负利率来了 房地产离春天还有多远？

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国家商报(博客、微博)记者瞿

根据国家统计局9月10日发布的数据，8月份cpi同比上涨2.0%，高于一年期存款利率。这意味着中国再次进入负利率时代。在负利率时代，房地产无疑是保持和增加居民资产价值的理想选择之一。

负利率对国内房地产市场意味着什么？本期《房地产周刊》将从房企出海、发债、土地市场状况等角度，探讨负利率背景下房地产企业的发展路径选择。

“负利率”是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(cpi)的增长率。目前，央行一年期存款利率已降至1.75%，国家统计局发布的最新数据显示，由于新鲜蔬菜和猪肉价格大幅上涨，8月份cpi同比上涨2.0%。结果，居民存款实际负利率出现，中国再次进入负利率时代。

在负利率时代，为了避免货币资产缩水，居民倾向于尽量少存钱，把更多的钱投入其他渠道。记者注意到，自20世纪90年代以来，中国经历了四个负利率时期，在此期间，大部分房地产呈上升趋势。那么这一次，房地产能借助居民储蓄转移迎来新一轮的上涨吗？房地产开发商应该如何抓住这个机会？

负利率可能会变得正常

2014年6月，欧洲央行宣布将隔夜存款利率下调至负0.1%，这是全球主要央行首次将利率下调至负0.1%。随后，在去年9月，日本银行以负利率将债券货币化，开创了一个先例。考虑到美国自量化宽松以来利率基本保持在零水平，低利率甚至负利率已经成为世界各国央行货币政策的常态。

广东证券投资银行行长黄立冲在接受《商业日报》采访时表示，对于一个经济体来说，负利率可以反映在两个方面:名义利率为负，实际利率为负。前者意味着居民在银行的存款没有利息，而后者意味着名义利率低于通货膨胀率，即存款利率不能赢得cpi。

华泰证券(601688，股栏)的研究报告显示，自20世纪90年代以来，中国经历了四个负利率时期，即1992年10月~ 1995年11月、2003年11月~ 2005年3月、2006年12月~ 2008年10月、2010年2月~ 2010年

记者注意到，在上述四个负利率时期，cpi最高值分别达到27.7%、5.3%、8.7%和6.5%。与过去不同，当前负利率的特点是“低利率、低通胀”。8月份cpi达到2.0%，仍处于较低水平。利率的迅速下降是这种负利率出现的主要原因。

“虽然目前的利率水平已创下几年来的新低，但实体经济仍面临下行压力，政府和企业的投资意愿受到挤压，ppi和cpi难以大幅上升。因此，不排除央行可能进一步降息以降低实体经济成本和启动基础设施项目，”黄立冲表示。

沈万红源证券(000166，Guba)首席宏观分析师李慧勇也认为，在内生经济力量不足的情况下，政策将根据需要保驾护航“稳增长”，央行将在必要时继续降息，因此负利率可能成为未来的常态。

房地产的好日子？

在负利率时期，由于存款变相贬值，更多的资金被迫流入资产领域，从而推高资产价格。作为中国最大的资产池，房地产将率先受益。

国家统计局2013年发布的《1987年以来国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，在中国四次负利率期间，房地产价格均出现大幅上涨。

其中，从1992年到1995年，全国商品房价格从995元/平方米上升到1591元/平方米，累计上涨60%；从2003年到2005年，商品房价格从2359元/平方米上涨到3167元/平方米，累计上涨34%；从2006年到2008年，商品房价格从3367元/平方米上涨到3800元/平方米，累计上涨12.8%；2010年至2012年，商品房价格从5032元/平方米上涨至5791元/平方米，累计上涨15%。

“不仅在中国，而且在欧洲，美国和日本，在负利率期间，房地产也显示出强劲的上升趋势。”新城控股高级副总裁欧阳杰告诉记者，目前a股正面临剧烈调整，房地产作为居民最宝贵的资产，有望成为负利率时代抵御通胀的最佳目标。此外，目前的基准贷款利率近年来创下新低。如果不出意外，中国今年的商品房销售将超过2013年，创下新纪录。

黄立冲还认为，房地产市场将率先受益于负利率环境，但它不同于过去的一般市场格局。其次，城市分化依然严重，经济基础较好的一、二线城市房价涨幅更为明显，而三、四线城市由于供需失衡，房价涨幅相对较低。

住房企业抓住机会大规模筹集资金

尽管负利率时代有望给房地产市场带来一段繁荣时期，但并非所有的房地产企业都能从中受益。任何人只要能抓住机会积累财富，丰富金融资源，甚至进行并购，都有望在行业动荡中占据上风。“虽然短期内负利率将刺激和加强房地产市场，但不可忽视的是，实体经济仍在触底过程中。如果房地产市场在短期内透支，明年的市场环境可能会恶化，”黄立冲说。因此，房企应该居安思危，抓住今年的机遇，留有发展空间，以便在市场形势突变时保护自己。

随着资本成本的快速下降，通过发行债券来丰富金融资源是大型住宅企业实现赶超的重要手段之一。中原地产研究部的数据显示，今年以来，中国已有60多家房地产上市企业发行了公司债券，融资金额高达2500亿元，债券发行成本大幅下降。以恒大地产为例，该公司今年6月成功发行的50亿元国内公司债券融资成本仅为5.38%，仅为海外发债成本的一半。“在负利率时代，资金非常便宜，所以大型房企应该在这个时候借更多的钱来储备粮草。”欧阳杰认为，如果下一步市场运行良好，充足的金融资源可以帮助企业进攻城市和抢占土地。像融创这样的大型房地产企业经常通过融资发起并购，未来很可能会超越角落。即使市场不好，充裕的现金也是御寒的最佳冬季食物。