降息周期个人房贷调查：首套房利率可达八二折

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在连续六次降息后，抵押贷款市场显示出明显的松动迹象。从货币投资角度看，截至第三季度末，个人住房贷款同比增长20.9%。在利率方面，优惠利率明显高于去年，获得10%折扣的可能性很高。

此前，市场普遍预期，异地购房政策将得到实质性实施。据《经济信息日报》记者介绍，各地贷款的政府间协调仍面临困难。

央行:抵押贷款利率创下五年新低

日前，央行发布的2015年第三季度金融机构贷款投资统计报告显示，截至9月底，个人购房贷款余额为13.45万亿元，同比增长20.9%，增速比上季度末高3.1个百分点，比各类贷款高5.5个百分点；前三季度，增长1.92万亿元，同比增长5961亿元。//

与此同时，央行在第三季度货币政策执行报告中指出，“个人住房抵押贷款利率已连续四个季度下降。目前，整个贷款和个人抵押贷款的实际利率处于五年来的最低水平，连续六次降息效果显著。房地产信贷促进住房消费的方向越来越明确，其好处是可持续的。居民自谋职业和改善住房的需求将继续得到支持。"

自去年以来，降息的渠道已经完全打开。自2014年11月底以来，经过六次降息，100万笔抵押贷款的20年期减息可达22.57万元。与此同时，自2014年9月30日，央行和银监会联合发布《关于进一步完善住房金融服务的通知》，并对首套房实施“贷款认可但无住房认可”以来，需求改善的释放效应正在逐步发酵。

根据荣360机构的调查数据，以北京为例，浦东发展和兴业银行目前有10%的折扣；中国银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、中国光大银行、中国招商银行、华夏银行和北京银行享受18%的折扣；在大型国有银行中，中国农业银行更优惠，有15%的折扣。广发银行和北京农村商业银行享受同样的折扣；汇丰是最“划算”的，12%的折扣，这几乎是近年来的最低值。第二套房利率方面，除平安银行、杭州银行、民生银行外，其余27家银行的利率均较基准利率上调10%；有23家银行首付50%，4家银行首付60%。

从实际角度看，《经济信息日报》记者了解到，第一套房10%的利率可以适用到更高的程度，而低于10%的利率还需要更高的资格条件。

然而，在二、三线城市，对于一些新楼盘来说，一套房10%的利率仍然难以实现，15%的折扣是主流。“银行面临着利差收窄的利润压力，而抵押贷款是长期贷款。由于这些城市的房屋总价格不高，且单笔贷款金额不大，因此空浮动房源有限。”中国中部一家国有银行的客户经理坦率地表示。

二手房以评估价格为准，这就产生了“高首付”

据了解，在一线城市，住房交换需求的增加刺激了二手房交易，一些获得购房资格的城市青年成为许多小型二手房的“接班人”。

今年9月30日，央行和银监会联合下发文件，宣布“城市首套商业贷款最低首付比例将下调至25%”，这意味着北京、上海、广州、深圳和三亚仍将实行首套30%的首付比例。

值得一提的是，在二手房交易中，30%的首付比例通常是根据房屋评估值来确定的。以北京为例，北京东四环附近房屋的评估值通常是房屋售价的85%，这意味着如果你在五年内购买一套独特价值约为300万元的二手房，评估值约为255万元，贷款率为70%。据此，预计最高贷款金额为178.5万元，即首付款实际应准备121.5万元。加上契税和代理费，前期费用约为130万元。如果二手房不是5年内唯一的房子，它还将支付房屋原始成本和评估价格之间差额的20%的税。

这样，二手房销售中30%甚至25%的首付比例对购房者来说并不是一个突出的“减压”优势。此外，二手房交易市场没有统一的中介费定价标准，最高可达2.7%，最低可达0.5%，服务质量也参差不齐。

根据北京市住房和城乡建设委员会的统计，截至10月28日，北京网上签约的二手房数量为6617套，同比下降14.1%，同比下降25.6%。根据近期日均网上签约的增长趋势，预计10月份的网上签约与9月份基本持平。

场外公积金贷款仍难以到位

2014年10月，住房和城乡建设部、财政部和中央银行联合下发文件，要求各地实现住房公积金异地存款互认划转，异地贷款业务推进。近日，住房和城乡建设部、财政部、中央银行联合下发了《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，明确表示各地住房公积金贷款将从10月8日起全面实施。

但是，《经济参考报》记者了解到，不同城市的公积金贷款没有详细的规定，政策的落实还很遥远。

有业内分析人士认为，异地实施公积金贷款可以提高公积金的使用效率，释放闲置的公积金，可以极大地促进一些二、三线、四线城市解决目前库存高的问题，但在本地实施仍然困难。

从技术角度来看，过去地方公积金关闭时间较长，各自的数据库建立和审批流程信息化有很大不同。很难在短时间内实现信息的快速沟通和协调；从需求的角度来看，目前大城市公积金的使用率很高，集合基金实际上几乎已经使用。对于公积金利用率相对较低的三、四线城市，由于流动人口少、居民收入水平低、购房投资风险上升，很难看到更多的外溢投资需求。

在访问期间，部分置业人士亦表示，他们会考虑在政策生效后，在早期阶段使用商业贷款，并把贷款转为公积金。然而，据《经济信息日报》记者称，这种预期是不可行的。“商业贷款转为公积金贷款仅限于本市缴存的公积金。即使非现场公积金政策在未来下降，非现场公积金贷款也不能取代非现场商业贷款。”一位来自中国中部二线城市公积金贷款中心的人告诉《经济信息日报》。