险资助推楼市洗牌加速

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张宏伟

7月10日晚，万科宣布前海人寿保险股份有限公司于2015年7月购买了公司5.53亿股股份，占公司总股本的5.00%。公告显示，前海人寿在此次收购前并未持有万科a股，而前海人寿在此次收购后持有万科a股553万股。

虽然前海人寿是由宝能集团支持的，但它仍然是前海本身的一家保险公司。从目前的市场特征来看，预计今年下半年保险资金将继续频繁地贴牌给房地产企业，这将继续影响中国房地产市场的格局。

事实上，这不是今天保险公司张贴标语牌的唯一事情。自去年以来，万科、金地、金融街(000402，股份)、凯撒、华业集团、碧桂园等房地产企业备受市场关注。到今年为止，住房企业被保险资金安抚的现象并没有减少，而是增加了。保险基金的目标不仅是万科、金地和金融街，就连传统的房地产巨头“兆宝万金”也被保险基金收购，而且数量巨大。在保险资金的幕后运作下，市场结构正在悄然发生变化。

以Gemdale为例。截至去年9月底，金谷的最大股东(600383股)是人寿保险，该公司在去年第三季度继续增持金谷至29.9%，接近投标报价线。安邦保险增持1亿股，持股比例增至18.83%。以人寿保险和安邦保险为首的保险资本在金地拥有55%的股份，并受到高度控制；今年4月1日，平安(601318，股份)投资碧桂园，投资总额62.95亿港元，持股9.9%，成为碧桂园第二大股东；截至今年7月10日，前海人寿购买了553万股万科a股，占万科总股本的5%。

此外，据风能统计，在133家a股房地产企业中，有23家位列前十大股东，占17%。其中，PICC投资了5家房地产企业，安邦保险投资了4家，中国人寿投资了3家，中国人寿投资了2家。市场结构可能会因为保险基金频繁贴出住房企业的招牌而发生变化。

从保险资金频繁贴牌房地产企业或收购房地产企业股权的市场背景来看，目前股市已连续暴跌。即使有周期性的反弹，房地产企业的市场价值仍然处于周期性低估阶段，甚至有些企业的股票价格很低，而且已经破碎。此时，在沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄条件的房地产企业并不少见(大股东持股比例低于30%，股权分散，市盈率较低)。与此同时，房地产市场已经出台了四轮“救市”政策，房地产市场正处于复苏阶段。据保险资本预测，未来1-2年，市场肯定会好转，房企的业绩也会逐渐好转。此时，“逢低买入”的房企以直接金融投资获利为目的，这是保险资金看中并投资于房企的最直接原因。

从今年下半年楼市的发展趋势来看，到目前为止，大多数城市的楼市限购政策已经取消，央行已经四次降息，三次下调标准。30新政也鼓励了更多的需求进入市场，房地产市场肯定会在下半年反弹，甚至在年底。也就是说，在多种有利因素的影响下，从保险资金来看，短期内房地产市场的交易量将逐步恢复和提高。从市场时机来看，房地产市场政策层面存在频繁的短期利益，这已成为资本市场签约房企、改变市场结构的契机。

从中国经济基本面和未来货币政策表现来看，预计2015年上半年经济增速将在7%左右，国内经济仍处于“见底”阶段，经济改革和结构调整仍在继续。受宏观经济改革、经济触底阶段等因素影响，下半年房地产市场仍将以鼓励住房消费为基调，不会因为短期内的优惠政策以及一线城市和部分二线城市房地产市场基本面的明显改善而有所改变。此时，股市处于持续下跌状态，房地产企业的市值相对被低估。对于保险基金而言，股票分散、市值相对低估的房地产企业将继续成为其标语牌的目标。因此，从市场时机的角度来看，未来一段时间内将会有更多的房企被保险资金安抚，尤其是股权相对分散、准入相对容易的房企，可能会再次成为保险资金安抚的对象。

对于这些上市的房地产企业来说，保险资金的上市可能会给自身的管理带来一些挑战，甚至在保险资金成为大股东后可能会发生管理变革，这将在短期内影响企业的经营效率。然而，毕竟这些都是暂时的。从另一个角度来看，保险资金的介入将为房企带来一些机遇，也将在一定程度上引起市场结构的变化。

从实际影响和资源配置的角度来看，保险资本成为大股东后，对上市房地产企业的影响将逐渐加大。保险资金的介入可能会使一些房地产企业拥有相对充裕的资金，而且资金成本远低于同行。因此，这些房地产企业可能会插上新一轮大规模扩张的翅膀，形成“强者永远强，大者永远大”的局面。市场结构可能会被改写，以加快当前市场的重组进程。

我认为，就目前保险公司的投资而言，大多数保险公司都有进军养老地产的计划，或者已经开始涉足养老地产。目前，虽然保险资本与房企发展老年房地产的战略联盟不会马上形成，但保险资本对上市房企的影响将逐渐加大。因此，不可排除的是，未来保险基金将利用房地产领域的房企优势，开展老年房地产市场的布局工作，寻求未来健康产业的主导地位，重组老年产业市场，改写老年房地产领域的市场格局。

(作者是同一政策咨询研究部门的主任)