房地产市场 已进入周期性调整

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国家统计局近日发布的数据显示，10月份全国70个大中城市新建商品房价格逐月上涨0.2%，这是连续第六个月上涨，但涨幅比9月份的0.3%低0.1个百分点。10月份，房价上涨的城市数量减少，房价下跌的城市数量增加。其中，上海房价环比上涨2.1%，涨幅最大；而深圳房价同比上涨40.5%，为中国最高。

这些数据也表明，全国的房价涨幅已经回落，各城市的房地产市场状况已经开始分化和加剧。也就是说，一线城市或一些二线城市的房地产市场开始回暖，房价开始再次上涨。然而，对于其他二线城市和三、四线城市来说，房地产市场并没有改善，因为政府出台了一系列救市政策。相反，全国房地产市场的库存继续增加，房地产市场的价格继续下降。因为从数量上看，一线城市和一些二线城市的房地产市场只占20%，而其他二线城市和三、四线城市将占80%以上。占绝大多数的城市房地产市场无法恢复，国内房地产市场肯定会面临很大的问题。

更重要的是，目前国内房地产市场仍然面临两大问题。首先，国内房地产市场的周期性调整始于2013年下半年，政府不可能通过政策来平滑这种周期性调整。由于中国房地产市场十多年的快速发展，城市居民的居住条件已经达到中等收入国家的水平，到2010年，城市居民已经达到每户一套住房。现在住房供需矛盾主要表现在少数一线城市。

同样，房地产行业的周期也是人口周期。一般来说，20到50岁的人是房子的主要购买者。中国房地产市场在过去十年的快速发展和增长与现阶段的人口结构有关，20-59岁的人口处于高峰期。但自2012年以来，中国的人口结构发生了变化。2012年，中国15-59岁的常住人口首次出现下降。2014年，中国购房人数出现净下降。随着人口结构的变化，中国房地产市场的繁荣时代已经结束，房地产市场出现了周期性的调整。此外，大量中小城市向大中城市转移，城市化进程非常缓慢，这使得中国房地产市场的周期性调整更加明显。在这种情况下，政府希望出台各种救市政策来拯救房地产市场，这将不会起到太大的作用。即使是少数一线城市也只会有“微光”，这只是一个短期现象。

特别是，仍然有很多人把中国的经济增长依赖于房地产，并把它放在“房地产”经济上。据估计，这最多只能缓解当前的增长压力，但实际上会给未来的经济增长设置更多的障碍。例如，一线城市的房地产市场正在改善，这将促使房地产开发商抢占一线城市的土地，进一步推高当地的土地价格，并相继拍卖“地王”。然而，一线城市的高房价不仅会推动房地产开发商增加住房供应，还会导致一线城市住房供应严重过剩。此外，过高的房价还会增加整个城市的运营成本，从而导致许多企业和人才外流。在这种情况下，这些城市的房地产市场的周期性调整也将开始，只比其他城市晚一点。

此外，为了经济增长，政府仍然希望受到房地产市场的驱动，所以中国目前的房地产税收政策是非常不合理的。这已成为中国居民收入分配不公平的最重要根源，也是中国房地产市场严重投机的重要根源。收入分配不公不仅是中国最严重的经济问题，也是最严重的社会问题。十八届三中全会和“十三五”规划都提出了共享经济，希望好的税收政策能让所有人分享社会经济发展的成果。因此，出台新的房地产税收政策是必然趋势，届时房地产市场的周期性调整将更加明显。

简言之，房地产市场的周期性调整始于2013年，这也意味着十多年来房地产市场的快速发展期已经结束。在这种情况下，不可能用救助政策来改变它。