负利率时代房企生意经：负债拿地赌项目增值

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《国家商报》(博客、微博)记者王杰

北京一位业内人士(房地产)在与《国家商报》记者聊天时感叹道。“如果有土地，那一定是被抢了。今年，土地之王真的被洪水淹没了。”如果你想了解今年房地产行业的关键词，"低利率"和"土地国王"肯定会在名单上。是不是因为“人笨，钱多”？或者占据一线城市真的能赢得“金砖四国”吗？

新城控股高级副总裁欧阳杰表示，在负利率时代，随着资本成本的下降，许多房地产企业都在通过发行债券来收购土地，以高价押注空房的后续增值。

华润:这一年它赢得了许多土地国王

在“金九银十”之初，地王频频出现在一线和二线城市。根据中原地产的数据，9月份的前8天，一线城市售出了8块土地，平均地价超过31.63%，平均底价达到了今年的最高点14900元/平方米；二线城市出售了143块土地，平均地价为43.8%，平均底价为每平方米2205元，这也创下了近年来的新纪录。

在业内人士看来，一线和二线城市的土地市场很热，因为房地产市场正在明显回暖。新城控股高级副总裁欧阳项杰表示，负利率时代更适合借贷。房地产市场存在结构性差异。一、二线城市的房屋附加值高于三、四线城市。三线和四线城市的房屋可能不再贬值，但增值速度很慢。

在这种背景下，一、二线城市的市场已经引起了房地产企业的关注。8月28日，经过激烈的竞争，华润置地以8831元/平方米的底价和47.29%的溢价，收购了武汉光谷p(2015)076地块(房地产)，总用地面积约为114900平方米，创武昌单价新纪录。

早在今年1月7日，北京地区华润置地北京有限公司就与平安地产联合开盘首股(600，376股)，经过53轮竞价，最终以86.25亿元的总价赢得了北京市丰台区胡阿祥白盆窑小区，成为北京的新国王。

3月20日，华润和法华以70.52亿元的价格，以每平方米34，900元的底价，拿下了上海闸北区市北高科技(古坝600604)科技服务产业园10-03单元的地块，创下了上海“地王”的新纪录。6月3日，华润和法华以3.81万元/平方米的底价，再次创下上海地王的新纪录。

值得注意的是，王迪项目的高地价往往伴随着高风险。回顾过去的一些王迪项目，其中一些甚至成了烫手山芋。

融创银行:通过M&A曲线获得土地

虽然一线城市的土地稀缺，但王迪项目仍然让一些企业感到恐惧，因此，M&A已经成为一些房地产企业收购土地的一种手段。

在融创中国2015年中期业绩发布会上，孙宏斌表示，他将继续在潜在的一、二线城市培育房地产，但在选择城市和项目时会更加谨慎，并将继续关注并购机会。“一线城市的市场没有问题，房价绝对不会出现大幅调整。然而，北京和上海的土地价格太贵，卖10万元/平方米可能赚不到钱。虽然市场很好，但如果价格不合适，我们就不去这些地方。”

在过去一个月左右的时间里，融创发起了一系列收购，包括以32亿元收购成都中宇地产的7个项目，增加浦东东郊项目的股权5.7亿元，成立平台公司和收购天朗地产。

从过去两年的一系列行动来看，并购已经成为融创收购土地的最重要手段。

该政策咨询研究部主任张宏伟表示，融创将选择产能大的市场来收购高质量的项目，如武汉、成都、重庆(房地产)等城市。尽管房地产市场的基本面表明，这两个城市都有去库存化的压力，但这两个城市的年均住宅销售面积都在1000万平方米以上，去年武汉的销售面积甚至达到了1800万平方米，成为中国最大的城市。

房企争抢一线土地市场

对于北京的土地市场来说，可能是没有土地王的消息。今年1月，备受关注的朝阳区东巴南区1106-692、634、693地块被首开龙湖综合体以11.25亿元的价格中标，溢价42%，相当于每平方米3.5万元的底价。9月8日，龙湖地产、保利地产(600，048股)和首开地产组成财团，以42.5亿元的总价，相当于50，081元/平方米的底价，获得东坝南区1106-657地块。

不仅东巴，而且丰台区的土地价格一直在上涨，因为北京南部行动计划促进了配套设施的改善。8月，中铁建设房型联合体以5万元/平方米的底价中标丰台石榴村。

地价推高了房价。为了提高房屋的保值和增值能力，住宅企业努力争夺豪宅市场。保利海德公园、中和万柳书院、龙湖陈曦原创、红溪台等。都走高端住宅路线。

欧阳杰指出，虽然一线城市的价格偏高，但由于这些城市核心地区土地稀缺，人口持续净流入，一线和二线城市的价格不可能下降。

空房企以高价开发高端项目的利润是多少？欧阳杰表示，高价土地的运作模式通常是以交换时间换取空的房间。在前一个房价快速上涨的时代，空房价的上涨完全可以弥补利息成本。在负利率时代，随着资本成本的逐渐下降，许多房地产企业都在发行债券，这样他们就可以以高价押注空房市的后续增值。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜表示，房地产企业在一线城市购买土地时，不必担心拆迁问题。但是，如果地价太高，就很难保证空.的利润土地价格的上涨最好不要超过房价的上涨，否则会有“剪刀差”的风险。