购物中心过度开发“后遗症”： 集体遭遇开业延期、招商难题

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[近年来，由于大量资本涌入商业地产市场，全国各地购物中心的过度开发导致项目延期，难以吸引投资。在某些地区，零售项目空的入住率甚至高达40%，这使得许多项目无法如期开业]

位于上海北外滩的玉兰广场原定于今年开放，但由于种种原因，推迟到了明年。巧合的是，上海虹桥商务区瑞安集团开发的虹桥天地购物中心项目被多次推迟。《中国商报》记者从多位业内人士处了解到，其预计开放时间为2015年上半年，之后推迟至今年9月，之后又推迟至今年年底。

有许多类似的情况。

《中国商报》记者近日深入调查了解到，近年来，由于大量资金涌入商业地产市场，全国每年购物中心的过度开发导致项目集体延期，招商困难。空一些地区的零售项目入住率甚至高达40%，这使得许多项目无法如期开业，但许多开发商似乎并不知道这一点，这使得

搬起周围的财产？

“几乎每年都有数百家新的购物中心逐步投入市场，但市场并不需要这么多，这将导致购物中心总数供过于求。”多年来一直负责开设购物中心和招商引资的协鑫商业地产集团上海区域商业总经理徐荣坦言。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)指出，2013年，全球在建购物中心的面积达到3900万平方米，在建筑面积最大的10个城市中，有8个位于中国。2015年下半年，上海将继续欢迎新项目进入市场，预计新增供应71.4万平方米，其中约87%位于非核心商业区。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)在《购物中心建设:世界上最活跃的城市》中发布的统计数据显示，2014年至2016年，上海和成都在建购物中心分别达到330万平方米和320万平方米，分别位居世界第一和第二。在一些二线和三线城市，大量新供应开始给零售市场的表现带来压力。

《中国商报》记者从多家机构的数据中看到，2016年上海商场的供应量将会增加，2017年的供应量将会大于今年。

为什么有这么多新项目进入市场？

“首先，当然是住房市场的监管和衰退。开发商已经看到，许多城市在多年之后将会出现住房过剩，因此他们必须加快商业地产的转型。其次，一些零售商因为经营困难开始转向商业地产，如BBK (002251)、银泰等。当然，最根本的原因是，对于许多开发商来说，购物中心的发展是一个“羊毛出自猪”的过程。只要你建一个购物中心，它就会增加周围办公楼和房子的价值。只要你出租和出售办公楼和房子，开发商就已经赚钱了，剩下的购物中心将成为“受害者”。开发商不关心购物中心的生死，他们只关心出租和出售其他物业的利润。我们必须知道零售业是非常麻烦和复杂的。如果你经营不好，你只会把它作为一个工具，提升周围的房地产，你将无法做好生意。”瑞意德商务服务部主任杜斌指出。

投资吸引问题

随着零售楼市的成交量和地盘迅速扩大，许多“后遗症”出现了。

首先是工期延误。“事实上，这已经是行业惯例了。只有万达的“军事化”管理项目才能按时完成工期。因为万达有数百个时间节点，每个节点都必须完成指标，不能完成的就出局。万达甚至为一些管理职位准备了许多候补人选。一旦有人出去，马上就会有人在上面，这使得万达广场基本上如期开放。但是，其他操作员不具备这种能力。一旦项目太多，工期将难以如期完成。”徐梅商业投资管理有限公司首席执行官陶盘告诉记者。

最头痛的是吸引投资。

拥有多年招商经验的徐荣透露，过去，大型购物中心的主要门店应该是像lv和gucci这样的“奢侈品牌”。然而，随着官方消费的限制和海外采购的升温，许多奢侈品消费将不会登陆中国。这使得过去的大品牌开始打折，所以很少有“奢侈”品牌的扩张计划，这些大品牌通常在一个城市只能开3到4家店。

“当每个人都后退一步时，他们开始招募‘轻豪华’品牌，如coach、mk等。，但这些品牌都需要装修补贴。按照每平方米3万到5万元的计算，一个轻型奢侈品店的补贴可以达到几千万元。这些费用必须由购物中心承担，这让业主们不堪重负。”杜斌坦率地说道。

“目前，整个商业地产的市场供应量很大，但是零售业在电子商务的冲击下不断下滑，所以很多购物中心在吸引投资时都面临着尴尬。小品牌想进来，但我们不想为他们购物。大品牌对租金要求很高，需要我们补贴装修。例如，目前，一些奢侈品牌如a&f、mk和katespade非常受欢迎，很难吸引投资。”一位从事投资促进的业内人士告诉记者。

退一步说，把快速时尚作为主要商店。

“问题又来了。虽然快速时尚可以吸引人，但这种商店需要很大的面积，而一些品牌，如拉夏佩尔(La Chapelle)和热风(Hot Air)，现在必须在一楼有一个好的位置，否则他们不会进入，因为他们认为这是资本带来的人流，所以他们提出了许多要求。更麻烦的是，这些普通服装品牌都需要装修补贴，单个店铺的补贴金额从几百万元到几千万元不等。受到电子商务的冲击后，服装品牌的利润下降，一个亏损的商店不得不依靠几家盈利的商店来支撑，因此服装品牌不得不依靠购物中心的店主来补贴装饰费来盈利。这加大了购物中心的成本压力和吸引投资的难度。”杜斌告诉记者。

空高购买率和难以打开

在经历了吸引投资的巨大困难之后，空许多购物中心的入住率都有所上升。这一点在一些新兴商业区尤为明显，在这些地区，供应较为集中，消费群体需要培养。与此同时，项目之间竞争的升级将进一步强化以租户为主导的市场特征，空的租金涨幅将继续受到限制。

空的高入住率使得大量购物中心难以开业。

“一般来说，我们要求开业的时候，85%~90%的店铺都可以开业，但是很多商场都是先试营业才被迫开业的。事实上，许多商店都没有满员，这不是一个完整的开放。”上述从事投资推广的人士透露。

“为了完成开业目标，一些商家的目标是填满市场，而不是注重定位，这使得这些商场，甚至那些已经开业的商场，都面临尴尬。例如，不久前开业的新世界大丸在日方的支持下，招募了一些国际高端品牌，但同时其店内也充斥着许多未知品牌。这种混乱的定位本身就有问题，而且它位于南京(房地产)路步行街。这么多游客的整体消费能力不高，但新世界大丸可以定位在高端。据说世界上只有100个旋转自动扶梯在它的店里，而它的店里有十几个，所以是高端的。因此，盲目开发的项目存在亏损的风险。”长期研究商业地产的郭分析说。

所有上述原因也导致了购物中心利润的下降。

根据高纬环球的数据，上海购物中心的毛利率从2008年的9%下降到2015年的4.91%。

“在过去，一个10万平方米的购物中心也许能在7到10年后重返书坛。现在估计至少需要10年才能回到书中。”杜斌指出。

“在未来，商业地产的开发和管理将不可避免地需要分开。如果开发商都是自给自足的项目，就根本没有发展资金。然而，中国目前的管理和资产方面仍然没有明确的模式。万科和万达都在尝试，但目前这种模式还不成熟，这个问题也制约着商业地产的发展。”上述从事投资推广的人士坦言？