5年间百余上市涉房企业“去房化”

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最近，所有上市房地产企业都完成了第三季度报告的发布，近一半的房地产企业的净利润下降。房地产企业的平均利润率首次跌破10%，跌至过去十年的最低值。业内人士认为，房地产行业的暴利时代已经过去。在未来的长期去库存化和快速洗牌下，7%-8%的房地产企业利润率可能成为行业常态。

上市房地产企业抛出资产

11月17日，中宇地产以11亿元人民币将伊曼的全部股权和应收贷款出售给万事达环球有限公司。10月15日，在以55亿元和32亿元的价格将重庆和成都的部分项目出售给恒大和融创后，中宇宣布其全资子公司易曼将再次以14亿元的价格将其所持有的玉龙天丰项目25%的股权出售给恒大的全资子公司。据了解，伊曼持有凯钢85%的股权，凯钢持有蔡玥全部股权，蔡玥唯一的业务是持有桂阳中宇。贵阳中宇及其子公司目前在贵阳拥有一系列已建成和规划中的物业和开发项目，总建筑面积约300万平方米。这意味着，2015年，中宇地产已经出售了其在重庆、成都和贵州的大部分项目。

对此，中宇表示，今年中国非一线城市的房地产市场仍然普遍疲软，囤积库存导致该市一些商业开发项目暂停或半暂停。上述不确定性给集团带来了真正的挑战。为了使公司的投资回报最大化，应对可能长期存在的市场挑战，公司开始对其物业组合、合资投资和/或投资项目进行一系列战略销售，以实现最大化。

此外，浙江夏光发布的公告显示，公司董事会已通过《关于公司退出房地产行业的议案》。短期内，由于库存高、投资需求减少等因素，拆建压力仍较大，行业利润率可能进一步下降。从上市公司的盈利能力和未来发展来看，不会有新项目开发，现有项目将通过销售清算和股权转让迅速淘汰剥离，并在未来三年内逐步退出房地产行业，进入空.发展潜力和增长的新领域

值得注意的是，重庆和中国的情况已经成为房地产行业的普遍情况。宝安地产(报价000040，购买)还宣布，中国宝安(报价00009，购买)打算将宝安地产15%的股份转让给徐东集团，以集中资源开发新材料和新能源企业。江西中江房地产(报价为600053，买入)也将其房地产业务以41.5亿元的价格出售给九鼎投资。

在过去的五年里，100多家与住房相关的企业“去了家”

得益于近几年房地产行业的快速发展，房地产行业的利润率相对较高，许多上市公司都涉足房地产业务。据中国房地产评估中心历年监测，截至2009年底，沪深港三地共有345家上市公司参与房地产业务，其中沪深两市有303家参与房地产业务，约占沪深两市上市公司总数的18%。2014年，沪深两市从事房地产业务的上市公司不到200家，五年内有100多家a股房企退出房地产业务。

中国房地产评估中心副主任惠在接受《经济参考报》采访时表示，近年来，受监管和经济低迷等因素影响，许多非房地产企业涉足房地产，发展形势不容乐观，部分企业甚至主业受损，房地产业务逐渐剥离或向新的业务方向发展。

除了浙江的中宇和夏光，近年来许多上市房地产企业都改变了名称，以改变投资方向。这一现象在2015年尤为明显，10多家房地产企业更名，其中京兰科技和上海梅辛两家房地产企业连续两年亏损被迫更名。此外，翼城控股更名为翼城投资后，又更名为HNA投资(报价000616，买入)，进入资本领域。云升工业将其名称改为云升医疗(报价600767，购买)，并进入医疗保健行业。

住房企业加速去房地产化的主要原因是利润急剧下降。根据上市房地产企业发布的第三季度报告数据，虽然营业收入规模仍在增长，但增速明显放缓。与此同时，住房企业的利润率降至10年来的最低值。

据统计，三季度深湾一级产业142家房地产企业的毛利率和净利润分别为28.4%和9.66%，分别比2014年同期下降4.52%和1.65%。与2011年的峰值相比，毛利率和净利润分别下降了10.69%和5.75%。在142家房地产企业中，67家净利润下降，占47%，多达28家下降幅度超过100%。其中，铁岭新城净利润(报价000809，买入)同比大幅下降4357%，云南城投净利润(报价600239，买入)同比大幅下降1923%。中国企业(报价600675，购买)，高辛市北区(报价600604，购买)，贾凯市圣梅辛区。

中原地产营销总监张大伟表示，除了一线城市，大多数地区的房地产市场都处于量价阶段。融资成本的持续上升和空土地利润的下降等因素极大地吞噬了住宅企业的利润。在利润下降的情况下，越来越多的非专业房地产公司将离开房地产领域。

低利润下洗牌加剧

“住房企业的核心盈利能力下降，财务风险加剧，融资变得更加困难，高库存难以消除。这种迹象表明，过去房地产不再具备高增长的能力。”房地产商会执行理事任志强认为，从去年的930政策到今年的330政策，房地产行业在第二季度已经复苏。然而，目前，黄金、九银和十银并没有出现在第三季度，而且增长速度也放缓，这意味着房地产市场将再次下跌。在长期去库存的情况下，7%-8%的利润率将成为未来房地产行业的常态。

"中国整个房地产市场已经进入深度调整."史圣神州房地产投资基金董事长张明庚在银辉长富主办的2015年金融领袖峰会论坛上表示，房地产行业正面临利润无法弥补资本成本的困境。在这种背景下，自有资金会逐渐被侵蚀，所以一些中小房企选择退出这个行业。

据张明庚介绍，2014年，中国前100家房地产企业占据了30%以上的市场份额，在未来3-5年的深度调整中，前100家房地产企业的集中度可以达到近一半的市场份额。

值得一提的是，开发商本身更加悲观。新城控股副总裁欧阳杰表示，万科、绿地等7家1000亿住房企业的销售额占全国商品房总销售额的1/7，过去5年的平均复合增长率达到34.7%。随着房地产行业进入稳定发展期，未来增长率按过去五年复合增长率的一半计算。到2026年，他们将占领整个市场，预计90%的住房企业将消失。

河南建业集团董事长胡葆森最近表示，开发商只有三年的时间来洗牌。房地产业是一个资本密集型产业，资本的流动将决定房地产企业的去留。因此，在未来2-3年内，中国每年新开工项目的开发商数量可能会减少到1万个以下，甚至5000个。