一线城市频现地王 市场交易变成国企豪门游戏

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三、四线城市面临存量压力，全国土地出让金下降25.2%，一线城市和核心二线城市迎来“土地王季”。

第一和第二行“土地国王季节”

11月25日下午，备受关注的上海新江湾大型纯住宅小区迎来了现场竞价，12家房地产企业进行了几轮竞价，最终信达以72.99亿欧元的价格中标，名义底价为49，000/㎡。扣除20%的经济适用房面积后，实际楼层价格超过61000/㎡，创上海住宅楼层价格新纪录。

前一天(24日)，雪花飘在天空，空星在北京，但土地市场很热。那一天，北京的土地市场继续上演房地产企业的土地争夺战。经过几轮竞标，房山的两块地最终都被天恒中粮集团以68.63亿元的总价中标。据估计，这两块地的底价分别达到了18000元/㎡和29000元/㎡,接近甚至超过了区域销售的房价。

据中原地产研究部统计，今年北京土地市场成交额约为1920亿元，超过了2014年1916亿元的历史成交额纪录。上个月剩下的时间里，北京还有很多地块要卖，几乎可以肯定年成交额将超过2000亿元。

“所有的国王！”中原地产首席市场分析师张大伟在接受《中国商报》采访时表示，今年北京出售的土地中，有9个案例的底价超过5万元/㎡，有25个案例的底价超过3万元/㎡。目前，在基准房企的激烈竞争下，一线城市普遍出现了底价超过当地房价的现象。

张大伟表示，虽然高价土地并不能完全代表未来的市场价格，但如此多的“地王”正在集中，未来的房价很难不受影响。特别是在北京，当今年出售的住宅用地底价超过37000元/㎡时，未来住宅产品的“奢侈”就难以避免了。

事实上，不仅北京和上海，广州、南京、杭州等一、二线城市也经历了土地交易热潮，高总价和高单价屡创新高。例如，本月27日在南京拍卖的一片仙林湖板块的起拍价已经超过了该地区“前地王”的底价。出于这个原因，周边地区的许多建筑已经暂停，等待新的“土地国王”出现后的提价机会。

在11月20日杭州新一轮土地拍卖中，拱墅区桥西板块和下城区文慧板块的底价被刷到了新的高度。其中，桥西陈宫大桥的宅基地由金地以16842元/㎡的价格收购，文慧单元的宅基地由施琅以18479元/㎡的价格收购。

为什么全国土地出让金下降了25.2%，核心城市的土地市场却如火如荼？这是因为目前大部分三、四线城市和一些二线城市面临较高的库存压力，各大房企将资金集中在一线城市和核心二线城市进行竞争，这些城市有十几个，最多不超过20个，在中国城市中所占的比例很小。此外，当国家严格控制城市边界时，这些大城市将来出售的土地会越来越少。

也就是说，对于开发商来说，未来可进入的城市和/或きだよよ0/rooms变得越来越小。在这种情况下，土地市场的价格自然会上涨。

国有企业占主导地位

那么，谁将承受如此高的价格？张大伟表示，一、二线核心城市的征地企业主要是中央企业、大型地方国有企业和大型上市公司。其中，中央企业和大型地方国有企业是最重要的。今年以来，北京土地市场已售出44块住宅用地，其中77%被中央企业或国有企业收购，只有10块被民营企业收购。

例如，23日售出的石景山交通枢纽的M地块和N地块最终被北京一家老国有企业华远地产(报价为600743，购买)以28697元/㎡的底价和121%的溢价购得。据现场消息，此次拍卖吸引了城建、华苑、碧桂园、首创、金地商业等12家房地产企业。拍卖开始时，城建、华苑、碧桂园三家房地产企业相继推出。当报价为32.5亿元人民币时，碧桂园率先退出拍卖，而北京的两家国有企业华远和城建继续竞争。最终，经过96轮激烈的竞标，华远赢得了这块土地。

同一天，华润与未来科技城联手，斥资50亿元收购北京小汤山的两块土地。24日，北京土地市场继续上演房地产企业抢地大战。经过几轮竞标，方山的两块地最终都被天恒中粮集团拿下。虽然很多房地产企业参与了竞标，但连续两天北京土地市场的最终赢家都是国有企业，这是今年北京土地市场的一个缩影。

在上海，虽然比例没有北京高，但超过一半的土地被国有企业占用。统计显示，2015年上海售出的39块住宅用地中，有22块是国有企业单独或联合收购的，占56%。

例如，信达地产(报价:600657，购买)，这赢得了新江湾市25日的地块，可以说是真正的厚和丰富。信达房地产作为中国信达资产管理公司集团内唯一的房地产开发业务运营平台，凭借信达资产雄厚的财务背景，具有获得低成本资金的天然优势。一些评论者说，25日的拍卖就像“富人”遭遇“金钱本身”。

“他们是真正的土豪，所以即使我们输了，我们也会光荣地输。”福建一家上市房地产公司太和集团(报价000732，购买)的一名相关人士说，他与信达一直战斗到最后一刻。

张大伟表示，一线城市的土地市场正进入寡头时代，市场交易已成为“巨人的游戏”。国外中小住宅企业进入北京和一线城市越来越困难。实力不足的企业甚至可能会失去生存空间。空最终被挤出了主流市场，随着门槛的提高，这个“国字号”凭借雄厚的资金实力和丰富的本土资源，