简称“房型”)曾在一、二级开发中与长沙(房地产)决战，正在南京方上(房地产)旧房改造工程中淘金。

预计投资200亿元

房型是中化集团旗下的房地产和酒店业务平台，中化集团于2007年在香港上市。目前，除了北京、上海、广州和深圳，长江三角洲地区还包括苏州、宁波和杭州。

房型参与南京旧城改造的消息于2014年初开始传播。同年7月，方行CEO李康辉表示，方行已成功锁定南京江宁区方上中心城改造项目，同年12月，方行正式完成上述项目的签约。今年2月，房星成功获得该项目一级开发权。

江宁方上区隶属于江宁东山副城，未来定位是成为以R&D、汽车文化、专业商业和住宅为核心，集R&D和汽车主题商务服务等为一体的综合功能区。它被认为是南京重要的交通物流枢纽和空港口枢纽。根据规划，该板块总用地面积约为3.92平方公里，功能区包括核心商务区、优质住宅区、配套配套区和景观区。业务类型包括高档住宅、五星级酒店、写字楼、公寓等。今后，将努力把它建成东山副城市现代形象的样板区和标志区。

至于房星选择方上的原因，李同辉早前透露，房星打算凭借其房地产开发经验，将方上项目打造成为一个智慧新城和国际化居住社区。房型相关负责人日前告诉《中国商报》记者，方上项目是房型牵头的一、二级联动项目，整个项目预计投资约200亿元，目前由房型独立运营。不过，他表示，在后期，有可能引入优秀的合作伙伴进行联合开发和品牌建设。

“房星将在主导区域开发的同时，积极收购地块进行二次开发，这将根据市场情况决定，以最大限度地提高项目的整体收入和利润。”负责人说。

变旧为战场

针对旧城改造业务，一些资深开发商评论说，虽然旧城改造项目前期投资大、时间长，但由于旧城改造区域升值、政策等因素，旧城改造项目的毛利率高于常规项目。

这可能是开发人员积极参与其中的原因。对于方星来说，方上并不是掘金变老的第一个地方。早在2010年，房型就参与了旧城改造项目。同年12月23日，合肥与柯荣置地、房型等全国著名房地产企业签署了10个旧城改造项目合作协议，总投资约233亿元。

值得一提的是长沙梅溪湖项目。2011年1月，长沙大河西试验区通过公开招标方式引进中化集团子公司方兴地产，并签署了《梅溪湖国际服务与科技创新城发展协议》。根据招聘公告，项目前期预计投资128亿元，梅溪湖项目投资方星以组建项目公司的形式，负责项目开发范围内征地拆迁补偿安置所需资金的筹集和承担。

随着房地产市场的复苏，土地价格迅速上涨。2012年，梅溪湖地区已准备好的土地正式挂牌出售。当年，房型的一级发展达到50.86亿元，占全年业绩的近四分之一。2013年，这一数字甚至达到64.04亿元。今年7月，名优住宅企业云集梅溪湖地区，万科长沙公司和卓越长沙公司上演了一场精彩的“抢地事件”。

然而，这些问题，如涉及面广、改造困难、资金沉淀等，都使得传统的高利润旧城改造业务有些“费时费力”。在装修过程中，除了征地、融资和规划外，拆迁的进度也会影响项目的进度和开发商的资金成本。对此，房型地产相关负责人告诉记者，方上项目作为棚户区改造项目，涉及的居民和企业拆迁工作较多，与梅溪湖项目不同。从现在开始，拆迁工作进展顺利，政府将对此进行统筹规划，这不会影响到彼此的繁荣。

一些市场人士告诉记者，在参与旧城改造的大开发商中，一些民营企业凭借旧城改造的经验胜出，一些商业模式较好的企业可以赢得当地原住民的信任和支持，而方星、华润等中央企业则拥有大型复杂项目的运营经验和雄厚资金优势。

根据方星报日前向本报提供的数据，截至2015年6月30日的6个月内，方星报累计完成签约房产销售和土地一级开发销售102.46亿元，累计完成认购(未签约)房产销售15.26亿元。

今年3月26日，李同辉在2014年度业绩发布会上表示，方星2015年的整体销售目标是248亿元，预计比2014年增长15%。根据这一估计，今年上半年，房型地产实现2015年全年销售目标的比例为41.31%。