模式之变定位之困 人才之缺

本篇文章2027字，读完约5分钟

据记者调查，物业管理行业经过30多年的发展，已经形成了规模，行业发展本身及其环境也发生了深刻的变化。多位物业管理企业领导表示，随着“互联网+时代”的到来，物业管理行业开始脱离传统的商业模式，不断转型升级，将社区增值服务从“物”拓展到“人”。然而，它仍然面临着定位扭曲、税负过重、人才匮乏等问题。

传统商业模式是不可持续的

近年来，服务成本的上升为行业的发展敲响了警钟。以2007年新《劳动合同法》的颁布为分水岭，随着劳动者“五保一金”权利的保障和最低基本工资的不断提高，作为劳动密集型产业的物业管理企业开始意识到传统的经营模式是不可持续的。

一些物业管理企业表示，物业管理一直是一个劳动密集型和低利润的行业，其中人工成本约占运营成本的60%至80%。随着近年来劳动力成本的快速刚性增长，物业管理企业的生存不断受到挤压。保利地产总经理李家和表示，保利的管理面积超过6000万平方米，年营业收入为14亿元，而利润只有4000多万元。利润主要来自开发商的利润补贴，而物业费仅够支付基本的物业服务。

业内人士认为，应对劳动力成本上升、价格上涨的有效对策不是缩小规模、降低服务标准，而是拓展传统物业管理服务的边界，从物业管理延伸到业主或用户服务，为社区居民提供基础物业管理服务之外的社区增值服务。

深圳色彩生活服务集团总裁唐认为，需要挖掘社区居民的需求，涉及电器维修、家政与卫生、养老、房屋租赁与销售、支付与财务管理等。但是，物业管理企业不应该走“全能玩家”之路，而应该利用现代信息技术搭建一个社区服务平台，整合多家服务提供商，通过实现流量共享获得稳定的收入，这样不仅可以集中精力做好主营业务，还可以缓解业务压力，提高生活质量。

税负过重、税基不合理的问题突出

多位物业管理企业领导表示，随着高新技术在现代物业建设中的广泛应用，物业管理不再仅仅是传统意义上的清洁绿化、设备维护和安全服务，高科技管理技术已经逐渐渗透到物业服务的各个方面。

事实上，万科地产通过互联网技术的应用已经获得了一定的经济效益。万科集团副总裁朱保全表示，万科物业正由物业管理专家通过应用“云生活、社区卡、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动应用智能家居”五大技术，升级为“家政、资产家政、生活家政”。

“一开始，大家都不太明白物业管理公司是受业主委托来管理社区的。为什么要上市融资？什么是融资？”深圳色彩生活服务集团总裁唐说。彩色生活运营模式类似于基于社区客户的“淘宝”，目前已被高科技企业认可，融资是为了解决企业技术发展的资金需求。

上海同莱物业管理有限公司总经理翁国强认为，要提高行业的现代服务水平，继续打造全行业的信息管理系统，行业主管部门可以率先集中优势企业资源，打造物业服务、咨询、中介、业务、运营、信息传播等多功能的信息技术平台。任何企业都可以通过租赁的方式“加入”系统，从而达到提高管理水平、拓展服务内容的目的。

在向现代服务业转型的过程中，物业服务行业仍然面临两大问题:税负过重和税基不合理。广东粤华物业公司总经理李建辉表示，营业税、城建税、教育费附加等税费占总营业收入的5.6%左右，明显高于交通、建筑、文化、体育等行业3%的税率。就税基而言，目前对物业企业征收的营业税不扣除代业主缴纳的水、电、气、清洁和绿化费，存在双重征税。

复合型人才缺口亟待填补

业内普遍认为，管理规模的扩大和业主需求的提高，使得对懂经济、善经营、善管理、懂法律、有创新发展精神的复合型人才的需求激增，人才短缺已成为制约行业发展的突出问题。此外，一线员工流失率不断上升也是当前企业面临的一个难题。高流失率不仅难以保证稳定的服务质量，也是企业培训成本的巨大浪费。

万科房地产开发有限公司副总经理向云表示，深圳部分物业服务企业提供的信息显示，基层员工的平均离职率约为50%，订单维护人员的离职率高达80%。企业无法留住有经验的管理人员和熟练的操作人员，这对维护和提高管理服务水平有负面影响。

“广州物业管理从业人员整体素质较低，高中及以下学历的占60%以上，本科及以上学历的不到5%，近90%的物业服务企业为三级资质，只能提供简单的维修、保洁和绿化服务。订单维护等基本服务无法满足智能社区和新型城镇化发展对低碳生活的需求。”李建辉说。

上海物业管理有限公司董事长张认为，物业服务企业不仅需要以物业经理为首的常驻经理，还需要由专业经理打造的高级管理团队，以及数千名训练有素的基层员工和众多市场化、专业化程度高的供应商。

鉴于高流失率，广州珠江物业酒店管理有限公司董事长罗小刚认为，随着人口红利的消失，行业需要重新审视就业政策，更新人力观念。

许多物业企业领导建议，面对物业服务行业转型升级的需要，一方面，企业可以通过内部岗位培训和传递帮助，不断提高关键岗位和一线员工的技术能力；另一方面，国家应鼓励高校和职业学校提供物业管理专业教育，促进“校企合作”,联合办学，培养熟悉物业运营和信息技术的专业人才。