长租公寓崛起 经济酒店好日子终结？

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乐言·罗涛

张先生最近日子不好过。他正计划在上海投资一处房产，但令他困惑的是究竟是一家酒店还是一套公寓。

如今，张先生的纠缠在许多业主中很常见。过去，投资回报相对合理的经济型酒店是大多数此类投资者的首选。然而，随着长期租赁公寓的兴起，投资较低、回报期较短的公寓转移了相当比例的投资者。

7月23日，魔方公寓宣布开放加盟，北科公寓也计划开放加盟，与此同时，朱华等酒店开始反过来切入公寓模式，争夺市场，两种模式之间的商业大战如火如荼。

投资和回报主键

“几年前，经济型酒店是投资的蓝海。许多业主和风险资本家都把目光投向了经济型酒店。然而，随着此类商业项目的增多，一些一、二线市场已经饱和，经济型酒店的投资回报期越来越长，越来越多的运营商开始关注新兴公寓。”几个月前，徐闪亮从中国搬到了魔方公寓。

北科公寓创始人兼总经理魏子石认为，经济型酒店的物业要求比公寓高，很多公寓是老厂改造而成，但不能满足经济型酒店的需求，因此公寓可以有更多的物业选择。

此外，由于国家对青年创业的支持，许多公寓项目可以低价获得工业用地，这大大节约了成本。在采访了魔方、清客、北科、蘑菇、友社、朱华锦江大都会、如家快捷酒店等公寓和酒店后。据《中国商报》记者了解，一套100间房的公寓总投资约为500万元，每间房约为4万元。同等规模的经济型酒店总投资为700万至800万元，每间客房约7万元，并有一些升级版本，即单个经济型酒店的总投资比公寓高约200万元。

“一套公寓的人工成本非常低。一个100个房间大小的单间店只需要2~3名员工，因为这里不需要太多的服务，但是酒店需要服务。一家同样规模的酒店需要20多名员工。因此，公寓的人房比(雇员房比)只有0.02，旅馆的人房比只有0.2，这意味着旅馆的人工成本比公寓高10倍。”魏子石告诉记者。

“从加盟条件来看，公寓和经济型酒店的年限约为10年，加盟成本也在20万~ 30万元之间，但经济型酒店的特许经营管理费占营业收入的5%~7%。公寓只占4%。”刚刚开业的魔方公寓负责人徐善宁透露。

然而，酒店每晚的收入会比公寓多。通常情况下，经济型酒店的平均每销售房间收入约为150元，而公寓的平均每销售房间收入可能低于100元。

位于上海的分散式公寓“蘑菇公寓”的联合创始人龙东平告诉记者，目前，“蘑菇公寓”每间房的投资不超过1万英镑。因为出租的房子本身是装修过的，所以它的归还期大约是一年。

许多公寓和酒店经营者报告称，公寓公共区域的成本较低，水电费用由居民自己承担，因此公寓的运营成本远低于酒店，空的公寓入住率通常低于5%,而酒店可能有20%空的入住率，加上酒店的整体投资和人力成本等。

业内一些人不同意这种观点，认为分散式公寓初始投资少，易于扩张。然而，分散式公寓的管理成本很高，空的入住率也不低。目前，上海的分散式公寓很难盈利。

争取加盟商和酒店反击

长期出租公寓引起了一些业主的注意，许多开发商愿意与他们合作。

“这些品牌公寓将来可能不仅具有租赁价值，而且我们还可以合作创造更多服务，从而产生服务溢价，这正是我们所看重的。”一家房地产企业的高级管理人员告诉《中国商报》记者。

由于经济型酒店对物业的要求很高，而高品质的经济型酒店也对物业租金提出了苛刻的条件，更多的开发商选择与这些新公寓合作。例如，杜东国际在上海为您提供+公寓+物业，形成互补合作。

然而，这对经济型酒店来说并不好。“近年来，随着经济型酒店成本的上升和房价的下降，经营变得越来越困难。因此，加盟商对进入这个市场犹豫不决。此时，公寓模式的出现确实转移了一些特许经营商，并为酒店经营者带来了扩张。影响。”一位在维也纳酒店工作了很长时间的管理人员坦率地说。

“我现在选择进入这个行业，当然，这取决于投资回报，所以公寓和酒店对我来说相当纠结。事实上，关键取决于位置，而优越的商业区更适合做酒店，而且它的收入很高。然而，偏远地区或靠近办公区的项目可能会以公寓为重点。”特许经营商张表示。

然而，经历过风风雨雨的酒店经营者不是“省油的灯”。当公寓抢夺特许经营权时，酒店经营者也在反向切入公寓市场。

记者了解到，目前，朱华正在承接一个内部创业项目——成佳公寓，之后朱华推出了一个具有公寓功能的酒店。阿图尔酒店曾经测试过一套公寓。锦江资本表示，未来可能会考虑尝试这种公寓形式。

“事实上，酒店在选址方面比公寓更灵活。例如，公寓必须在特殊区域有业务，如地铁线和办公区，但酒店在选址方面没有那么多限制。此外，一些酒店经营者已经开始尝试缩减公寓的形式，因此这场商业战争不得不打。”晋江资本首席运营官李玉楷指出。