北京“商改住”房库存逾4万套创新高

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“最近，一些‘商改居’(即商业项目分为住宅物业出售，以下简称商住)项目销售情况良好，有些项目的销售率超过90%。”一家知名房地产企业的营销总监向《证券日报》记者透露，一位客户在几个商住项目中购买了几套甚至近20套，其中包括通州区的单个商住项目。

事实上，当限购政策阻止大量买家购房时，北京的商住公寓一度非常受欢迎。然而，当市场“平静下来”和供求关系发生变化时，过去两年的商住产品就很难突破，特别是随着产权年限越来越少，商住市场的库存更难消化。

然而，自6月份以来，北京的商业和住宅市场发生了明显变化，单个项目卖得很好，投资者变得活跃起来。

商品房交易现在处于一个小的高峰期

“一位客户在通州区购买了几套独立项目。在其他地区，最近出现了一种现象，即一个人购买10套以上的套房。”一些市场参与者向记者透露，这种市场现象发生在限购刚刚取消之后，但近两年来极为罕见。

无独有偶，根据中国指数研究院的监测数据，7月下旬，昌平商住楼项目中的水晶岛拆迁率高达92%，共推出64套，认购59套，平均价格较周边价格上涨19%，达到22000元/平方米；此外，位于大兴区的北京城建(报价600266，咨询)北京密码项目也实现了60%，但其平均售价为1.8万元/平方米，较周边平均价格下降了16.3%。

目前，通州核心区的商住项目也加入了商住市场的争夺战。7月18日，通州R&F中心首次开业，并推出了两套滨江公寓a3和a5。当天上午，销售额超过13.8亿元，300多套公寓基本售罄，最高平均成交价超过4.1万元/平方米。

“R&F中心公寓的成交价格超出了开发商的预期，就连项目本身的销售人员也表示了极大的惊讶。”一位知情人士向《证券报》记者透露，同地区产品性价比较高的保利大都市将于8月中旬进入市场，平均售价预计在3万至3.5万元之间，可能更符合当前市场。

“我们的定价符合预期。整个项目中的商住公寓并不大，目前客户存储情况非常好。”保利大都市相关负责人告诉《证券报》记者，从通州楼市近三个月的表现来看，商住公寓存量下降，成交量呈上升趋势。

据雅皓向《证券日报》记者提供的统计数据，今年6月和7月，北京分别售出1463套和1731套商品房，但今年前5个月，没有一个月的成交量超过1000套。可以看出，商业和住宅市场的成交量正在上升。

商品房市场仍然巨大

事实上，由于对通州运河核心商务区“政府搬迁”传闻的预期，大量投资者更加关注该地区的商住公寓。上述市场参与者向记者透露，通州运河商业区的个人项目投资者占50%以上。此外，从未来供应的角度来看，这一地区过去两年出售的大部分地块都是金融用地，因此未来商业和住宅公寓的供应将会集中和释放。据估计，近几年供应量将达到100万平方米左右。

从北京整个商住市场来看，根据《证券日报》从雅豪机构获得的统计数据，截至2015年7月底，北京“商住”市场存量高达4.09万套，而2014年北京新增商品房供应量为9.6万套，这意味着目前北京商住市场存量相当于去年普通新增商品房供应量的42.6%，创下10年来的新高

“在整个上述市场的高库存背后，冷销售是一个原因，但更重要的是，前两年出售的土地大多是f3公共建设用地，涉及的产品形式主要是商业、写字楼、酒店等。，这自然孕育了许多“商业到住宅”的产品。

雅豪机构营销总监郭毅对《证券日报》表示，由于居民密度小，五环路以外的地区往往难以经营商业和写字楼，而且回迁周期长。对于注重周转率的开发房屋，为了提取资金，这些地块只能开发成产品出售，这样可以使购买房屋的目的更加全面，让他们能够独立生活和工作，从而加快项目销售。但是，同类产品的供应规模过大，同一地区的供应过于集中，造成严重的去化学压力和高库存。

从交易量趋势来看，北京商住市场的交易量已经连续两年大幅下降。根据雅豪机构的统计，2013年商住类产品平均月营业额为2198套，2014年下降至1112套，同比下降50%；截至2015年7月底，月营业额为1，035台。

据郭毅介绍，目前，除自住住房外，一些地区新建商品房的供应量较少。有鉴于此，未来将有越来越多的商业和住宅项目用于自住需求。然而，尽管最近交易量出现反弹，商业和住宅市场的库存去库存周期仍然相对较长。