“地王”频现一线城市 商品房豪宅化

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12月28日，北京土地市场迎来了2015年的最后一次拍卖，位于顺义区仁和镇的一处住宅用地被首开地产中标。这把锤子落下，宣布2015年北京土地市场正式关闭。据统计，今年北京土地出让金达到2032亿元，再创历史新高。

如此高的土地出让金与土地稀缺有关，尤其是今年北京的宅基地供应。据雅豪机构统计，2015年，北京共出售土地109处，比去年减少32处；出让地块总建设用地面积706.8万平方米，规划建设用地面积1511.5万平方米，同比分别减少25%和9%。这种土地流转也创造了过去八年的新低。

今年，北京总共售出了50套住宅。从建筑面积和转让价格来看，除去分摊部分后，50户家庭中，纯商品房的实际楼层价格在10000元/平方米以下的只有9户，楼层价格在10000-30000元/平方米之间。有15个案例，实际底价超过3万元/平方米，占52%，有26个案例。

以丰台市为例，2015年丰台区将进入一个供不应求的热区，地价也将呈现快速上涨趋势。10月20日，葛洲坝房地产(报价600068，已购买)以49.5亿元的价格获得了丰台区胡阿祥贾凡村的土地、3.1万平方米的公租房和6.18万平方米的农民“安置房”。根据该机构的计算，该地块的折算底价超过了7万元/平方米，这为同一地区的石榴村地块创造了“单价王”的新标准。据估计，未来建成的住宅价格将在15万元/平方米左右。

随着地价的上涨，商品房的价格必然会上涨，一系列的“地王”必然会“生产”出一系列的豪宅。中原地产早在今年上半年就预测，今年北京2000万元以上的豪宅供应量将超过2000套，预计未来一年将有22个20万元/平方米以上的项目。当时，东三环农业展览馆王迪项目的最高价格为19.2万元/平方米。

不仅在北京，在地价高的上海和深圳，都有豪宅的趋势。例如，上海外滩某项目中的“王楼”的产品价格为38万元/平方米，创下了上海豪宅的新纪录。深圳蛇口自由贸易区招商局海运世界双封最高开盘价也超过20万元/平方米，总价超过1亿元。

那么豪宅今年卖得怎么样？北京北五环地区一个高端项目的营销总监向记者表达了自己的感受:“2015年豪宅太多，营销人员的生活并不好。”她说，在业内所谓的北京豪宅第一年，北京许多豪宅项目的价值都非常高。尽管有互联网和金融界的支持，但“尖顶”上的顾客并不多。面对供应增加带来的激烈竞争，北京的豪宅项目或多或少受到了挑战。

2015年即将结束。2016年一线城市高端住宅市场的前景如何？压力会低于还是高于今年？对此，雅豪市场部主任郭毅最近向记者分析说，2016年奢侈品遍地开花已成定局，高端市场不可避免地会面临供过于求的现象。对于住宅企业来说，有必要在不成熟的豪华住宅区建造奢侈品。支付额外费用以升级周围的配套设施；即使在已有大厦基础的地区，由于征地成本明显高于周边项目，即使建设高质量的项目，支出巨大，但由于成本制约，其竞争力也不可避免地存在一些不足。因此，她认为，尽管2016年各地的豪宅“看起来很美”，但这将是房地产企业面临严峻考验的一年。

“如果产品制作精良，质量到位，销量自然会上升。就营销而言，销售一个项目并不难，但需要看前提。如果价格高，就更难卖了。”一家香港上市房地产公司的北京地区公司副总经理日前在北京出席论坛时表示。