万科物流“造血”

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乐居金融李义河来自广州

万伟物流已经退出舞台。

深圳证券交易所9月3日披露，万科万伟物流abs已被深圳证券交易所接受。具体来说，债券的具体名称为“万伟物流-电子基金资产-物流仓储一期资产支持专项计划”，发行金额为5.73亿元。

据了解，债券发行人为珠海万伟物流发展有限公司，承销商/经理为E基金资产管理有限公司，根据深交所当日披露的信息，项目状态更新为“已接受”。

从目前情况看，虽然万科万伟物流发行的资产证券化数量不高，但这是万科物流在资产证券化方面的创新尝试，也是其扩张的另一个融资渠道。

随着房地产市场融资的不断收紧，这种渠道尤为宝贵。但真的仅限于此吗？

事实上，万科对物流有更大的野心。

物流abs浪潮

万科物流并不是“第一个吃螃蟹的人”，企业在中国发行物流资产证券化已经有先例。

2016年5月，苏宁尚云宣布将以不低于16.53亿元的价格出售其自有物流资产，并首次通过中信金仕基金公司在中信证券下设立的专项资产支持计划，对水务物流地产进行资产证券化测试。据了解，这些资产包括成都、南昌和无锡等六处自有仓储物业。

2018年4月，R&F在其R&F国际空港综合物流园区的基础上发布了“R&F国际空港综合物流园区资产支持专项计划”;2018年8月，“中信证券资产支持专项计划-普洛斯仓储物流一期-x”获上海证券交易所审批，发行金额50亿元。

同年11月，万宝物流“长江楚越-万宝物流一期-x资产支持专项计划”经深交所审批，拟发行总额100亿元人民币。其中，ProLogis和万宝物流abs随后被分期发行。

值得一提的是，这是物流巨头ProLogis首次在中国发行基于物流地产的资产支持证券。

相比之下，仅从发行额来看，万科物流基于物流地产发行的资产支持证券的数量要小得多。然而，不可否认的是，随着物流地产的快速发展和物流资产的快速沉淀，基于物流地产的资产证券化将会越来越普遍。

毕竟，如果我们看一下需求，在中国高标准的仓储物业中仍有很大的差距，核心城市的需求甚至更大。

以上海为例，预期产业研究所此前发布的一份报告显示，2018年，上海高标准仓储物业的复合年租金增长率达到5.8%，而整体市场空入住率不到10%。

然而，在巨大的蓝海市场下，激烈的竞争也随之而来。

事实上，在2017年7月参与物流巨头ProLogis的收购并成为其大股东后，万科对物流地产的渴望比以往更加强烈。

特别是2018年，仅一年时间，万科物流就收购了64个新项目，总建筑面积494万平方米。与今年上半年新收购的9个项目相比，这是一个倍数增长。

当然，资本运营有许多行为。除了此次abs申请，2017年10月，万科与江苏信托、于波物流、甘源生、洪飞一号共同成立了一只规模为60亿元的物流地产基金，主要计划投资中国部分地区的拟建、在建和已建成的物流地产项目。

万伟象棋比赛

近年来，物流行业风起云涌，互联网和物流运输网络的快速发展催生了包括物流和仓储在内的巨大需求。随着资本的加速进入，房地产开发商也以物流地产为切入点，并迅速增持。

万科是一家相对成功的公司。

据了解，万科万伟物流成立于2015年。经过四年的发展，截至2019年6月30日，万伟物流已经运营了64个项目(包括55个高标准图书馆项目和9个冷链项目)，其中高标准图书馆稳定运营项目的平均占用率为92%。

根据其官方网站上的数据，该公司目前总面积为1059万平方米在运营和建设中，136个项目在运营和建设中，45个城市和700多个客户。扩张仍在继续。今年上半年，万伟物流收购了9个新项目，总建筑面积74万平方米。

截至今年6月，该公司已获得127个项目，建筑面积996万平方米的出租物业。

据行业组织的数据显示，经过近几年的发展，万科物流已经成功挤入国内物流市场份额的第二位，仅次于普洛斯。

事实上，物流作为万科除房地产开发、商业开发、长期租赁公寓、冰雪、海外及教育业务之外的重要业务部门，是其多元化探索的重要组成部分。

在万科上一次中期业绩会议上，万科高管介绍说，万科物流属于bu(业务线)业务单元，包括商业开发、物流、长期租赁公寓、冰雪、海外和教育。其他业务集团包括南部地区、上海地区、北京地区、中西部地区和房地产开发。

此外，物流和仓储也是万科最持续投资的多元化业务之一。其中，我们特别重视对智能物流和冷链物流的投资。据万伟物流总经理姜伟介绍，公司的高标准仓库已经达到中国第二大规模，除了万科的大股东普洛斯外，冷链的业务规模也达到了第一。

今年3月，万科物流与中科王云签署了合作协议。双方将在全国范围内进一步合作，收购与仓库、中央厨房和配套冷链相关的土地资源，以及集团餐饮业务的运营、仓储、物流和市场拓展。他们计划在满足政府税收、食品安全和就业的同时，联合建设一个新的零售工业园区，涉及集体用餐中心厨房、冷链和物流。

2018年3月初，万科物流与沈阳宋新机器人自动化有限公司携手，双方表示，未来万科物流在中国建设的高标准现代物流仓储设施将应用共同开发的先进物流技术和产品，机器人公司将承担设备制造和项目实施。

这是万科物流在智能物流方面的抱负的体现。

在冷链物流方面，最具代表性的行动发生在2018年7月，当时万科物流收购了太古城实业旗下的太古城冷链物流资产包，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波等七个冷库。

通过此次收购，万科物流进一步拓展了冷链业务，业务范围扩展到国内一线城市和内陆核心港口城市。

“物流+金融”加速扩张

无论是目前参与60亿元物流地产基金的设立，还是发行万伟物流资产支持证券，除了在“赚钱荒”的背景下迅速拓展自身融资渠道外，万科通过资本运作来煽动巨大物流市场的野心也是显而易见的。

长期以来，物流地产和商业地产一样，在开发和运营过程中会积累和沉淀大量资金，资金回收周期长，流动性慢，相当于物流资产运营商面前的一座大山。资本运营手段的创新运用可以大大加快资本回收的周期。

具体来说，通过创新资产运营模式，可以盘活现有物流仓储资产，在获得足够现金回报的同时，继续投资高质量的物流仓储资产，从而建立一个“开发、管理、资金运营”的完善闭环，实现轻资产、高周转率，进一步促进公司的快速扩张。

创新资本运营模式可以很好地解决上述资金链问题。

在房地产资产证券化之初的试水物流中，苏宁张也指出，“通过资产证券化缺乏流动性，被收购的资本将继续投资于线上线下的转型升级，从而提升实物资源的价值，形成螺旋式的增值闭环。”

对于万科来说，原因是一样的。通过物流资产证券化，回收的资金将用于物流地产的持续扩张，这是万科的潜在需求。事实上，随着物流地产在中国的不断扩张，这种资本运营也将成为物流地产发展的重要组成部分。

事实上，这种资本运作方式起源于物流巨头ProLogis。在中国的十几年里，ProLogis像雪球一样不断扩大，规模迅速扩大。

根据一个行业组织的数据，截至今年第一季度，普洛丝在中国的市场份额达到33%，而万科物流虽然仅次于普洛丝，但仅占6.1%，两者之间存在巨大差距。

万科已经不止一次喊要“成为中国乃至世界第一物流地产运营商”，需要资本运营来加速物流地产的扩张，而学习ProLogis就是一个快捷有效的方法。事实上，当万科高管谈到参与ProLogis的私有化时，他们也承认，他们从自己的先进物流地产经验中学到了更多。

一个明显的现象是，自今年年初以来，万科物流项目的扩张已经放缓。根据年中报告，今年上半年仅收购了9个新项目，低于去年全年的64个新项目。但可以预见，万科物流将继续通过“物流+金融”的方式寻求扩张。

然而，这次5.7亿元人民币的物流资产证券化只是一个简单的试探。