房企开启新一轮“大吞小” 小开发商渴望“救援”

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日前，中央经济工作会议提出“推进房地产行业兼并重组，提高产业集中度”，这意味着，预计未来房地产行业自去年以来的并购热潮将会加剧。

统计显示，2015年前三季度，房地产行业完成了176起并购，涉及金额1600亿元。有鉴于此，大多数研究认为，未来房地产行业的并购仍将继续，这将成为缓解房地产库存痼疾的有效药方。

小开发商渴望“救援”

李梦(化名)作为mainland China一个小县城的典型小开发商，正经历着前所未有的苦难。

几年前，因为当地政府没钱支付项目费用，他在该县批给他数万平方米的土地作为补偿。当时，在2013年，当房地产相当受欢迎的时候，李梦溪筹集了数千万美元，为自己的房地产开发拉开了帷幕。

不幸的是，仍处于全盛时期的房地产市场突然失去了买家。"原先预计在同一年出售的200套房子，现在还剩下五六十套。"

销售不佳使得无法按期归还资金，后期建设也跟不上。"要使后房满足销售条件，需要2000万元."

几天前，政府高层官员呼吁鼓励开发商降价和上市，但李梦非常无奈。

他开发的项目目前处于未完成状态，无法满足销售条件。即使他想降低价格并处理掉货物，他也无能为力。让他感到英雄气短的是，一旦房子可以出售，即使是以成本价出售，货物的价值将是5.6亿元，但即使预期的钱被用作抵押品，没有资金可以找到他的救援，银行不借钱，小额贷款公司不愿意支付小县项目。2015年春节前，他名下的车房抵押了农民工的工资。

李梦表示，现在我们只能希望政府出面解决资金缺口，或者希望有资金实力的开发商能够接手并把项目重新推向市场。

李梦只是许多小县城开发商的缩影。前几年对房地产的过度开发已经透支了当地的购买力。此外，高利贷的高利息融资方式使许多项目面临着不可持续的资金链断裂的困境。

云南的一位房地产从业者告诉《中国商报》，今年，他所在城市的大量房地产库存无法出售，这让开发商不敢轻易上马项目，大量在建项目停止了运作。今年整个城市的开发量还不到前一年的十分之一，相当多的开发商希望找到一个接管，所以他们可以退出。

巨人热衷于整合和接管

与中小开发商难以为继的局面相对应，融创中国(01918.hk)、碧桂园(02007.hk)、恒大地产(03333.hk)等房地产巨头加快寻找机会，利用便捷的融资渠道，在各地承接优质项目，迅速拓展房地产领域。

例如，今年7月，在相关部门的推荐下，碧桂园接管了四川泸州的一处高尔夫豪宅——盘玉子溪。据悉，俞子熙的别墅早在2014年初就开始销售，但由于销量不佳，出现了财务困难。最后，在碧桂园的介入下，它重新焕发了生机。

据知情人士透露，碧桂园今年在土地市场投入了大量资源，其中相当一部分以股份合作的形式接管了中小开发商的项目。

在M&A市场，恒大地产今年更是雪上加霜，但路线数量与碧桂园不尽相同。截止目前，恒大在中国已经进行了五次大规模的项目并购，其中包括10月中旬以70亿港元的价格收购新河地产(00083.hk)、中国地产(00083.hk)和中宇地产(01224.hk)的子公司或分支机构，并在重庆获得了一个超大型综合项目；7月中旬，它以65亿港元从中国购房者手中接管了成都的三个项目；去年12月，它以135亿元人民币收购了海口、海南、武汉、湖北和广东惠州的4个超大型项目。

随着快速的并购，恒大地产的销售额自今年下半年以来屡创新高。根据集团公布的月度销售数据，10月份的月度销售额达到258亿元，首次超过万科和绿地。11月，集团实现销售额178.5亿元，同比增长33.2%；合同销售面积214.1万平方米，同比增长26.6%。前11个月，恒大累计销售收入1723.9亿元，同比增长1800亿元后，同比增长95.8%。

对于M&A在市场上的热潮，凯瑞研究中心(Kerry Research Center)分析师朱一鸣认为，随着房地产市场严重的结构分化，越来越多的企业举步维艰，慢慢退出市场，这为龙头企业的收购提供了良好的机会。在他看来，从长远来看，优胜劣汰是市场发展的规律，这有利于产业格局的优化，而产业的必然趋势是强者和强者与企业的分化。

据风能统计，在过去的两年里，每年M&A的房地产业的数额翻了一番以上。2014年，共发生236起并购，金额1768.09亿元，同比增长104.93%；2013年，共发生153起并购，涉及金额863亿元人民币，同比增长145.09%。从2013年到今年前三季度，房地产行业共发生565起并购(包括已完成和未完成的交易)，涉及金额总计4230.88亿元。

同时，值得一提的是，并购也与空.行业利润的收窄有关一位资深分析师告诉记者，小企业的融资困难加剧了大型房地产开发商与中小房地产开发商之间的差距，也为行业间的并购提供了条件。

房地产金融评论员黄立冲告诉记者，近年来，房地产并购事件不断，一些国有房地产企业因为低利息成本而去收购高成本企业。不过，他也表示，通常是大企业收购小项目公司，而集团公司的收购很少。从不同城市的角度来看，他认为三、四线城市的房企未来也将进行整合，但由于当地需求不足，并购的目标是选择性的，仅限于区位条件特别好的项目。