央媒：2016年楼市刺激政策出台是大概率事件

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2015年，房地产市场加速分化，北京等一线城市供不应求，房价继续引领增长。一些二线、三线和四线城市市场复苏缓慢，销售严重滞销。在开发企业之间，利润率普遍降低，大型住宅企业的集中度进一步提高；中小型住房企业已经剥离了他们的房地产业务，以规划转型。行业分析师认为，在2016年房地产市场“去库存化”的基调下，政策将趋于宽松；化解产能、刺激需求的刺激政策很有可能出台，房价也可能普遍上涨。

不同城市的供求情况大不相同

费霞是中国中部一个地级市的房地产销售员。因为他位于一个四线城市，他的项目严重积压。为了开发更多的客户，他每天打电话的次数增加到以前的三倍。“但对方的反应更多的是立即挂断电话，有时甚至会被骂。”

“你现在看到的是一个现有的房子，你可以得到房子后支付三天的钱。”本月接待第二位客户后，他告诉记者，“现在的房地产销售市场就像天气一样，没有任何温暖。很多同事都去了省城，那里的市场相对较好。”

沙菲所描述的情况是他所居住的三、四线小城市的普遍现象，也是今年房地产市场疲软的一个缩影。当地负责人在接受《经济信息日报》记者采访时表示，今年出售的土地也大幅减少，有几块土地被低价出售。“在土地财政最高之前，它可以占到财政总收入的60%以上。”

作为一个三、四线城市，河北省廊坊市靠近北京，受京津冀一体化政策的推动，当地房地产市场已经开始向北京靠拢，那里的房价在全国处于领先地位。

今年5月，陈晨看中了廊坊市燕郊镇一套单价8000元的二手房。回到辽宁老家和父母商量了一个星期后，这套房子的单价涨到了12000元。不仅如此，当地房价也在短时间内上涨。像陈晨这样已经付了定金的早期认购客户，已经被中介公司大量挤垮，当地的房地产中介愿意向他支付双倍的违约金，以提高价格。最后，陈晨做出了妥协，在总价增加了近40万元后买下了这栋房子。

受陈晨的影响，他的一位女同事汤米也看中了河北省几个县级市的房地产市场的升值潜力，在首付5万元后，在廊坊市固安县认购了一个期房项目。汤米告诉记者，合同签订后一个月，房地产的平均售价已经上涨了1000元，甚至超过了中国大多数三、四线城市一年内的涨幅。

根据中国房地产城市化联盟对2016年市场的预测，未来一、二、三、四线城市的房价将普遍且有差异地上涨；具体表现为:一线领先上升，二线普遍上升，三线和四线企稳或回升，部分城市仍在下跌；另一方面，城市分化、板块分化和房地产分化将继续。

促进需求的政策预计将继续增加

供求关系决定了该地区的房地产市场是“买方市场”还是“卖方市场”。最近，通海咨询发布的《35个大中城市商品房投资价值》报告显示，未来三年，重点监控的35个城市中有80%以上处于供大于求的阶段，“去库存”压力明显。

中华全国房地产商会常务理事任志强指出，目前还很难确定。以2亿平方米左右的商业地产库存为例，每月消化3000万平方米就可以减少库存，这个难度是可以想象的。

清华大学教授蒋易在接受《经济信息日报》采访时表示，房地产行业正面临严重的产能过剩问题。同时，在房地产业衰退的影响下，建材行业出现了过剩的局面。

针对国内房地产市场的大规模库存过剩，中国指数研究院分析，在经济下行和库存压力大的情况下，今年以来，政府更加重视房地产在促进消费和刺激投资中的重要作用。该政策的重点是挖掘房地产的消费潜力，鼓励需求进入市场，然后恢复和推动投资信心。

中国科学院表示，在中央政府提出化解房地产存量、促进房地产业可持续发展的背景下，该政策仍将在短期内刺激住房需求，并继续放松货币信贷和财税政策，抵押贷款利息抵税的可能性很大。从长远来看，三线和四线高库存地区的去库存化仍取决于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化的机遇，推动多项措施发展产业，吸引人口流入，确保就业，进而刺激房地产需求。

克里认为，2016年，政府将加快三、四线城市的去库存化，并通过新城镇化等各种政策恢复房地产市场的信心。然而，农民在城市买房和租房的需求正是他们所需要的产品。在这种情况下，他们需要的产品比例的增加应该是一个高概率事件。

房地产行业内部洗牌加速调整

中国房地产评估中心副主任回在接受《经济参考报》采访时表示，近年来，由于监管和经济低迷等因素，许多非房地产企业涉足房地产，发展形势不容乐观。一些企业甚至已经将主营业务受损，从而逐渐剥离房地产业务。此外，由于近年来管理不善，一些主要从事房地产的企业也纷纷退出房地产业务，转向新的业务方向。

事实上，近年来，许多上市房地产企业都改变了名称，以改变他们的投资方向，尤其是今年。具体来说，2015年有10多家房地产企业更名，其中国兴地产更名为财新发展(报价00838，买入)，翼城控股先后更名为翼城投资和HNA投资(报价00616，买入)，之后进入金融资本类别。华业地产更名为华业资本(报价600240，购买)，云升实业更名为云升医疗(报价600767，购买)，进入医疗卫生行业。同时，莱茵地产更名为莱茵体育(报价000558，购买)，方兴地产更名为中国金茂。

对此，表示，更名是非常谨慎的。现阶段，更名意味着企业的发展方向正在转型或扩张。

在业内人士看来，住房企业加速去房地产化的主要原因是利润急剧下降。根据风能信息最近的统计，神湾一级产业142家房地产企业第三季度的毛利率和净利润分别为28.4%和9.66%，分别比2014年同期的32.92%和11.31%下降了4.52个百分点和1.65个百分点。在142家房地产企业中，67家净利润下降，占47%。在净利润下降的企业中，多达28家企业的净利润下降了100%以上。

任志强说，“住房企业的核心盈利能力下降，财务风险加剧，融资困难增加，高库存难以消除。这些迹象表明，房地产不再具备过去的高增长能力。”他认为，在长期去库存化的压力下，7%至8%的利润率将成为未来房地产行业的常态。

"中国整个房地产市场已经进入深度调整."史圣神州房地产投资基金董事长张明庚最近在银辉长富主办的2015年金融领袖峰会论坛上表示，房地产行业正面临利润无法弥补资本成本的困境。在这种背景下，自有资金将逐渐被侵蚀。因此，一些中小房企选择退出。

据张明庚介绍，在未来三至五年的深度调整中，百强房地产企业的集中度将达到近一半的市场份额。

河南建业集团董事长胡葆森最近表示，开发商只有三年的时间来洗牌。他认为，作为资本密集型产业，房地产业的资本流动将决定企业的未来。因此，在未来两到三年内，中国每年启动新项目的开发商数量可能会减少到1万个以下，甚至5000个。