碧桂园资产证券化大招：三大分拆计划出炉

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《时代周刊》香港记者刘娟

万达、恒大等大型房地产企业分拆上市后，碧桂园(02007.hk)加入了“一对一”的行列。

8月19日，在香港召开的中期业绩会议上，碧桂园集团总裁莫斌、首席财务官吴建斌等管理层向《时代周刊》透露，酒店管理、物业管理、教育行业三大业务板块已进入分拆上市计划。

在莫斌的蓝图中，碧桂园集团是一个覆盖整个房地产链的企业。在未来，只要它对运营有价值并且可以拆分，它就会被拆分并逐步上市。碧桂园早在2013年就启动了“成果共享”计划，最近宣布将扩大投资机制，吸引外部合作伙伴进一步拓展业务领域。

三大板块被列入上市议程

在过去的两年里，社区的最后一英里已经成为许多房地产企业的目标。这片蓝色海洋的暗潮汹涌，万科、碧桂园、中海等巨头纷纷涌入。

今年3月11日，碧桂园董事局主席杨国强在2014年业绩发布会上透露，“社区将是碧桂园开拓新业务的重要方向。”五个月后，碧桂园首次宣布其社区资源整合平台的组成。

莫斌表示:“碧桂园将形成三个业务板块:房地产开发、社区服务和支持以及金融。这项业务将涵盖客户的整个生命周期。”其中，社区服务和配套设施包括教育、社区服务、健康养老和物业运营。

在碧桂园的酒店业务放弃分拆上市计划后，其房地产和教育部门也被列入上市议程。

吴建斌承认，目前“国内酒店行业正处于衰退之中，碧桂园已经想出了很多方法来上市酒店业务”，包括寻找合作伙伴进行联合管理，或将部分股权出售给国际酒店管理公司，这些公司都在积极推进酒店上市计划。

物业管理的上市也正在安排之中。据莫斌介绍，目前碧桂园的物业管理业务横跨中国、马来西亚和澳洲，并已在中国26个省份开展业务，涵盖274个项目。承包经营面积约1.22亿平方米，进入经营面积约7701万平方米，服务于全国约42万业主和居民。

“今年以来，碧桂园积极拓展物业管理面积，目标是与集团物业面积比例达到1:1。”莫斌表示，社区o2o业务的重要载体“e-home”的应用发展迅速，预计未来将发展成为拥有500万用户、200家物业公司和1000家房地产的平台。同时，碧桂园健康养老项目已在广州(房地产)华南碧桂园、惠州(房地产)十里银滩、顺德碧桂园等成熟社区试运行。

此外，据《泰晤士报》记者报道，碧桂园去年在研究和教育领域上市，并成立了一个工作组来推动此事，a股被分拆上市。

“碧桂园的教育系统已经有20多年的历史了。目前，有34所学校，学生超过2万人。公司成立了一个教育行业工作组。”吴建斌说他是队长。虽然目前国内股市的ipo已经停止，但预计明年上半年会有机会。

在莫斌的蓝图中，碧桂园集团是一个覆盖整个房地产链的企业。在未来，只要它对运营有价值并且可以拆分，它就会被拆分并逐步上市。

社区融资也可能包括在碧桂园的产业一揽子上市计划中。目前，跨境合作已成为一种趋势，碧桂园与第二大股东平安(601318，股份)在“房地产+保险”方面的合作可谓一把真刀，备受关注。

据莫斌介绍，碧桂园已锁定平安旗下8000万客户，平安也将通过购买或租赁碧桂园资产进入社区，并初步选定了广州碧桂园凤凰城和华南碧桂园的门店地址。双方还协商确定了商户小额贷款合作模式，目前正在江苏省句容市试点。

外部合伙人可以用土地购买股票

近两年来，以“利益共享”为核心的合伙人制度的趋势席卷了国内房地产行业。碧桂园也是一所动作学校。它很快通过“同心共享”计划为员工描绘了这样一幅图景:“碧桂园未来的年薪总额应该在1000万元和100万元以上。”

作为合伙人蛋糕在房地产界的早期尝试，碧桂园的合伙人机制已经到了成就认可的时刻。莫斌在这次演出会上透露，碧桂园申报的“同心同德”项目目前有45个。根据已开业的12个员工投资项目的统计，碧桂园合伙人的平均回收期为9个月，平均年化资本回报率高达61%。

“今年上半年，碧桂园的销售费用占合同销售额的5.4%，同比下降0.3个百分点。”莫斌认为，这与伙伴机制密切相关。

上半年，碧桂园实现总收入约473.3亿元，合同销售额约544.7亿元，核心净利润约48.8亿元，同比增长3.6%。莫斌提到了两个关键词——库存和利润。

莫斌表示:“2015年上半年，碧桂园的总库存减少了约156.6亿元，在实现销售目标的同时，碧桂园将进一步减少库存。”据估计，今年碧桂园的毛利率将在22%-24%左右。

在内部伙伴机制尝到甜头后，碧桂园最近推出了外部伙伴机制。据《时代周刊》记者报道，碧桂园将拓展后续投资机制，吸引外部合作伙伴进一步拓展业务领域，增强项目收购能力。

碧桂园首席财务官吴建斌解释说:“外部合伙人可以拿土地来购买股票。”外部合作伙伴和碧桂园共同成立了平台公司。碧桂园享有平台公司80%的股东权益，外部合伙人享有20%的股东权益；碧桂园拥有管理平台公司的最终决策权；外部合作伙伴的项目扩展不受碧桂园现有区域和城市公司部门的限制。

事实上，自去年以来，碧桂园已经发布了一系列的公告，在广州、清远(房地产)、韶关(房地产)、山东、江西等地寻找高质量的土地，并给予丰厚的报酬。这些行动可以被视为外部伙伴机制的前奏。

吴建斌说，当时这些(寻地)行动是分散的，尚未形成机制，但现在逐渐制度化。

目前，以房地产为重点的碧桂园仍在扩大规模，尤其是在一线和二线城市。根据2015年半年度报告的数据，上半年碧桂园预计新增土地建筑面积为755万平方米，新增土地总价格为80.2亿元。根据总量统计，一、二、三、四线城市的比例分别为19%、38%和43%。

据报道，碧桂园今年已将约200亿元的征地预算的一半以上用于加强一线和二线城市的部署。莫斌开玩笑说:“城市人很难适应农村，但农村人进入城市后能很快适应。”

所有这些都是基于碧桂园的财务稳健。截至6月底，碧桂园可使用现金约272亿元，占总资产的9.4%；公司净贷款率约为56.3%，比2014年末低0.7个百分点。