专家：一线城市暂不会解除限购

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在刚刚结束的中央经济工作会议上，明确提出了“化解房地产库存”。会议提出了加快农民工市民化、扩大有效需求、将公共租赁住房扩大到非居民人口、发展住房租赁市场、鼓励房地产开发企业顺应市场、适当降低房价、促进房地产行业兼并重组、取消过时的限制性措施等政策。

众所周知，三线和四线城市的库存很高，这些政策将如何适用于一线城市已经引起了许多关注。其中，“取消过时的限制措施”引发了猜测，称这可能意味着一线城市的限购政策将被取消。对此，雅豪机构营销总监郭毅向记者分析称，“过时措施”是指不符合当前发展要求、与已实施政策相冲突的措施。在今年仍实行限购的“北上广深”交易量普遍增加的背景下，限购的“过时”仍需打上问号。与此同时，对北京来说，另一个重要的意义是住房购买限制还包括控制北京居民人口的规模。

在郭毅看来，限购是否“过时”，取决于未来楼市的供求状况。根据雅豪组织的统计数据，以北京市为例，由于划拨了大量的土地用于经济适用房、自住住房和配套设施的建设，纯商品房用地被大量占用。从2014年到2015年，北京的纯商品房用地只有600多万平方米，但仅今年一年，北京的纯商品房交易面积就接近700万平方米。这意味着两年的土地供应相当于一年的市场建设，而北京的纯商品住宅市场仍长期供不应求。

郭毅指出，从北京的角度来看，单纯依靠新增住房市场的供给显然不足以满足北京的购房需求，如何调动二手房市场未来的流动性将成为政策调整的重点。

住在北京东四环的杨告诉《中国商报》记者，她想卖掉80年代一家三口住的老房子，换成不到10年的二手房。然而，她发现房子很少，许多新房子还不到五年，而她自己的房子还不到两年。所以高额的税费让她放弃了更衣室。

目前，北京二手房市场的税负相对较高。虽然营业税的减免税期为“五至二”，但二手税仍需“五年以上且仅限”才能享受税收优惠。这已经成为降低二手房流通效率的因素之一。尽管如此，北京的二手房仍然供不应求。《中国商报》记者近日走访发现，过去两周，北京不同地区的二手房价格出现了不同程度的调整。例如，12月8日，记者在东五环外东巴区一个改善社区的一套150平米的三居室公寓的网上查询到，价格是680万元，上周末价格涨到了780万元；2005年在北五环外的一个住宅区建了一套66平米的一居室公寓。12月20日，业主将217元的价格提高了2万元，至219万元，单价约为3.3万元/平方米；12月20日，业主在20世纪80年代将东三环外一套40平米的一居室公寓的价格从170万元提高到175万元。

链家地产最近提供的数据反映了北京二手房市场的近期趋势。据链家研究所统计，截至12月20日，北京二手房本月累计成交13835套，同比增长22.8%。在价格方面，自去年12月以来，北京二手房市场的受欢迎程度不断上升，成交量不断上升，而平均成交价格进一步上升。上周，北京空二手房的议价价格进一步下降至2.1%，而价格调整中的降价幅度下降了5.6个百分点，至50.26%。这被认为是北京二手房市场业主心理预期的乐观表现。

链家研究所研究员李巧玲告诉记者，近期北京二手房市场持续好转的主要原因包括政策利好信息的持续和市场参与者心理预期的持续积极调整。她认为，尽管北京目前没有减压，但这一利好政策已经在心理上影响了参与者的市场预期，并激发了客户入市的热情。随着交易量的不断增加，北京二手房市场的供求关系将进一步趋紧，预计未来北京的平均交易价格将进一步大幅上涨。

“由于政策的原因，可以出售的二手房数量是人为不足的。在“取消过时的限制性措施”的新方向下，二手房税有望下调。”郭毅告诉记者，在此基础上，虽然限购不会完全解除，但为了加强二手市场的流通功能，限购将会微调，这样的政策是可以预料的。