台湾房地产税的样本分析

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开征房产税的时间和方式，以及房产税对增加地方财政收入和调节房价的作用，是我国税制改革一个阶段以来的热门话题。笔者最近赴台交流考察了海峡两岸的税收法律制度，深切感受到台湾的房地产税收征管经验为我们提供了一个可供借鉴的样本。

台湾没有特别的房地产税或财产税。与房地产相关的主要税种是房产税、地价税和土地增值税。这与mainland China的税制基本相似，只是名称略有不同。此外，目前mainland China的财产税、土地使用税和土地增值税只对商业地产征收，而台湾则对所有房屋征收。

台湾的房产税始于1968年，是在房屋所有权过程中征收的一种税。其征税对象是地上建筑物和附属物，纳税人是房屋的所有人或实际管理人。无论是自住房还是商品房，每年都要缴纳，没有门槛，也没有免税额。住宅税率为房屋申报价值的1.2%-2%(实际税率由各市、县在此范围内确定)，非住宅(商业用途)税率为3%-5%，非商业用房如私立医院和人民团体税率为1.5%-2.5%。房屋公告价值相当于内地政府的最低指导价，由市、县房地产评估委员会每三年确定一次，并向社会公布。

土地占用税属于“土地占用税”，每年根据申报的土地价格向土地所有者征收。土地申报价格不得低于政府公布价格的80%，由市、县土地价格评估委员会公布价格。与房产税不同，土地税是根据土地价格征收的超额累进税率，基本税率为10%。最高税率是55%。然而，自用住宅用地的税率为2%。。

土地增值税是根据土地价格上涨而征收的“土地改良”税，在土地转让时征收。土地增值税也适用过高的累进税率，这与mainland China的情况相似。但是，有一个例外:如果自用土地在大都市地区不超过3英亩，在非大都市地区不超过7英亩，将按土地价格上涨的10%征收，而且不会过度累进。

房地产税是台湾地方政府的主要收入来源。以台北市为例，2012年，台北市地方税收为621.9亿元，地价税贡献206.7亿元，约占三分之一，为主要税源；土地增值税是164亿倍；房产税118.6亿元；三税合计占地方税收的78.8%。可以说，房产税是台湾真正的地方税。这与大陆有着根本的不同。mainland China地方政府的主要收入来自营业税、增值税和个人所得税，财产税、土地使用税和土地增值税只占很小的比例。

从2008年到2014年，台湾的平均房价上涨了48%，台北上涨了50%以上，高雄上涨了一倍以上。为了“抑制”房价，台湾地方政府多次打着“房产税”的旗号，采取了两项主要措施:第一，从2011年6月起，一种被当地人称为“奢侈品税”的“特殊商品和服务税”，相当于大陆的消费税，以打击短期的“房地产投机”。奢侈税规定，对于非自用房屋和土地，一至两年内的转让按实际价格的10%征税，一年内的转让按实际价格的15%征税；第二，从2014年6月开始，将提高非自住住房(包括出租和/或きだよ0/home)的税率，非自住住房的最低税率将从住房现值的1.2%提高到1.5%，上限将从2%提高到3.6%，以打击投资导向的“囤积”。

尽管台湾“控制房价”的新举措被业内人士视为颇具针对性，但效果非常有限。2011年奢侈税实施之初，房屋交易量确实大幅下降，台北、高雄等大城市的房价也短暂下跌。然而，在一年内，住房价格显示出V形反弹。特别是在两年政策期后，交易量和房价都有所上升。业内人士普遍认为，从税制角度来看，台湾“控制房价”效果不佳的原因可以归纳为三点:一是税基被严重低估。虽然台湾的税率似乎与世界相当(美国为1.14%)，但房屋税和地价税的计税基础是房屋和土地的申报价值。考虑到人民的承受能力，政府批准的住房和土地的申报价值往往只有市场价格的20%至30%。因此，每年需要缴纳的房产税和地价税实际上只占房屋市场价值的0.4%左右。如此低的实际税率对投资购买者几乎没有影响；第二，由于选票政治的需要，虽然房产税的税率为1.2%至2%，但“增税”政策普遍没有落实到位，市县政府基本上实行最低税率。迄今为止，只有台北、高雄等大城市对2011年征收的奢侈品税做出了回应，而大多数市县尚未实施。第三，房产税是单一税率，不是累进税率。不管一个家庭拥有多少套房，所有房子的税率都是1.2%。台湾财政部曾多次提议对拥有两套以上住房的人征收更高的房产税，这被称为“囤积税”，但最终所有人都死了。为了赢得更多的选票，台湾各级政府将增税视为一种危险的方式。

台湾开征房地产税的经验告诉我们，将房地产税作为地方政府稳定的财政收入来源确实是可靠的。然而，如果我们想依靠房地产税来控制过度上涨的房价，除了住房供应，货币发行，人口变化等。除了这些因素，税收制度本身需要满足三个条件:第一，税率不能太低。考虑到人民的承受能力，我们可以给自住住房适当的免税或免税面积；二是对拥有多套住房实行累进税率；第三，应准确评估当前的住房价格，税基不应过低。

(作者是经济学博士和宏观金融评论员)