2016年楼市火爆还会继续吗？

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钟伟，北师大金融研究中心主任

2015年，中国房地产销售再次繁荣，北京、上海和深圳的房价明显上涨。当中国经济仍面临持续下行压力时，房地产似乎又重新辉煌起来，变得炙手可热。为什么？它能持续多久？有什么风险？

2015年中国房地产再次繁荣的原因在于政策支持。优惠政策可以说是多管齐下。其中，限制购买和贷款的政策在大多数情况下形同虚设；住房贷款利率继续下降，分配速度加快；通用二孩住宅落地等。这些政策的叠加使得2015年中国的房地产销售额再次上升。变暖表明第一和第二条线是好的，第三和第四条线是平的；住宅销售较好，非住宅单位；销售面更好，投资面持平。

谁喜欢和担心2015年的房地产？开发商很高兴，但担心的是买家和地方政府。从1998年到2013年，中国房地产的投资与销售之间一直存在着良好的互动关系，即销售改善2-3个季度后，投资方也会改善，开发商会更愿意购买土地并开始新的建设。然而，目前，这项法律已经失败。自2014年第四季度以来，房地产市场繁荣与投资低迷并存，房地产投资增速徘徊在3%左右，未见好转迹象。开发商对销售面积和金额的不断提高感到满意，而利率的下调使得房地产的现金流显著改善。随着一线城市房价收入比持续下降，低利率掩盖了购房者的长期财务压力。与此同时，地方政府无法实现类似2014年土地出让收入超过4万亿的辉煌，只能通过房地产契税来谈论与住房相关的税费。

值得一提的是，开发商的财务状况有了很大改善。其中，最大的贡献是利率下降和销售价格上涨。据粗略估计，房地产开发所涉及的资金约为20万亿元，其中约三分之二是借入资金，开发商的银行开发贷款、信托等非银行机构的融资和其他贷款各约有4万亿元。即使利率下降1个百分点，也能为开发商节省不少于1000亿元的财务成本。此外，2015年，在商品房建设成本没有上涨的背景下，销售价格至少上涨了7%。根据年销售额，开发商至少获得了6000亿元的额外销售利润。总的来说，2015年净利润同比增长低于33%的开发商是糟糕的。

房地产市场繁荣会在2016年继续吗？很有可能。

短期内令人兴奋的是，2016年住房金融体系改革势在必行，或许分割的住房公积金中心可以得到改善，而建立国家住房银行的主体尚不明确。实质上，美国的房利美和房地美是政府支持的企业，其主要业务是为中低收入群体、少数民族和贫困地区的购房者提供信用担保、普通住房贷款和住房抵押贷款证券化。如果中国政府决心效仿美国的“两房”模式，这一改革将为加快中国普通住宅和经济适用房可售部分的清仓工作带来巨大支持。“十三五”期间甚至有可能形成一个总资产达10万亿的大型新金融机构。

中期的兴奋在于未来五年房地产软着陆的政策意图。目前，中国的房地产库存惊人。随着建设和棚改带来的增长，三者的总库存可能已经超过80亿平方米，而每年销售面积删除约13-15亿平方米。房地产市场软着陆不是一件容易的事。“十三五”规划纲要提出要努力增加居民的财产性收入，这使人们预计在2018年之前不太可能征收房产税和赠与税。短期和中期的兴奋和低利率与疲软的经济增长相匹配，决定了开发商在未来2-3年内仍然会很开心。

那么，中国房地产市场的长期前景如何？研究人员的能力总是非常有限，猜测未来10年的房地产市场通常就像做梦一样。我的梦想是，房地产市场几乎肯定很难在10年内继续保持辉煌。其中一个原因是中国的每户住房拥有率已经超过一套。目前，房地产需求以改善为主，首次置业为辅，投资性住房的比例可能低至5%以下。中国未来对房地产的最大需求取决于住房更新率。第二个原因是，中国似乎正在转变为一个消费大国，消费对国内生产总值的贡献正在逐渐增加，而制造业对国内生产总值的贡献正在逐渐下降。到2020年，中国经济增长70%以上的驱动力可能来自消费，政府税费来源自然将从向企业征收税费转向向家庭征收税费。“十三五”后，财产税、遗产税和赠与税对地方政府的重要性是毋庸置疑的。第三个原因是，即使“十三五”期间引导房地产软着陆的政策是有效的，未来房地产市场仍将高度透支。

从这个角度来看，我个人的判断是:2016年中国房地产市场将继续保持活跃，两年后似乎会变热，五年后会持平，十年后会下跌。从远处看中国房地产的云峰并不难。