千亿房企俱乐部扩容：地产“巨无霸”时代启幕

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引导阅读

如今，中国的城市化率接近60%，房地产业的增长率也呈下降趋势。此时，房地产行业将呈现出大规模集聚、并购频繁的特点，合肥与联恒的“大鱼吃小鱼”和“强强联合”的并购现象将成为“新常态”。上述品牌房地产企业重组后，中国房地产市场将形成几个“巨无霸”房地产企业。

我们的记者张晓玲

实习记者郑凯婷深圳(房地产)报道

万科、恒大、万达等民营房企迎来了来自央企的强劲对手。

在21家按照SASAC规定允许主营业务经营房地产的中央企业中，另一个更为集中的并购重组正在进行。

这不仅是资源的内部整合，也是中央企业房地产公司加快重组开放，将国有企业转变为多元化的混合所有制企业，也是为当前国有企业“实现房地产化”寻找出路。

同一个政策咨询部主任张宏伟指出，未来，实力强大的国有房地产开发商可能会利用加快开放房地产重组的机会，收购民营房地产企业的股份，或者接管其他“退出”的国有企业的资产。

中国海外、招商局蛇口、保利地产(600048，股份)和CCCC地产将在重组完成后成为“巨无霸”。住房企业的1000亿和2000亿俱乐部营地将迅速扩大，行业集中度将继续提高。

然而，规模并不是中央企业开发商的全部。他们还肩负着房地产转型的使命。从单一的住宅和商业开发商到城市运营商和工商金融一体化的实践者，中央企业的开发商可以做很多事情。

十多家中央企业的房地产开发商开始了

事实上，在这一波中央企业的房地产重组之前，已经有一个集中清理和资源整合的过程。

2005年，国有资产监督管理委员会命令78家涉及住房的中央企业退出房地产主业，只留下16家主业可以经营房地产的中央企业；2010年底，SASAC可以做房地产生意的中央企业增加到21家。

3015年是深化国有企业改革的一年。在涉及住房的21家央企中，已有10多家按下了内部和外部重组的按钮，包括中国建设、CCCC、中粮、中化、中铁和招商局。

重组的方式有很多，资产注入就是其中之一。中国海外透露，今年3月，中国海外接受了母公司中国建设股份有限公司338亿元人民币的资产注入，并在北京(房地产)、上海(房地产)和英国接手了30个相关的房地产项目，真正结束了中国建设部持续近两年的整合。

7月9日，中国房地产(000736，股吧)宣布，中国生活房地产开发有限公司100%的股权无偿转让给中国交通房地产。转让后，中国房地产成为中国交通房地产的全资子公司。

上海亿居房地产研究院智库中心研究主任严跃进认为，直接注资或资产注入可以实现财务上的转换，并在程序上省去很多麻烦。

其他中央企业通过引入公众股东进行混合重组。例如，华侨城和房型地产引入了保险股东。

在众多的重组方案中，招商局地产(000024，股吧)的重组备受关注。8月初，招商地产宣布了重组计划。与母公司预期注入招商地产的资产不同，招商地产发起了“前所未有的重组”，开创了a股母公司吸收合并子公司的先例。最终，重组的主体变成了招商局蛇口，合并后的招商局地产将终止并取消法人资格。

中央企业的第二大开发商保利地产也计划进行重组。有传言称，保利地产和保利地产合并，属于保利集团。保利地产董事长宋广菊明确承认，“今年或明年可能会进一步提到议事日程。”她还透露，这是保利集团的战略目标和任务之一。

保利地产副总经理于颖也对《21世纪经济报道》表示，保利集团目前正与一家大型但未上市的中央企业接触，双方都有意整合。

此外，中铁、中粮、中国电力建设(601669，参股)分别通过整合、吸收资本、并购等方式加快重组进程；中信集团也在考虑将中信地产和中信泰富地产合并归入该集团，并准备加入重组“团队”。

内外压力下的重组

中央企业房地产重组有其外部环境和内部动因。

“从房企的黄金时代到白银时代，最大的变化是，房地产价值的趋势已经从单边的快速上涨转变为适度的上涨。”万科高级副总裁兼秘书谭华杰在接受《21世纪经济报道》记者专访时表示。

不可否认，正如谭华杰所说，住宅企业的白银时代终于到来了，这个时代的标志之一就是增量市场的萎缩和存量的振兴。

幻想曲总裁潘军表示，中国的房地产开发在过去的30年里已经积累了400多亿平方米的房地产面积，其中250亿是住宅，其余的是工业地产加上写字楼、商业地产和旅游地产。

当地房地产产能过剩。北师大教授钟伟指出，在中国这么多的一、二、三、四线城市中，具有房地产投资价值的市场很少，大多数城市只能优化股票配置，甚至长期缓解压力。

白银时代的另一个主要特征是，房地产企业的净利率普遍明显较低，达到了社会平均水平。

据中原地产研究部统计，在包括万科等基准企业在内的36家房地产企业的半年度报告中，36家房地产企业的营业总收入达到987.216亿元，而净利润总额仅为90亿元，平均净利润率仅为9.12%，跌至个位数，创历史新低。

在过去国内房地产行业的“黄金十年”，房地产央企受益于中长期战略布局和产品结构调整的优势，业绩增长速度超过许多民营企业。然而，随着2013年至2014年房地产市场的调整，以及整个行业发展的瓶颈期，房地产企业告别了高增长，一些央企房地产开发商的净利率和净资产收益率也出现下降。

今年上半年，尽管房地产市场有所复苏，但产能过剩问题尚未得到很好的消化。

在内部，大多数参与住房的中央企业都有横向竞争的尴尬。住宅涉及的中央企业很多，一个集团内有多个房地产平台，这些内部同行平台的资源消耗降低了整体竞争力。中粮集团、中国建设和保利等中央企业就是典型的例子。

同一个政策咨询研究部门的负责人张宏伟表示，横向竞争的问题来自于:首先，在大规模房地产市场的时代，房地产行业的高投资回报率使得房地产企业有强烈的分一杯羹的愿望。在这个时候，不可避免的要在集团内部建立多个平台来参与到激烈的竞争中来。现在，增量时代已经过去，原有的多平台扩展模式已经变得闲置、重叠和浪费资源。

第二，由于房企的不同规划和平台的不同分工，也可能会产生横向竞争的问题。例如，在一个房地产企业的两个平台中，一个平台负责住房，另一个平台负责商业地产，但实际上，由于项目视角复杂，平台之间的分工越来越模糊，导致横向竞争。

中国住房协会副会长倪建达指出，房地产市场大规模发展的时代已经过去，原有的住房企业多平台规模扩张模式的延续将导致资源的闲置、重叠和浪费，重组央企房地产板块势在必行。

“中央企业利润的下降显然是SASAC不愿看到的。在新的行业发展周期下，房地产企业的经营模式和管理方式确实需要改变。”一家中央企业的内部人士告诉《21世纪经济报道》。

1000亿房企俱乐部的想象

在中央企业的房地产开发商纷纷重组之前，去年"千亿军团"房地产企业的数量扩大到了七家。今年，在几个与住房相关的中央企业合并和重组之后，在1000亿住房企业中还会有几个竞争者。

这1000亿台“巨无霸”的诞生，意味着它们将为房地产行业企业间的激烈竞争增添几分砝码，行业格局将重新洗牌。

行业领导者的竞争也是如此激烈。去年绿地销售额超过万科，今年5月万科抛出万亿市值计划，恒大寻求打造多元化上市平台，万达进军影视、文化、体育等行业。中宣部、招商局和保利部的重组形成了一个“巨无霸”财团，也成为了房企争夺行业龙头地位的重要对手。

对此，张宏伟还指出，中国的城市化率现在已经接近60%，而房地产业的增长率也呈现出下降趋势。此时，房地产行业将呈现出大规模聚集、并购频繁的特点，“大鱼吃小鱼”的并购现象和联恒的“强强联合”已成为“新常态”。上述品牌房地产企业重组后，中国房地产市场将形成几个“巨无霸”房地产企业。

易居中国首席执行官丁祖昱也认为，强势横强的市场趋势越来越明显。“比如恒大和碧桂园。从表面上看，他们的项目大多位于市场不乐观的三、四线城市，但只要市场有他们的位置，其他企业的生存条件就不会太好。”

在这种趋势下，2014年，房企“千亿军团”的龙头企业持续增长。根据中国咨询研究院的数据，2014年销售额超过1000亿元的企业有7家，分别是万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海和万达。

克里克研究中心的数据也证明，尽管房地产市场低迷，但市场集中度正在进一步提高。2014年，房地产企业集中度继续大幅上升，前10名企业从13.72%上升至17.19%，增幅为3.47个百分点；前20名和前50名企业也分别同比增长4.27个百分点和5.42个百分点。

谭华杰表示，未来的房地产市场将成为“大象之间的游戏”。根据未来宏观经济增长和新增人口的假设，结合过去两年数十家100亿元以上房企的分析，中央参考咨询所预测，2015年将有7家房企销售额超过1000亿元，其中两家将达到2000亿元。一级住房企业，9家500亿-1000亿住房企业；到2020年，将有62000亿住房企业、13100-2000亿住房企业和17500-1000亿住房企业。

在重组、兼并和合作的趋势下，美国房地产市场的经验是不够的。谭华杰认为，未来中国房地产市场超大型住宅企业市场份额的增加将超过美国经验的极限。

平台化:房地产开发商的进化历史

随着寡头竞争时代的到来，过去十年由住宅开发商主导的行业格局将一去不复返。

以万科、恒大、万达为代表的传统大型房地产企业近年来进行了快速调整，进入商业地产、旅游地产、文化产业、体育产业、社区o2o等多元化领域，搭建了多元化产业平台。

中央企业的房地产开发商也不例外。以重组中的招商为例，新的“招商蛇口”将不再是一个房地产公司，而是一个作为工业地产开发商和城市运营商的“工业与城市一体化”的概念。在a股上市公司中，华夏幸福(600340)与之接近。

重组完成后，招商集团要求平台建立“招商部”生态系统:关注客户需求，与招商集团内部各种资源建立联系，为银行、基金、证券、物流带来更多商机。

接近招商地产的人士表示，新平台将成为“大投资、大合作”战略的实施者。招商集团跨越了工业和金融两大领域，近年来大力推进工业与金融的融合，通过资本与工业的有效互动发挥协同作用，实现跨越式发展。在招商集团大力实施“产业协同、创新发展”战略的支持下，新平台积极与兄弟企业合作。

保持增长是近年来中国房地产企业的核心问题；平台化是住宅企业寻找新的利润来源和盘活现有资源的一种手段。万达、恒大和幻想曲充分发挥民营企业快速决策的优势，迅速占领房地产相关或非房地产相关的“多元化”领域，寻找增长极；中央企业的开发商从集团和母公司寻求资源进行大规模整合。

深圳市房地产研究中心高级研究员李指出，平台化意味着资本与产业有效互动，发挥协同效应。一方面，未来大城市核心区的新房开发和存量房运营将越来越强调开发经营的金融模式，以及资本与房企的深度融合。例如，房地产投资信托基金、保险基金和私募基金等机构投资者参与股票交易并持有房地产企业；另一方面，公园或商业办公室需要房地产开发和财政支持。

相反，城市和公园的客户也是房地产和金融客户，包括房地产销售和运营、小额信贷、个人金融、消费金融和互联网金融。

这似乎符合万科对平台化的理解:从客户+资产的角度思考。“做人和做资产是我们未来的两条主线。”谭华杰说道。

这也是所有房地产开发商的未来，包括来自中央企业的开发商。(编辑郑声)