互联网＋物业“钱景”可观达万亿级消费

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日前，记者了解到，国内物业服务行业已经发展成为一个拥有10万多家企业和数百万员工的大型行业。随着互联网的发展、网上购物的普及和社区消费潜力的释放，传统的物业服务正在与融合信息流、资金流和物流的新型社区电子商务相融合，有望撼动万亿美元的消费市场，成为促进就业和创新创业的重要领域。

业内人士认为，要“减负”、“放松”房地产业，营造公平开放的市场环境，提供技术、资金和人才支持，鼓励企业抓住机遇，创新业态和模式，为新常态下的平稳增长和结构调整提供新的动力。

物业服务创新“百战”

一些物业管理公司开始利用互联网技术拓展创新业务模式，逐步从传统的单一物业管理向新型综合服务转变。这一趋势预计将大大增加未来房地产行业的整体规模。

中国的物业服务行业始于20世纪80年代。根据中国物业管理协会提供的数据，截至2014年底，中国共有物业服务企业107，000家，员工超过600万人。去年，全行业营业收入超过8100亿元。

虽然市场容量巨大，但整个房地产行业相对“低调”，这并不明显。然而，几天前，记者在很多地方发现，一些龙头企业在技术、模式和形式上不断探索和尝到“甜头”，带动了整个行业的创新突破。

总部位于上海的方上地产的业务已经进入中国的许多地方。目前，它服务于200多个机构和单位，有30多万私人业主。自去年以来，方上已与十多家物业公司合作，共同“深度培育”社区生活服务领域。目前，其社区生活服务o2o平台“99生活”已经试运行，包括应用、后台运维平台、电话控制中心、项目服务中心等。，提供“一站式”生活服务，如码头快运物流、物业管理、房屋租赁、投诉举报、电子商务和社区通知，并与大量线下供应商和企业联系。

方上物业总裁周超认为，物业服务企业拥有庞大的线下团队和固定的营业场所，靠近业主的物理距离，使用移动互联网等信息技术，在社区生活服务行业领域具有独特优势。

目前，“99生活”已经覆盖了上海50多个社区的4万个家庭和10多万人。记者在后台看到，3月份，该平台在各社区处理了14000多件包裹，完成了118笔网上物业费支付、1367起维修案件和5000多笔网上购物交易。目前，平台业务量增长迅速，业务范围不断重叠，社会资本开始表达投资意向。

“99生活”的管理运营团队由30人左右组成，平均年龄只有28岁，大部分都是大专以上学历，来自信息技术、业务开发、物流、电子商务等领域。周超甚至不认为自己是一家房地产公司。“我们已经从住宅物业服务提供商转变为社区生活服务集成商和供应商”。

2014年在港股上市的深圳彩生活，也被定位为社区服务企业，将“物尽其用”转变为“为人服务”，打造“一公里小商圈”。目前，色彩生活已经为全国1000多个社区提供服务，去年的收入达到3.9亿元。另一家知名房地产公司万科已经覆盖了60多个城市。在房地产增速放缓的同时，房地产业务的快速发展尤为引人注目。万科地产总经理助理向云表示:“网民说‘赢家通吃’，而地产和社区正是互联网竞争的终端。”

即使按年均6%至10%的增长率计算，中国房地产业的整体规模在未来两三年内仍将超过1万亿元。据统计，到2020年，中国将成为世界上最大的股票市场。随着互联网环境下各种消费热点的形成，物业服务将迎来一个重要的创新转型“时间窗口”。中国物业管理学会会长沈建忠表示，中国的物业行业将转变发展模式，提高服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务向集约型现代服务的转变。

该行业正遭受转型的困扰

据记者调查，整个房地产行业仍处于创新转型初期，一些新模式和新业态仍处于探索阶段。目前，除了传统服务业面临的就业不足、人才匮乏等普遍问题外，新旧问题交织制约着房地产企业的发展步伐。

首先，空的利润被压缩，导致整个行业亏损。上海红山花园小区物业公司景瑞物业总经理陶敏表示，物业费已经多年没动了，但保安的工资，包括加班费、服装费和社保基金，已经涨了四五倍。“公司多年来一直亏损，只能依靠母公司的补贴。”记者在上海、湖南、广东、北京等地发现，房地产行业的亏损高达50%甚至更高，一些企业陷入了“减息-裁员-降低服务质量-减息”的恶性循环。

第二，企业税收负担太重。广州粤华物业总经理李建辉和其他许多业内人士认为，许多物业公司的保安清洁、绿化维护、设施设备维护等服务都是外包的。但是，目前营业税仍然是按照物业企业的收入全额征收，外包支出不能作为税前扣除，重复征税现象明显。

此外，与交通、建筑等其他具有准公共服务特征的行业实施的3%税率相比，物业服务行业实施的5.5%营业税明显偏高，这也制约了一大批中小物业企业的创新。

第三，企业的市场地位尚未确立。物业服务价格仍处于“半市场化”状态，企业往往被迫“越位”。一家物业公司的负责人告诉记者，物业似乎处于“底层”，企业往往被迫承担许多政府和社会事务，如计划生育检查、维稳、信访、文明创建等。“社区经理头上戴着七八顶大帽子。”李建辉说，他从事房地产业已经20多年了，觉得房地产可以做任何事情。

第四，全行业主动创新的意识和能力还不够。方上地产总裁周超表示，“99人寿”曾向数十家地产公司询问“什么样的业主是好业主”，回答主要集中在两点:一是“不拖欠物业费”，二是“无事可做就不要找物业”。许多企业没有意识到，在互联网时代，物业在与业主和消费者建立联系、培养粘性和收集数据方面有着明显的优势。

业内人士认为，与百货、金融、交通等行业相比，物业服务行业受互联网的冲击和逼迫相对较少，很多企业在变革过程中没有足够的动力和能力生存。

培育现代服务业新亮点

近年来，国内房地产领域出台了一些改革和扶持措施。例如，国家发改委今年放开了物业服务价格，北京、浙江等地出台了税收、物业服务就业等优惠政策。上海、广州等地也开展了专项调研，研究支持物业企业转型升级的措施。业内人士呼吁进一步减轻负担，支持房地产业。

一是深化住宅小区综合管理改革，明确物业企业界限。据统计，社区管理涉及20多个政府部门和专业单位。因此，要促进资源的下沉，改革体制和机制，严格履行政府部门和专业单位在社区治理中的职责，取消物业企业不能承担和不应该承担的“大帽子”职能。同时，完善物业市场化机制，用菜单式服务标准取代政府统一制定的分级服务标准，加强监管，规范收费行为。中国物业管理学会副会长张说:“是时候让房地产行业理清思路，轻装上阵了。”

二是加快税制改革，切实减轻企业负担。例如，应允许房地产公司根据行业特点和自身实际情况选择6%的普通税率或3%的简单税率；研究支持薪酬制度运行模式的税收政策，对房地产企业托管和预收的专业服务资金免征税收；鼓励社区物业管理专业服务外包；研究业主自行管理的物业服务费账单、免税等配套政策。厦门市物业管理协会常务副秘书长林坤明说:“我希望减税的阳光能尽快照射到整个房地产行业。”

第三，充分激活行业协会等内生力量，推动行业创新转型。鼓励各类房地产企业创新经营模式，延伸服务链。例如，在房地产开发的早期阶段，中期投资规划和营销代理，以及后期销售、物业管理和房地产经纪业务，它垂直延伸到整个规划设计链；在横向上，它涵盖了养老、家政、房屋租赁和销售、电子商务等各种个性化需求，使行业向“高人力资本含量、高技术含量和高附加值”转变。

第四，完善法律法规，营造良好的制度环境。上海市物业管理行业协会副会长王志兴、深圳彩生活会长唐等建议，应借鉴新港台等国家和地区的经验，加快物业管理行业的法制建设，建立系统科学的政策法规体系，加快《物业管理条例》的修订，研究制定《物业管理法》。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生等业内人士建议，应支持房地产业抓住互联网机遇，积极减轻和放松负担，支持企业创新和探索，成为社区生活服务业和多元化物业管理的“蛋糕”，使其成为中国经济新常态下结构调整和权力转换的重要力量。