价值TOP榜体系阐释

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[随着时代和市场结构的变化，企业的价值也在不断变化。随着形势的变化，CBN对中国的房地产市场进行评估，并在认识和理解变化的同时给出客观和专业的声音]

受持续调控影响，2014年上半年房地产行业进入寒冬，全国房地产市场各项指标同比下降，房价上涨趋势进一步抑制。房地产市场的总体表现是销售额和销售面积下降，平均销售价格略有上升。为了稳定市场，中央政府出台了一系列政策来刺激房地产业。第四季度，房地产行业出现好转，下降速度有所下降。同时，房地产企业更加关注一线和二线城市，市场分化明显。此外，在整个行业的寒冬，房地产企业的投资更加谨慎，主要城市的土地成交量在一年中大幅下降。在行业整体增速放缓、竞争日趋激烈的环境下，仍存在结构性机遇。未来，商业地产将被转播，养老地产、海外地产等新产品将被大力开发。与此同时，房地产企业的营销方式也发生了巨大的变化。商业模式的迭代创新和顺应互联网+的趋势将成为未来几年优胜劣汰的关键。

随着时代和市场结构的变化趋势，企业的价值体现也在不断变化。随着形势的变化，CBN对中国的房地产市场进行评估，并在认识和理解变化的同时给出客观和专业的声音。2007年，世邦魏理仕成功推出了迄今已成功举办八次的中国房地产企业价值排行榜，并于今年推出了第九次评选。此次评选已成为投资者和企业展示信用和价值的高端平台，体现了第一财经作为专业金融媒体挖掘房地产企业价值的努力。

选择背景

1.房地产行业已经进入调整期:房地产市场经历了销售额和面积的双重下滑。在此背景下，为促进市场稳定发展，中央政府先后出台了一系列“微刺激”和“稳增长”措施，加大基础设施投资力度，鼓励金融机构通过“定向降RRR”和“中央五项规定”支持居民购房需求，并出台“九？30”房贷政策，地方政府放松了“贷款限制”政策，不对称的降息带来了宽松的资金，取消了二、三线城市的“限购”政策，并支持投资者买房。一系列措施直接促进了房地产业的稳定和逐步复苏。在一系列因素的推动下，市场信心在第四季度有所恢复。

2.企业新开工项目积极性下降:各类统计中企业新开工项目增速明显放缓。2014年，全国房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%，增速比上年下降9.3个百分点。中国新建住房面积为18亿平方米，同比下降10.7%。住宅开发投资增速从2013年的19.4%大幅降至9.4%，新开工住宅面积从2013年的14.6亿平方米降至12.5亿平方米，为2010年以来的最低水平。

3.房地产销售冷:2014年前三季度，中国商品房交易面积同比分别下降5.7%、9.3%和14.2%，降幅继续扩大，第四季度收窄至6.9%。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山和无锡等主要城市的交易变化较为明显。截至2014年底，上述城市的新房存量约为1.52亿平方米，高于2013年底的1.22亿平方米。8月和9月，上述城市的库存去库存期一度攀升至16.5个月，到年底，随着交易的改善，库存去库存期回落至11.3个月。

4.大城市土地交易量价格下降:2014年，大城市住宅用地供需同比大幅萎缩，供应面积下降40%，交易面积下降45.1%。然而，在交易量下降的同时，土地出让底价持续上涨，2014年第四季度主要城市土地出让平均底价同比上涨71.9%。这种情况主要是由于企业更注重一线和二线城市的布局，导致这些城市的土地短缺。由于企业普遍增加了在核心城市的业务分布，一些热点城市的土地招标依然激烈，交易地价不断创新高。

5.商业地产关注互联网增值趋势:在日益饱和的零售购物中心模式下，在京东、SF等电商公司争相抢滩的激烈竞争下，增加客户粘性逐渐成为商业地产项目在市场上站稳脚跟的关键。为了实现差异化竞争和提高客户满意度，开发商开始关注业务运营，而不是简单地关注零售销售。适应互联网增值的趋势，发展网上网下互动的连锁商业地产业务，已逐渐成为商业地产公司未来重要的商业模式和利润增长点。

选择的目的

1.发现价值。在瞬息万变的市场环境中，依托科学、客观、公正、成熟的价值评估体系，从客观、理性、专业的第三方视角来发现房地产上市公司的真实价值。

2.解码值。从规模、稳定性和效率三个维度以及各维度的多重评价指标，深入分析了房地产上市公司的综合价值和细分价值，并对房地产上市公司价值的内涵和机制进行了深入探讨。

3.股票价值。该榜单不仅呈现了综合价值和单项价值最佳的房地产企业，还通过一系列积极沟通的宣传，明确和提升了房地产行业的价值取向。该榜单不仅是投资者选择投资伙伴的依据，也是挖掘中国房地产市场投资潜力的重要参考。

选择对象

从在沪深a股上市的房地产公司、在香港上市的中国房地产公司和在香港上市的香港房地产公司中，分别选出综合实力最强的企业。

选择方法:

就选择对象而言，随着房地产行业企业的跨国转型和创新，“房地产行业”的概念变得比以往更加宽泛和难以界定。在选择对象时，项目组严格参照gics行业分类标准和中国证监会行业分类标准，确保所选房地产企业的可参考性和行业认可度。

在评选系统中，我们在保持以往评选稳定性的基础上，进一步优化了今年评选系统的部分指标，兼顾了企业的规模、盈利能力、稳健性和运营效率。鉴于房地产企业中控股企业的比例越来越大，我们在选择体系中既重视当前的销售业绩，也重视企业所持有的资产。从实际情况来看，这种优化既体现了公司选择的权威性和系统性，又考虑了上市公司业务变化的灵活性，还考虑了选择的公平性和完整性。

在初步筛选阶段，根据上市公司在总资产、总市值、主营收入、利润率、资产负债率和流动比率六个方面的表现对房地产上市企业进行筛选，初步筛选出的上市公司是我们的重点研究对象。

在评价和计量阶段，对于入围企业，根据企业规模、盈利能力、稳健性和运营效率等客观指标，按照专业流程进行评价和计量，辅以行业专家的评价，最终确定评价结果。

在数据收集方面，参考上市公司发布的年度报告和公开信息，尽可能使评价客观、规范。在延续以往评价体系的基础上，对分析模型和计算公式进行迭代优化，并根据以往数据和行业现状微调各指标的权重，突出行业关注的重要指标。