2014财政决算出炉：土地出让金首超4万亿

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土地仍然是地方政府的主要收入来源。

7月10日，财政部网站公布了去年全国财政决算的28种形式，包括一般公共预算收支、政府性基金收支、国有资本经营收支。

最受关注的数据是2014年国有土地使用权出让收入，即通常所说的土地财政收入。去年，总额约为40480亿元，比预算高出17.6%。

上海亿居房地产研究所的研究员严跃进告诉《商业日报》，土地流转的繁荣与地方政府的财力密切相关。尽管去年房地产市场并不火爆，但土地出让金仍居高不下，这也说明了这一点。

他说，要真正改变过去长期以来对土地财政的依赖，还需要很长时间，还需要继续推进各种结构性改革，包括改善税收结构，解决地方收支不匹配的问题。

去年，土地销售达到新高

根据财政部数据，2014年全国政府性基金收入约为54114亿元，占预算的114.4%，明显高于预期。之所以高于预期，主要是因为国有土地使用权出让收入高于预期。

2014年，国有土地使用权出让收入约为40480亿元，比预算高出17.6%，占全国政府性基金总收入的近80%，创历史新高。

但是，应该注意的是，虽然达到了一个新的高点，但决算仅占预算的117.6%，而2013年占预算的152.6%，相关增长率有所下降。

中原地产研究总监张大伟在接受《国家商报》采访时表示，实际上，2014年房地产投资一直在放缓，许多城市的土地交易面积和土地出让金都在逐年下降，当地经济已经感受到了这种双重压力。

业内人士普遍认为，当房地产市场面临转型时，地方政府对土地融资的依赖难以维持。

第一个压力不是来自土地市场，而是来自土地供应方面。根据国土资源部网站发布的2014年国土资源主要统计数据，中国国有建设用地供应为61万公顷，同比下降16.5%，国有建设用地批准面积为过去三年同期最低。

据《国家商报》记者报道，目前，国土资源部基本上决定通过两种方式严格限制地方城市建设用地规模。

首先，当要求地方政府制定城市发展总体规划时，规划期内新增建设用地总量不得超过现有土地利用总体规划的总量。第二，国土资源部准备通过编制重点城市群土地利用规划和村庄土地利用规划，进一步确定新增建设用地规模，确保“最严格的耕地保护制度”的实施。

根据北京、上海、广州、南京和厦门2015年发布的土地供应计划，许多城市的土地供应计划总体上“瘦身”，北京、上海和广州的降幅均超过20%。其中，北京计划仅供应1200公顷住宅用地，同比下降27.27%，创下近年来土地供应的新低。

今年下半年，市场可能会好于预期

据统计，目前全国有20个省市的土地依存度可查，12个省的国有土地出让金占财政收入的50%以上。其中，海南和江西的国有土地出让金甚至占到了2014年财政收入的75%。

根据同一个政策咨询研究机构发布的数据，2013年，甚至北上广对土地的财政依赖度也高达50%-60%。

严跃进说，纠正地方政府财力与土地出让收入的密切联系是大势所趋，但这涉及到整个财税体制的改革，不可能一蹴而就。短期内，地方土地销售收入的突然下降不利于宏观经济的整体稳定。

由于土地供应紧张，2015年上半年土地市场成交量大幅下降。根据中原地产市场研究部的统计，2015年上半年，中国前100个城市共出售了11813块土地，比去年的12782块减少了969块。土地出让面积从去年的8.15亿平方米下降到今年的6.15亿平方米，下降了24.6%。

土地出让金仅为7021.7亿元，较2014年同期的10890亿元下降35.5%。交易的平均底价也从去年的1317.06元/平方米降至1138.09元/平方米。

然而，随着房地产市场的交易和房价的回升，土地市场在夏季开始逐渐回暖，温州等地又出现了地王。

部分数据还显示，6月300日，城市居住用地规划建筑面积9534万平方米，同比增长44%；规划建筑面积5993万平方米，同比增长38%。

许多地方政府也将在下半年做出巨大努力。据凤凰地产统计，从今年1月到5月，广州全年只有8%的商住用地已经启动，也就是说下半年需要启动的商住用地有90%以上。

根据严跃进的分析，今年下半年，一线城市的土地市场将继续活跃，尤其是上海和深圳，那里的房地产企业更愿意拿地，“地王”可能还会出现。此外，一些今年库存较高的三、四线城市可能会限制土地出让规模，但市场热度可能会好于预期。