万科如何转型？ 物业面积拟3年增长6倍

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经过第一年的转型，万科(000002.sz)的转型步伐似乎更加平稳:许多企业已经从0到1跨越了这个阶段，并正在从1到10向复制和扩张阶段迈进。

8月17日，万科董事会秘书谭华杰在介绍万科业务转型时，明确提出了物业服务、物流地产、教育营、万科易未来几年的发展路径和战略目标。他给出了很多数字，比如，三年内物业服务面积要扩大到5亿平方米，到2017年，万科邮政的服务式公寓要提供15万套住房...从这些数字中不难看出，万科应该让这些业务成为子行业的领导者。

万科总裁于亮在吹风会上说:“万亿市值是我们美好的愿景。在这里，我们希望传统的住宅销售业务将占不到一半，而一半以上将来自新业务。”

然而，在传统房地产业务利润率普遍下降的背景下，万科未来更倾向于通过合作开发的方式“热身”，进而分散风险。

新业务将造就多位领导者

万科谈论转型已经有一段时间了。过去，它更肤浅，但这次它向外界展示了许多实质性的进展。

首先是物业服务。万科地产明确了今年的市场化发展方向。

谭华杰介绍，万科地产2015年的主要目标是打造十大合作标杆。今年，面积约6000万平方米的项目可能对外连通，面积约1800万平方米的万科系统项目将增加7000万至8000万平方米。这相当于去年的两倍。去年年底，物业管理面积为7000万平方米。

明年，万科地产将大规模拓展市场。该公司计划通过“托管+收购”的方式，从外部接收约1.2亿平方米的项目，并将总规模增至3亿平方米。预计到2017年，它将进一步发展，将承办约2亿平方米的对外项目。

“从今年开始(万科地产)，它将在三年内把面积从7000万平方米增加到5亿平方米，这是三年内增加的六倍。这是一个非常雄心勃勃的目标。”谭华杰说道。

于亮透露，今年年初他去了加拿大的一家物业管理公司，该公司管理着北美4%的房屋。“这是我们的方向和基准，我们希望万科地产将来也能管理中国4%的房产。”。

其次，物流地产。万科物流地产的目标是在2018年前收购总建筑面积1600万平方米(完成1000万平方米)的项目，这接近中国第一个。

万科的服务式公寓业务今年也进入了正式扩张阶段。其中，万科易已开业筹备9个项目，可提供近万套服务公寓，接近行业最高水平。

“我们计划在2017年前提供15万个万科名额，这将是行业第二至第十位的总和。”谭华杰说道。

不仅如此，万科还将其触角延伸到教育领域。谭华杰表示，万科希望成为中国主要的优质教育服务提供商。

传统商业集团升温

一方面，新业务如火如荼，另一方面，传统业务的增长有限。

财务报告显示，万科上半年实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；上市公司股东应占净利润48.5亿元，同比增长0.77%。

股权净利润增长率远低于收入增长率。对此，谭华杰表示，今年第一季度万科净利润大幅下降，第二季度才“回升”，基本持平。

谭华杰进一步解释说，今年一季度和上半年的利润增长率明显低于收入增长率有两个原因。首先，去年第一季度有很大的投资收益，但今年同期的投资收益相对较少。二是今年上半年结算中的股权比例低于去年同期，即合作程度更深。合作比例的提高和股权比例的降低符合万科的战略定位，但确实会导致利润和收入增长的差距。

于亮表示，万科未来将加大合作力度。原因是什么？

“我们不会因为股权比例的变化而看到收入和利润之间的差异，我们也不会在下半年有所作为。如果是独资，权益比例会高，利润会多一点，但不要忘记，现在一块土地的地价占了60%以上，如果不分担风险，压力会很大。合作是大势所趋，也是共同应对市场波动的一种方式。”于亮告诉《中国商报》记者。

今年上半年，14个主要城市的住宅用地供应量下降了37%，成交量下降了51%；而14个主要城市的平均地价同比上涨42%。

“自去年下半年以来，土地价格的涨幅已经远远超过了房价的涨幅。这是一件相对不好的事情，这意味着如果房价不大幅上涨，这些高价征地企业将赔钱。”谭华杰对目前的形势表示担忧。他认为，如此高的土地价格实际上将该行业推向了两难境地。如果你不买土地，将来就没有土地可开发；如果你购买土地，你可能会面临很高的商业风险。