万科上半年“增收不增利” 净利率跌破10%

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在白银时代，房地产企业的业绩严重分化，强者保持强势。万科(000002.sz)不再强调规模，但这艘巨轮仍在快速前进。

8月16日晚，万科发布2015年中期报告，上半年实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；上市公司股东应占净利润48.5亿元，同比增长0.77%。然而，由于合作项目数量众多，结算净利率大幅降至9.6%。

销售额方面，上半年万科实现销售额1099.6亿元，成为国内唯一连续两年上半年销售额超过1000亿元的房地产企业。

在巩固传统业务的同时，万科还在积极探索和拓展物流地产、公寓租赁、教育、度假和养老等新的房地产业务。万科总裁俞亮表示，万科希望在未来培育更多新业务，瞄准数万亿的市场价值，从单一上市公司转变为多种形式、多种上市平台的控股集团。

净利率降至10%以下

行业竞争加剧，利润率下降已成为共识，万科也未能幸免。

根据万科2015年中期报告，虽然上半年营业收入增长22.72%，但上市公司股东应占净利润并未实现同样的大幅增长，仅同比增长0.77%。

对此，万科解释说，主要是因为本期结算的项目中合作比例较高，少数股东的损益比例大幅上升。

事实上，今年上半年万科实现净利润(包括小股东损益)67.9亿元，同比增长23.6%。然而，在已结算的项目中，有20多个项目的合伙人权益占35%以上，这些项目占公司当期净利润总额(包括少数股东损益)的47%。扣除少数股东损益后，上市公司股东应占净利润为48.5亿元。

上半年，万科归属于上市公司股东的结算净利润同比大幅下降至9.60%。2014年同期，结算净利率为14.09%。

毛利率方面，上半年万科房地产业务结算毛利率为21.0%，与去年基本持平。

万科董事会秘书谭华杰表示，近年来，地价与房价的比例一直在上升，毛利率下降是行业趋势。万科正努力推进各种利润挖掘行动，以保持毛利率稳定，并通过节约成本争取提高净利润。他还表示，合作比例的提高符合万科的转型方向；下半年，随着竣工结算量的增加，预计年净利润增长率将明显高于上半年。

数据显示，上半年万科发展步伐加快，新增建筑面积1011.9万平方米，同比增长5.2%；竣工面积517.2万平方米，同比增长29.9%。万科预计，今年实际建设和竣工面积有望超过年初的计划。

土地收购同比增长90%

随着房地产市场的逐步复苏，今年上半年万科再次夺冠。

1-6月，万科累计销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元，同比分别增长9.9%和9.0%。2014年后，它再次成为中国唯一一家半年销售额超过1000亿元的企业。

多亏了“3？30“新政带来的大反弹。今年一季度，中国商品房交易面积同比下降9.8%，但二季度同比增长14.8%，结束了自2014年初以来连续五个季度的下行调整。上半年，中国商品房交易面积同比增长4.5%(2014年上半年同比下降7.8%)。

“短期内，主要城市已走出交易低谷，市场信心逐步回升，相对宽松的产业和货币政策也为市场复苏提供了稳定的基础。”万科总裁于亮说。

万科对市场前景的乐观也反映在它对土地收购的热情上。上半年，万科新增开发项目26个，总建筑面积688.1万平方米，其中按万科股权计算的规划建筑面积约为507.5万平方米，同比增长92.2%。

截至6月底，万科规划项目总建筑面积为3678.3万平方米。此外，万科还参与了多个旧城改造项目。根据目前的规划条件，截至报告期末，万科在该类项目中的股权建筑面积约为270.8万平方米。

“在白银时代，房价单边上涨的时代已经结束，拿走更多的土地不一定就是财富。”于亮表示，公司目前的项目资源足以支撑两年多的发展需求，今后将继续坚持审慎的投资策略，保持良好的投资质量。

稳健的融资为万科的后续发展提供了充足的准备。截至6月底，万科持有货币资金446.1亿元，远高于一年内到期的短期贷款和长期贷款之和237.7亿元；净负债比率(计息负债减去货币资金，除以净资产)为15.76%，在业内仍处于较低水平。

上半年，万科一方面加强了现金流控制，另一方面积极与各金融机构联合开展金融创新。曾经是海碗阁企业大厦投资对象的鹏华前海万科房地产投资信托基金，成为中国首家公开发行的房地产投资信托基金。

"像房地产投资信托基金这样的产品将帮助公司重振现有资源，提高资本利用效率."谭华杰表示:“公司未来转型的方向之一是从单一销售的房地产开发转向多资产管理和价值提升，金融将在推动这一转型中发挥关键作用。“金融化、集约化经营”是一个长期的发展理念，公司将积极寻求与各机构的合作机会，尝试和探索证券化产品。”

加速转型

万科在做好传统业务的同时，也在加大开发物流地产、公寓租赁、教育、度假、养老等新的房地产业务，以及物业服务、建筑产业化等延伸性房地产业务。

上半年，万科地产已经明确了市场化的发展方向，未来将承接的新项目大部分来自非万科开发的地产，但原则上不会承接与万科有直接竞争的待售项目。同时，万科鼓励房地产通过并购和合作实现快速增长。为了提高竞争力，万科还将在房地产业务中引入业务伙伴机制。

物流地产作为工业地产不可分割的一部分，也是万科的重点布局区域。上半年，万科正式成立万科物流房地产开发有限公司，并正式收购贵阳和武汉两个物流房地产项目。此外，万科表示，目前已有10多个物流地产项目达成初步合作意向，预计未来将陆续完成正式收购。

万科的酒店式公寓已经建立了两个品牌:“万科邮政”和“万科学校”。其中，城市新移民的第一站“万科邮政”，已经基本完成了从0到1的探索过程，建立了可复制的商业模式和同行竞争力。据预测，未来三年，“万科邮政”将迅速扩张到众多人口快速流入的城市，成为中国服务公寓行业的主导品牌。

在今年5月的股东大会上，于亮明确表示:“未来，万科希望培育更多的新业务，以市值万亿为目标，从单一上市公司发展成为多种形式、多种上市平台的控股集团。”