28家房企7月份抛1400亿元融资案

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上市房地产企业的国内融资规模已经爆炸式增长！仅在刚刚结束的7月份，据《证券日报》记者不完全统计，28家上市房地产企业发布了融资计划，涉及资金总额约1397亿元，其中包括150亿元的国内企业债券。

事实上，自今年1月中国证监会公布对内地资本市场的监管以来，房地产企业的融资行为极为频繁。与此同时，中国证监会放松对国内债券发行人的限制后，由于整体资本成本下降，发行周期与房地产企业发展周期重合，国内公司债券发行规模出现爆炸式增长。

对此，中信证券(CITIC Securities)分析师陈聪和傅宇(Quote 600030，Consulting)在研究报告中表示，“对于行业而言，企业债券的加速发行将导致企业长期负债、资本成本下降、不同企业(尤其是国有企业和民营企业)之间的资本成本差距缩小，以及能够获得廉价美元债务的海外红筹股公司的竞争优势下降。”在这种背景下，我们预计未来房价更有可能稳步上涨，具有发展能力和规模优势的企业可能会领先一步。”

房企联手融资“储粮”

据《证券日报》记者不完全统计，仅从7月份开始，28家上市房地产企业宣布融资计划，融资总额达1397亿元。其中，恒大、万达商业、龙湖、万科、金融街(报价000402，咨询)、首开股份(报价600376，咨询)、荣盛发展(报价002146，咨询)、嘉凯诚(报价00918，咨询)等公司均抛出超过50亿元的融资计划。

7月7日晚，恒大地产集团有限公司披露，公司已发行第二批国内企业债券，总规模达150亿元人民币；7月24日，华夏幸福(报价600340，咨询)宣布了其债券发行计划，称此次发行的公司债券规模不会超过75亿元(含75亿元)。

7月24日，万达商业宣布，公司计划发行总额不超过150亿元人民币的中期票据，已在中国银行市场交易商协会正式注册(报价601988，咨询)。万达商业表示，募集资金中有122亿元用于发行人总部及子公司向金融机构返还融资，拓宽融资渠道，降低财务成本；28亿元用于商业地产项目建设。

7月27日，龙湖地产宣布，集团已成功发行总额40亿元人民币的第二期国内公司债券。龙湖地产表示:“截至目前，集团已动用中国证监会批准的80亿元国内企业债券发行额度中的60亿元。”

7月30日，碧桂园宣布，中国证监会已批准该公司分批向合格投资者发行上限为60亿元人民币的境内公司债券，首批上限为30亿元人民币的境内债券票面利率确定为4.2%。

值得一提的是，根据兰德咨询公司的统计，中国共有197家房地产企业登陆a股和h股资本市场。从上述融资行动来看，自7月份以来，平均每天都有一个或多个融资计划被抛出，其力度可见一斑。

那么，为什么房地产企业如此集中，大规模抛出融资计划，尤其是1000亿美元的房地产企业更有动力？

《证券日报》记者注意到，出于融资目的，一方面，对标房企被用来收购土地和扩大规模，尤其是在一、二线城市资本布局较重的企业，资本需求规模较大，有必要对其未来进行拓展。提前做好资本准备；另一方面，在战略转型的早期阶段需要大量的资本投资。

“转型是房企融资规模增加的背后原因。利润率的整体下降导致住房企业降低融资成本，以控制财务成本并加快战略转型。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，不管房地产企业的规模有多大，如果他们仍然坚持原来的盈利模式，他们的利润空将进一步被挤压。

中国指数研究院的一份研究报告还指出，一些房地产企业利用跨境转型和多元化的机会，通过增资、股权收购和股权投资等方式拓展新的盈利模式，其中金融业务是重点产业领域。

值得注意的是，《证券日报》记者也注意到，仅从7月份开始，房地产上市企业发行国内公司债券的行为和规模呈现爆炸式增长，完成债券发行的速度也在加快。

国内公司债券

发行规模超过2000亿元

据中国指数研究院监测，2015年，资本市场政策放开，银行间债券发行条件继续放宽。国内上市房地产企业抓住有利时机，通过发行中奖彩票和公司债券，频繁进行融资活动。2015年上半年，54家企业发行了1800亿元债券融资计划，28家企业成功实施债务融资，融资总额549亿元。此外，有媒体报道称，截至7月29日，全年房企企业债券融资总额超过2000亿元。

“公司债券正发挥着越来越重要的作用，是目前大中型上市公司广泛采用的一种融资方式。”陈聪表示，公司债券的发行显示出加速的迹象。

根据报告中陈聪的统计，2015年房地产企业发行上市的公司债券有13种。目前，拟上市的房地产企业公司债券有14种，均在2015年6月以后发行。2014年房地产企业发行的公司债券只有12种。在2014年之前，只有8种产品被发行，目前仍在上市交易。

此外，公司债券已经成为民营企业重要的融资渠道。2015年前，仅有5家民营企业发行的公司债券仍在上市交易，占2015年前发行的公司债券总数的25%，目前由房地产企业交易。2015年后，民营企业发行了10种公司债券，占房地产企业公司债券总量的37%，其中恒大已经发行了三次。

"中国债券市场正在经历深刻的变化."一位行业分析师向《证券日报》记者透露，今年1月，中国证监会放松了对境内债券发行人的限制，将境内上市公司和境外上市境内公司的发行人扩大至所有法人。在这种背景下，特别是对于房地产企业来说，规模的快速扩张导致了一些房地产企业信用评级的提高。国内主体评级上调后，债券发行难度和利率都将降低。

以龙湖房地产为例，7月7日，继2009年国内公司债券发行后，龙湖再次登陆国内公司债券市场，其20亿元5年期公司债券最终确定票面利率为4.60%；随后，7月27日，龙湖地产发行的20亿元5年期债券的票面利率最终定为3.93%，20亿元7年期债券的票面利率低至4.2%。当时，两者都创下了今年同期国内房地产行业公共债券发行率的新低。

无独有偶，根据中国指数研究院的监测，上述28家企业的债券融资平均成本仅为5.49%，而企业债券的平均成本低于5%。据记者了解，过去一般房企的资本成本在10%左右，这说明国内债券融资的优势十分突出。

“公司债券通常会降低资本成本。特别是对于民营企业来说，5%的公司债券与传统的融资方式相比，其资本成本是巨大的。”陈聪表示，公司债券是国内信用负债。与抵押贷款相比，公司债券不需要抵押，发行更加灵活；与海外信用负债相比，公司债券在国内税收筹划方面具有更大的优势，并且不存在汇率风险。

事实上，由于在香港上市的内地房地产企业违约，以及海外发债成本上升，在香港上市的内地房地产企业海外融资的规模和数量大幅下降，这也是国内公司债券受到民营企业追捧的一个重要原因。根据中国指数研究院的监测数据，2015年上半年，共有18家房地产企业通过海外融资平台发行了22只债券，融资总额约为600亿元人民币，同比下降25%。

值得注意的是，海外发债困难导致一些大型房企退出海外债券融资市场。虽然国内企业债券的成本相对较低，但对于中小房企、国有企业和信用评级不佳的央企来说，再融资放开后，扩股融资是它们更好的融资渠道。

扩股融资全面加快

"相比之下，今年的a股资本市场异常活跃."张大伟表示，再融资的自由化为房地产企业扩大股权融资提供了可能，这反过来又刺激了上市房地产企业抛出其扩股融资计划的动机。

据记者了解，2015年1月，中国证监会宣布取消对涉及再融资、并购的房地产业务的事前审查，内地资本市场监管再次放开，因此再融资需求旺盛。房企积极把握融资窗口，开展资本市场再融资。

据中国指数研究院监测，据统计，2015年上半年，共有37家a股上市房地产企业增发计划，融资总额1600亿元，其中9家企业成功实施增发计划，融资总额185亿元，房地产企业股权融资全面提速。

此外，2015年上半年，共有23家房地产企业在香港通过配股融资829亿港元，较2014年全年增长60%。其中，中国海外地产、华润置地、碧桂园、恒大地产等房地产企业共融资逾60亿港元。

毫无疑问，楼市政策的大力推出，确实令市场对市场前景更加乐观，楼市的复苏也增加了上市房地产企业融资的“信心”。

然而，正如中国指数研究院的研究报告所指出的，对于非公开发行的房地产企业来说，未能通过评标的企业可能会面临放缓甚至搁浅的可能。目前，一切都是未知的，它仍然需要时间来观察。资本市场融资环境的突然恶化，使得下半年房企发展更加困难，但与此同时，宽松的货币政策和大量股市资金的流入给内地房地产市场带来了好处，企业需要抓紧时间增加下半年的推货量，提高去工业化水平，获得足够的发展资金。

事实上，一些上市公司的高管告诉《证券日报》，增资扩股的审批时间很长。如果企业缺乏资金，他们可能无法解渴，但一旦获得批准，资本成本一般不会很高。

无独有偶，华远地产前董事长任志强(报价600743，咨询)曾向《证券日报》记者表示，企业提出增资扩股计划后，可能需要一年半甚至两年才能满足，当时的市场难以预测。