告别“野蛮成长” 楼市呈“慢牛”走势

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经过几轮政策调整，低迷的房地产市场已经显示出回暖的迹象。总的来说，房地产市场已经告别了过去的“疯牛”增长趋势，进入了“慢牛”发展趋势。日前在三亚举行的博鳌21世纪房地产论坛上，有专家认为，未来中国房地产市场将面临更加激烈的竞争，房企应突出社区服务和老年房地产，以提高质量和效率为转型突破方向。

停止下降、稳定和升温的迹象出现了

自去年中国出台几轮刺激政策以来，今年上半年中国房地产市场的形势已逐步好转。

根据国家统计局的最新统计，今年1-6月，商品房销售面积同比增长3.9%，其中商品房销售面积同比增长4.5%。同时，商品房和商品房销售分别增长10%和12.9%，增速分别比1-5月提高6.9和7.8个百分点。特别是6月份，在70个大中城市中，新建商品房价格上涨的城市数量在5月份的基础上进一步增加到27个，价格持平的城市数量增加到9个，是去年5月以来价格上涨最多的城市。

中华全国房地产商会常务理事任志强表示，一系列稳定住房消费的国家政策对房地产市场有明显的刺激作用。上半年，商品房销售面积和销售额同比增速已恢复正增长。6月份，新房销售价格上涨的城市数量正在增加。

“20个重点监测城市的销售额上个月翻了一番，与去年同期相比增长速度非常快，增幅在5%到7%之间，说明我们不是没有需求。如果政策得到调整，未来的需求仍然存在。”任志强表示，随着中国人口老龄化，“家庭分割”现象将增加户籍数量，而随着人均收入的不断增长，中国未来的住房需求仍将大幅增长，特别是未来需求的改善将有很大的量。随着国内住房需求的稳步增长，未来将有越来越多的城市房价同比上涨。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，中国正处于经济转型和新旧引擎融合的时期，房地产和制造业等“老引擎”的力量正在减弱，大众创业和创新将激发新的力量。然而，在新老发动机完全连接之前，房地产业仍将是目前和今后相当长一段时间内中国经济的支柱产业。一旦出现危机，政策调整将不可避免地发生。他判断，目前房地产市场已显示出停止下跌和稳定的迹象，并进入稳定发展时期。预计第三季度将实现软着陆，然后底部将逐渐回升，2016年市场形势将有所好转。

从“疯牛”到“慢牛”的市场分化将会继续

专家认为，虽然未来房地产市场仍有很大的需求，并将由0/12365だよ带动增长，但已经基本告别了过去“疯牛”的增长趋势，进入了“慢牛”的“新常态”。

顾云昌表示，房地产业已经告别了过去的“野蛮增长”,未来将着力于盘活存量、稳定增量，趋向于“慢牛”状态。他说，如果我们把15年或20年作为一个长周期，中国的房地产市场曾经是一个“快牛”，甚至是一个“疯牛”。未来15年，中国房地产增长将放缓，整体增量将下降，呈现“慢牛”市场。

“房地产市场不会像过去15年那样每年增长20%-30%。未来15年房地产行业的主要任务是如何盘活存量，稳定增量。这一存量包括未售出的商品房、二手房和旧城改造期间拆除的旧房。”顾云昌说。

任志强还认为，中国目前仍有6亿多平方米的房地产库存，而且仍然很高，消化库存将是一个长期的过程。他说，在目前政策不变的情况下，已完成的房地产总量已经很高，约为13亿平方米的住宅建筑和16亿平方米的总建筑。中国经济很难依靠房地产投资来拉动，未来房地产市场的增长水平将保持相对较低的速度。

尽管房地产市场略有复苏，但这种分化仍将继续。财政部财政科学研究所前所长康佳认为，自2014年以来，中国房地产市场在2013年继续呈现分化迹象。从目前的情况来看，不同地区的房地产市场将继续分化，个别城市和个人住房企业将面临沉重的压力。

此外，未来房地产竞争将更加激烈，这将加剧行业洗牌。顾云昌表示，中国房地产业已经从过去的百花齐放时代进入竞争加剧的“战国时代”，行业洗牌将会越来越快。在未来，强者将被淘汰，弱者将被淘汰。

“房地产市场已经从卖方市场转变为买方市场，竞争正在加剧，重组正在加速。近两三年来，一些中小企业和一些没有品牌的企业被兼并和淘汰。”顾云昌说。

住宅企业转型:两个把握:提高质量和效率

专家认为，房地产行业的转型是一个不争的事实。今后，房企应抓住社区服务和老年房地产，同时以提高质量和效率为突破口。

中华全国房地产商会创始会长聂梅生认为，中国经济已经进入深度结构调整时期，面对低迷等诸多挑战，房地产业的衰退是不可避免的，目前处于弱平衡状态。随着中国人口结构、收入水平和收入结构的发展变化，促进消费将成为未来中国经济增长的驱动力。在这种情况下，房地产业要想主导整个经济走势，打破弱平衡，就必须进行重构和转型，加快创新，突出社区服务和养老地产。

“现在，国家重点支持社区养老和家庭养老，并出台了许多政策，这些政策非常有力，但我们往往置身事外。”聂梅生表示，在中国的房地产开发商中，有数千家企业拥有自己的物业管理公司和社区服务中心，它们与国家支持的社区养老和家庭养老紧密结合。房地产开发商只需争取国家政策支持，有效整合社区服务和老年房地产，并利用这两只手来盘活房地产开发商手中的“沉睡资产”。

聂梅生还表示，转型中的房地产行业应该紧跟服务业，抓住互联网的势头，改变营销模式。她表示，房地产行业的转型需要回归为人民服务的“初衷”，借助互联网加速创新，积极向服务业学习商业思维，以满足不同行业、不同人群的需求。

“房地产业应加强与互联网金融的紧密联系，一手摸金，一手摸网，有效地将二者结合起来。目前，互联网金融在房地产行业的重点仍然是在线销售。房地产开发商需要扩展这部分服务，并在自己的平台上扩展更多服务，如o2o 空房。”聂梅生说道。

此外，中南建设(报价000961，咨询)集团董事、中南房地产集团总裁陈晓萍等人认为，产业转型应更加注重提高质量和效率，从外延转型向内涵转型转变。陈晓萍等人说，过去房地产转型是向“横向多元化”、“纵向多元化”、“跨境动员”和“国际化”方向的延伸转型。现在和将来，房地产业应该像制造业一样走提高质量、提高效率的道路，加强内涵转变。

“今后，房地产行业应创造精细化、差异化、智能化、绿色化、服务化的产品，更好地满足消费者的需求，实现从粗放管理向节约型管理的转变。”陈晓萍说。