苏鑫：技术参与空间将会是常态

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北京乐居金融潘玉玲

“中粮集团(Joy City)，一家中央企业，没想到会有很少的钱，但也知道如何创新。我们不明白这种热情从何而来。”身穿白色休闲服的苏欣站在舞台上，一个笑话让业内大约200名同行笑了起来。

这是7月2日下午欢乐城地产与高河资本在本市举行的M&A基金更新新闻发布会现场。专门为旧城改造设立的50亿资金由双方各出资一半，第一个投资项目——大兴火神庙李淳风购物中心，已经非常明显。

随着新住宅、新办公室和新商业的兴起，城市更新在过去两年里已经成为市场上高度关注的话题。该基金合作伙伴正专注于此。

作为中国领先的房地产私募股权基金，高河资本成立已有十年，其合伙人苏欣总是说他只专注于一件事，那就是城市更新。另一方面，从12年前的西单欢乐城到最近非常有名的Xi安欢乐城，旧城改造后购物中心的高层次运营实现了物业价值的大幅提升，这是一个经典案例。

一方擅长资本运营，深度投资和退出，希望参与商业房地产资产管理；一方擅长商业地产运营，拥有行业内的领先品牌，但“错过发展时代”后，还需要更多的资本来实现品牌扩张，合作成功实现。合作的背景是在中国万亿美元的城市更新的轨道上亿中产阶级的消费升级。

新闻发布会后，苏欣接受了乐居财经的专访，谈了自己对城市轨道更新趋势的判断，对空未来工作和消费的设想，以及高河希望在其中扮演的角色。

事实上，大兴火神庙春风是高河第一次参与区域购物中心项目。虽然十年来一直专注于城市更新，但高河以前的项目大多是写字楼，偶尔也涉及商业，以及相对简单的社区商业。商场形式复杂，竞争激烈，风险巨大。然而，高风险意味着高收入。与办公楼的稳定收入相比，成功的购物中心项目的收入是有吸引力的。

苏欣说，城市更新的实质是空的功能与消费者和城市居民的需求脱节，空不能满足新消费者的需求，所以要重新改造和升级。90后、00后和50后的消费者需求必须不同。这很容易理解。

只是到了今天，在空的城市更新升级中，在移动互联网时代，技术开始越来越多地涉及到空与人之间的关系。

苏欣打了个比方。如今，越来越多的办公时间不是在办公室座位上，而是在出租、高速列车和咖啡馆里。如果没有新的技术工具，如电话会议、视频会议或虚拟现实，办公效率就不够高，因此有必要将空与技术结合起来。

他介绍了一个创新的项目，关于灯和空:在家看书，在沙发上休息，或者去浴室洗漱。整个过程就是灯和你一起移动，并且可以互相影响。当你伸出手时，灯亮了，当你挥手时，你可以调节色温。企业家是90后。

苏欣有一种感觉，业外人士可能会对未来的城市更新产生颠覆性的影响。这些人可能没有资本背景，也没有行业经验，但他们有技能，有想法，有勇气，可能在85或90后出生。在移动互联网时代，各种跨境攻击事件层出不穷。

然而，在中国，城市更新的市场太大，即使已经深入培育了10年，无论是租赁、办公还是购物中心，它仍然只是从100年的历史开始。苏欣说，即使10年后再看，规模仍然很小。

谈到市区重建的未来，可以想见，数家拥有1000亿级市区重建资产的上市公司，就像近30家拥有1000亿级发展的上市地产企业一样。

当然，有一个障碍必须克服，那就是正式推出公开发行的立达。事实上，这件事情已经讨论了十几年，但是苏欣对这件事情还是很有信心的。

股票市场是如何发展的？在那些日子里，创始人试图轻松通过选秀，所以他找到了一个老领导。这位领导人只加了一顶帽子:中国资本市场应该解决国有企业的融资问题。

目前立达的公开发行正在等待这样一个机会。一方面，大宗房地产投资需要更好的退出机制；另一方面，除了股市和房地产投机，中国人还需要一个更稳定的投资渠道。无论是在美国还是在欧洲，公共资助的房地产投资信托基金都在发挥稳定增加人们养老金价值的作用。

高河成立于2009年，只有10年的历史。当你十年磨一剑，专注于城市更新的高度和谐时，你如何定位自己？

苏欣的回答是:做一个适度领先的城市更新实践者，积极推动城市更新论坛。因为没有人能在这条轨道上做到这一切，所以需要一个安卓系统来为各个领域的城市更新提供服务。今年是第三届市区重建论坛。苏欣透露，本次活动将由万科主办，将于今年10月20日在广州举行。

乐居金融与高河资本合伙人苏欣对话选登:

谈与欢乐城合作的共同基金:高河是第一个社区购物中心

乐居金融:高河和欢乐城的合作是如何进行的？

苏欣:在从开发到资产管理的转型过程中，一般大型开发商都需要一个有外部援助的金融合作伙伴。这个金融合作伙伴一定已经做了很长时间了，就像他们(开发人员)在某个领域一样，比如资产管理。(欢乐城)可能需要退出和投资的能力。作为高河，它也需要一些领域(如商业地产)的资产管理能力(合作伙伴)，这样双方才能适应。

那么，就像欢乐城春风的这个项目一样，最终的决策机构是基金，合作基金必须由投资委员会决定。投资委员会由双方六人组成，他们应该在产品、设计、预算等方面达成共识。

因此，换句话说，高河希望在某个细分市场找到具有深度运营能力的合作伙伴，然后他们(欢乐城)需要资本的帮助，形成从开发到资产管理的转型过程。欢乐城在购物中心的运营方面非常专业，双方可以通过沟通迅速产生信任和共识。

乐居金融:该基金的未来目标是什么？

苏欣:基金的业务方向很明确。它在北京及其周边地区。当然，短期内可能主要在北京。这是一个区域性购物中心，符合消费升级的要求。我们希望通过这个案例，让更多的人知道一些传统的购物中心可能无法满足消费者的需求，特别是百货商场的形式，这可以和李淳风合作，所以我们希望基金可以在未来一两年内进行投资。与欢乐城一起一个接一个地工作。当然，你也可以做一些办公楼，这是一个城市更新基金。

乐居金融:高河以前做更多的写字楼，但现在他涉足商业，对吗？

苏欣:事实上，我们以前做过生意。例如，与金茂，我们也有一个合资基金，在重庆的一个街区做生意。我今年应该辞职。然而，该区块的商业运作相对简单。这种区域性购物中心在春风还是第一次。

乐居金融:哪栋办公楼的回报比商业高？

苏欣:写字楼租户的运营要求更简单，可持续性更好，挑战和竞争也不那么激烈。另一方面，购物中心竞争非常激烈。因此，这两种投资策略之间存在一些差异。就收入而言，购物中心的风险很高，一般来说，回报会更高；办公楼相对稳定，回报率可能更低。当然，结果会因项目和基金而异。

谈到城市更新的趋势:我相信立达的公开发行将会出现

乐居金融:城市更新是当前行业的热门话题。现在城市更新的趋势是什么？

苏欣:我们一直在想城市更新的趋势是什么。正如我们正在梳理高河的战略，你会发现短期看起来相对容易。可以说(长期租赁)公寓是一种趋势，而联合办公是一种趋势。但是一个好的策略可以在七年或更长的时间内看到。长期趋势，如证券化。十年前我开始谈论它。riets还没有上市。这是一种趋势吗？当然，因为这是商业地产的最终财务解决方案。

乐居金融:你仍然相信立达的公开发行最终会出来吗？

苏欣:商业地产的核心必须是控股。谁来拿？上市公司很难拥有一个开发商，因为它在每个表中都是有限的。因此，我们必须通过证券化使这些现金流稳定的核心资产为普通百姓所用，让普通百姓能够分享城市的红利。同时，它可以解决中国的一个现实问题。普通人能用他们的钱投资什么？除了炒股和炒房。普通人投资的目的是解决养老问题。他们需要稳定和长期的现金流，不追求高回报，不投机。不仅在中国，在美国也是如此。许多人购买房地产投资信托基金是为了追求稳定和长期的回报。

乐居金融:中国公开提供立达需要多长时间？

苏欣:我不知道它什么时候会出现。我给你举个例子。我读了一本名为《你是大师》的书，它讲述了中国的资本市场，也就是a股市场是如何形成的。

当时高西庆有一批人想用美国模式在中国搞资本市场，但是一个、两个、三个方案都搞不成了。后来，他找到一位老领导，问他为什么不批准。这位领导翻了第一页，说要加一顶帽子:中国的资本市场是要解决国有企业的融资问题...换句话说，中国的许多资本问题需要在相关方面加以考虑。

但至少我看到了一个机会，那就是，首先，市区重建绝对不是房地产。它有一个非常复杂和长期的服务链。这对美国和欧洲的城市发展和解决就业问题同样有价值。

然后，普通人不能投机房地产，他们需要一个新的投资渠道...只要有这样一个政治机会，它可能会突然像一个科技板块一样出现。

谈发展与城市更新:未来将有1000亿级上市公司

乐居金融:如何理解城市更新

苏欣:一个城市的建筑会老化，更重要的是它的功能。它的空功能将与消费者和城市居民的需求脱节。

90后、00后和50后的消费者需求必须不同。城市更新的本质是重建和升级的过程，因为它不能满足新消费者的需求。

乐居金融:你认为开发商进行的旧城改造怎么样？他们需要你的经济支持吗？

苏欣:如果城市更新是它的主战场(他们需要它)。不是主战场，城市更新只是一个棋子，一个实验，一个观察，它们可能就足够了。我们看不到一家上市公司通过上市股本持有大量资产。因为上市公司需要高净资产收益率。高周转率公司的净资产收益率很高。

如果这个城市有一个退出机制，以更新其他人的资产管理的形式，它将高于你只持有股权的净资产收益率，你的股价不会上涨。

乐居金融:你如何比较房地产开发和城市更新的轨迹？

苏欣:开发市场和城市更新市场是两条不同的赛道。发展市场的规模将持续一段时间，但空的增长不会太大，这不仅是因为政策，也是因为消费需求。城市更新是持续不断的。未来将有1000亿元资产管理的上市公司。

如果我们比较计算机个人电脑时代和移动互联网时代的企业，反应是不同的，结果也不同。

有些回复很好，比如新浪，它有一个微博；有些可能会丢失。然而，一些企业可能在三年前没有听说过，比如今天的头条。不同的轨道，当你转移轨道，你有优点和缺点。这个新成立的小企业刚刚起步，但它缺乏资源和资本，所以这取决于谁在这条道路上看得更清楚，谁更有决心继续前进。

关于城市更新和发展:技术参与空可能是正常状态

乐居金融:请谈谈城市更新论坛。

苏欣:为什么城市更新论坛第一年不是由一两个企业发起，而是由58个机构和企业发起？其中一些从事经营、资本和开发。

每个人都知道这条轨道很大，但是没有人能把这些东西串在一起。一些可以用作公寓，一些作为购物中心，一些作为办公楼。你可能在某些方面有优势，但不可能将它们结合在一起。因此，城市更新论坛希望制造一个“安卓系统”。在这个平台(系统)上，每个人都很小，包括万科。

我们每个人都需要有这样的共识，最终我们面临的是消费和消费者的升级，以满足他们不断变化的需求。因此，高和的作用也比较明确。首先，我们是一个可以称得上适度领先的实践者，因为十年来我们什么都没做(城市更新)；第二，我们希望积极推动市区重建论坛。今年是第三届，由万科发起，10月20日在广州举行。

乐居金融:你看过关于城市更新的有趣内容吗？

苏欣:我见过一个孩子。90后，他从未在房地产行业工作过。他在伦敦获得了产品设计硕士学位，然后带着一个团队回来，花了两年时间制作了一盏灯。这种灯的特点是，当你在家看书，在沙发上休息，或者去浴室洗漱时，灯会随着你移动，并能与你互动。例如，当我伸手时，灯亮了，当我按响手指时，灯灭了。我也可以调节色温，比如，听音乐的时候，调低一点。

我问它值多少钱。他说他现在卖10000元，只要将来能卖10000多台，他就卖3000元。我说为什么它这么便宜，它是球形灯技术和滑轨。他是对的。最便宜的智能手机大概是1000元，它的所有功能和苹果的没有太大区别。里面有摄像头、录音和传感器。这些技术已经成熟，但是还没有人将它们应用到空房间。

现在，以开放的思维进行城市更新，我们必须注重技术。过去在空工作的人不关心技术，因为以前的技术还不成熟，与空的互动给你的经验更少。

在未来，科技参与空.可能是一种正常状态例如，目前，我们50%的办公时间不在座位上，可能在出租车、高铁和咖啡馆里。如果没有新的技术工具，如电话会议、视频会议或虚拟现实，你的办公效率就不够高。因此，有必要将空与技术结合起来。