长实地产的李泽钜时代：谨慎更胜李嘉诚？

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据香港媒体9月21日报道，截至9月中旬，长江地产(01113.hk)在香港的总销售额已超过250亿港元，共售出3100多户，提前实现年度目标，预计将超过去年的年度业绩。

长江地产执行董事赵国雄表示，今年250亿港元的销售目标已经实现，目前无意提高年度销售目标。

长江地产今年在香港推出了一系列新项目，包括智联天、应均二期和月木，这些项目已经清算，售出2736套，三个项目的现金总额接近195亿港元。

在忙于套现的同时，长实地产没有购买土地的行动或计划。

重组后忙着兑现

8月25日下午，长江实业提交了长河区资产重组以来的第一份中期报告。据HKEx披露，今年上半年公司净利润增长22%，达到68.9亿港元。在业绩报告中，李嘉诚似乎对自己的表现并不特别满意。他“预计下半年整体表现好于上半年”，两地楼市将保持稳定，但长期发展方向将继续以住房政策为主。

然而，从长实地产的半年度报告中可以看出，该公司似乎害怕市场。在李嘉诚的《展望未来》专栏中，有两次提到“如果没有不可预见的重大不利发展”，公司的业绩可以保持稳定。重组后的长实地产发生了什么事，让公司看起来很担心可能发生的“黑天鹅事件”？

一位最初分析长江实业和和记黄埔的分析师告诉《中国商报》，由于该公司认为长江实业和记黄埔(00001.hk)的分析价值不如长实地产，他被派去分析长实地产。自6月3日长实地产上市以来，关于长实地产的分析性报道和新闻层出不穷。

盛丰金融资产管理部分析师冯宏远告诉记者，房地产一直是一个可以获得更高估值的行业。过去，长江实业拥有广泛的产业。长江实业作为一家大型综合性企业，其估值存在一定程度的折让。然而，重组后，长江实业和和记黄埔的房地产业务将合并在一起，这将使公司获得更好的估值。

然而，就在香港股市非常低迷的时候，李嘉诚的房地产业却没有得到市场的认可。9月22日，长江地产的收盘价为58.95港元。与70港元的上市价格相比，该公司的股价在两个月内下跌了25.4%。

尽管今年上半年常实地产在香港有几个大规模的销售项目，但其上半年的房地产销售收入同比下降了18.5%。

然而，今年上半年，在一个月内销售完大型房地产“蓝天”之后，常石地产的新房产销售计划在下半年开始，而每次常石地产推出新的房产，都会引起疯狂的抢购。

同时，长实地产今年的豪宅销售也不错。8月初推出的维多利亚港星光海岸已售出100多个家庭，并兑现近26亿港元。作为红磡最贵的一栋房子，维多利亚港星光海岸的折扣价在每平方英尺19，000港元至35，500港元之间，比同一地区的价格高30%左右，但看房的买家都非常多。长江实业董事郭表示，在购房热潮中，出现了一批内地“土豪”，其中内地客户占总数的10%以上，30%的购房客户是投资者。

尽管今年早些时候常实地产的销售业绩达到了标准，但其推进步伐并未放缓。据悉，长江地产的马头角君白和元朗时州项目分别专注于大型单位和寄宿家庭。开发商早些时候表示，这两个预售项目将在获批后立即推出，其中宇宙的销售收入预计将达到数十亿港元，君宝的销售收入预计也将达到70亿至80亿港元。

当上述两项预售未获批准时，长江地产继续在红磡推出维多利亚港新港。本周，该项目将推出市场价值约25亿港元的新产品，并继续兑现。

少占土地

在高速出售该建筑的同时，长实地产很少收回土地。8月7日，香港特区政府推出位于元朗牛潭尾新滩路的住宅用地。据香港媒体报道，常实地产被当场看到。该住宅区占地面积约94，000平方英尺(约8，736平方米)，最大建筑面积为45，000平方英尺(约4，182平方米)，市场估价约为2.7亿至4亿英镑

然而，这次竞标实际上是常石今年以来第一次获得这块土地，更不用说它是否成功了。在过去的三年中，常氏只成功地在深水海坛街赢得了一块土地，这与常氏之前的土地收购相距甚远。

李嘉诚在今年6月出席昌河股东大会后承认，该集团最近在内地和香港的土地收购活动相对较少。然而，他表示，常氏不能购买土地，因为它超出了集团的预算，并直言不讳地计算了“面粉价格”和“面包价格”。“如果面粉比面包贵，当然不要买，要为股东的利益而努力”。李嘉诚强调，长期征地需要符合集团的预算和商业原则，如果超出预算，只能采取观望态度。

长江地产在刚刚发布的半年度报告中表示，在此期间，公司继续寻找机会购买具有发展潜力的地产和农地，部分地产和农地目前正在进行不同阶段的规划设计和相关申请。

根据长实地产的半年度报告，该公司在香港仍有70万平方米的土地储备，在内地有1380万平方米，在海外有40万平方米。

摩根大通(JP Morgan Chase)最近发布的一份报告称，长江地产开始专注于提高回报率。由于该公司在内地的地价成本较低，加上近日香港缺乏土地储备活动，维持香港业务的高毛利率是有帮助的。该行维持长江地产的“增持”评级，目标价为84港元。

长江地产进入李泽钜时代？

事实上，细心的市场参与者发现，长实地产投资风格的转变应该从李泽钜正式掌权开始。

2012年5月，李嘉诚宣布李泽钜将接管其昌河部门的资产，并获得长江实业和和记黄埔40%以上的股份，以及加拿大能源公司哈士奇35%的股份。7月22日，随着股份的正式移交，李泽钜正式接管了李嘉诚的商业王国。

李泽钜接管这个漫长的商业王国已经三年多了，嗅觉敏锐的市场人士已经闻到了不同于以往的味道。

冯宏远在接受《中国商报》采访时表示，自李泽钜开始统筹全局以来，长河区投资风格发生了明显变化。从拆分电力产业()到长江基建()在欧洲收购一系列资产，李的投资风格变得非常稳定。

冯宏远表示，李泽钜遇到项目时，回报率计算得很清楚，只有年回报率至少达到8%才会考虑，而且对低风险项目更感兴趣。如果风险相对较高，回报不稳定，就可能不予考虑。

这种风格最明显的变化是在常氏的征地策略中查阅过去的历史。在李嘉诚掌权的时代，长寿地产曾经连续赢得土地。从2010年到2012年，昌石先后购买了11块土地。然而，自2012年底以来，常氏在马鞍山获得白石镇土地后，参与了多次政府土地出让招标以及地铁和URA推出的大型项目，但大部分都未获得任何收益。

这种投资风格与李泽钜的稳健性格密切相关，而留学海外的李泽钜对内地市场并不感冒。根据长江地产向香港联交所提交的上市材料，该公司在中国的业务比重开始下降。2014年，长实地产营业额及其在合资公司物业销售中所占份额的19.2%来自内地，2013年，这一比例高达50.9%，超过了香港长实地产的比例，而和记黄埔地产在内地的相关比例从过去的65%下降至42.1%。

另一方面，长江实业计划积极拓展海外市场。根据长江房地产上半年的报告，长江房地产在海外有40万平方米的土地储备，主要在英国、新加坡和巴哈马群岛。最引人注目的项目是该公司在英国的项目，其中一个项目位于英国伦敦重要的商业区金丝雀码头附近，主要建筑面积约为42万平方米，预计将于2024年完工。据国外媒体报道，该项目投资约10亿英镑，可建设3500套住宅。

另一个英国项目是位于南剑桥富尔伯恩的一块土地，占地约6900平方米，最多可建造110栋豪华住宅。

另一方面，对于内地的资产，李和他的儿子将来可能会有出售的计划。长江地产在半年度报告中指出，集团将适时继续在内地和海外推动项目开发、销售和租赁。