下半年房价恐难大涨

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我们的记者孙伟在2015年年中突然来到这里。北京(房地产)给了房地产市场什么样的答案？从降低首付、调整公积金贷款额度，到三次下调RRR利率，2015年上半年，楼市各项优惠政策频频出现，购房需求不断释放，使得北京楼市逐步走出上半年的低迷。

大多数新项目都是高端的

数据显示，2015年上半年(截至6月25日)，北京共售出27，403套纯新房(不包括经济适用房和自住房)，同比下降11%，创下同期新低，甚至低于2011年调控严重灾害的水平。今年上半年，纯新房平均成交价格为28426元/平方米，同比增长7.4%；其中，单价在3万元/平方米以上的交易比例增长了4.5%，平均交易价格涨幅也最大，达到6.6%。

6月份，北京新建商品房(包括经济适用房和自住住房)数量为9380套，比上个月增长10.6%。纯商品房销售6517套，同比增长26.1%，同比增长85.9%，为21个月来最高值。6月份，北京纯新房平均成交价格为29828元/平方米，同比增长3.3%，同比增长11.4%。

链家地产市场研究部的李巧玲认为，随着土地价格的上涨，新建住宅项目的价格也会相应上涨。住宅供应市场的价格表现出两个极端:第一，低价格所需的平均交易价格表现出稳定或略有下降的趋势，但实际位置往往很遥远；其次，大多数项目都是泛高端的。在目前的北京新住房市场上，只有大约30%的项目的平均交易价格低于20000元/平方米。

豪宅成交量创下新高

今年上半年，北京楼市最明显的特征是高端改善市场升温速度明显加快。据统计，今年上半年，北京爆发了单价超过10万元的顶级豪宅交易，签约套数达到139套。即使排除盘古大观签约的96套，也创下了43套的纪录。中原地产首席分析师张大伟预测，今年北京单价超过10万元的豪宅签约数量预计将达到200套。

值得一提的是，6月份，北京单价超过10万元的豪宅成交量大幅上升，共签约18套，平均签约总价为11.3万元/平方米。不仅如此，单价超过60，000元的高端住宅的成交量也打破了纪录，有282套成交。“2015年，北京楼市新建商品房市场趋于豪华。尽管交易量大幅增加，但供应量也大幅增加，这使得整体市场竞争越来越激烈。尤其是融创、龙湖等房地产公司开发的顶级豪华住宅项目的进入，将进一步增强未来市场的竞争力。”张大伟说。

二手房成交量同比上升

据叶巍我爱我家(博客、微博)市场研究所统计，2015年上半年，北京二手住宅网总数为8.43万套，比2014年下半年增长39%；与2014年同期相比，网上签约数量增加了91%。价格方面，2015年上半年，北京二手房平均成交价格为37459元/平方米，仅比2014年二手房平均成交价格高2.9%。6月份，北京二手住宅网数量为18576套，比上个月增长11.7%，同比增长187.4%；自2013年3月以来，营业额达到了27个月以来的新高。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，二手房上市数量的增加和供需矛盾的缓解是今年上半年北京二手房成交量大幅回升的主要原因，但价格基本保持稳定。此外，今年上半年，海淀、通州和大兴是北京各区县二手房交易量同比增幅最大的三个地区。就郊区县而言，通州、大兴和昌平的二手房市场最热。

胡景晖说，今年上半年，房地产市场的好消息继续，从三个RRR削减到“3？30“新政”增加了对改善购房需求的财政支持，降低了交易环节的税费，并于5月29日在公积金中实施了“认房不认贷”。在一系列配套政策的有利影响下，北京二手房市场吸引了改善购房的需求不断进入市场，支撑着2014年楼市交易量走出低谷，并在今年第二季度创下新高。

2015年上半年，北京二手房交易量的增长落后于住房和客户的双重增长，但住房的增长远远大于客户的增长。据统计，上半年二手房新增量是新增客户量的3.5倍，这使得二手房的供需比例从年初的1: 5下降到年中的1: 2。供求矛盾的缓解使二手房市场从业主占优势的卖方市场发展到买卖平衡的市场，充足的房源也在一定程度上促进了成交量的反弹和房价的相对稳定。

胡景晖认为，大量改善的需求进入市场，无疑是促进住房数量增加的主要因素，因为无论改善的目标是新房还是二手房，他们都必须出售现有住房以获得购买资金。北京作为一个限购城市，仍然存在购买资格的问题。这部分改善后的买家出售的二手房少至一套，多至两套或三套，从而进一步增加了二手房的供应。

北京房价不可能大幅上涨

至于下半年北京楼市走势，业内专家认为，成交量上升、房价稳中有升是大势所趋，但房价不可能大幅上涨。

胡景晖认为，下半年，金融、税收等市场环境将进一步宽松，这有利于改善和首次购房者需求的持续释放，也将支撑下半年楼市的持续复苏。预计包括北京在内的一、二线重点城市的交易量将超过上半年，2015年全年的交易量无疑将超过去年。

胡景晖说，随着交易量的不断增加，房价的上涨是不可避免的。然而，房价上涨的可能性非常小，原因如下:

首先，随着房地产市场销售的改善，预计下半年北京的土地供应、土地交易量和新建筑面积将稳步上升。虽然房地产市场的库存正在逐步消化，但对未来新供应的预期将有助于缓解房价的上行压力。

第二，虽然市场环境将进一步宽松，但大量投资者不太可能重返房地产市场，购房需求仍将主要是改善和首次置业者。没有投资者，房价不太可能大幅上涨。

第三，尽管房地产市场的交易量将继续上升，但大多数开发商都知道，房地产市场的黄金时代已经过去了10年，而目前交易量的回升只是一个很好的机会，可以让他们以一个公平的价格行动，减少库存和提取资金，所以房价不太可能大幅上升。