张敬伟：收金揽银有难度 但楼市已脱离颓势周期

本篇文章1258字，读完约3分钟

“金九银十”是中国楼市繁荣时期的写照。今年秋季，尽管中国房地产市场的表现没有出现“金”和“银”的资本狂欢，但它也表现出不同于整个下跌周期的形式。

据《国家商报》(博客、微博)9月18日报道，在过去的四个月里，房价的月平均涨幅越来越大。客观地说，中国8月份的经济是痛苦的。股市波动、人民币汇率调整...所有这些都刺激了每个人的神经。此外，由于8月份中国贸易数据不佳，cpi与ppi存在剪刀差，由此表现出的“活通货膨胀”和“工业通货紧缩”也给货币政策的调整带来了相当大的困难。

随着上一季度的临近，稳定增长已成为主旋律。那么，稳定增长的驱动力和引擎在哪里？我认为，这取决于稳定和改善房地产市场。

在房地产市场低迷之前，它是刺激中国经济增长的主要引擎之一，但肯定存在许多问题。因此，出现了多轮中央宏观调控和地方对购买和价格的限制。此外，它还带来信贷风险、地方债务问题和房地产市场库存过剩的压力。

房地产市场刺激经济增长的副作用是系统性和结构性的。这种系统性风险和结构性矛盾一直持续到现在，三、四线城市的库存压力仍然很大。

然而，中央宏观调控、地方双限市场的刹车和去污剂的影响正在慢慢显现，房地产市场的虚拟热泡沫被挤出，到处押注房地产市场的功利惯性被消除。从去年下半年开始，中央政府开始调整房地产市场政策，宏观调控开始松动。

今年8月，首先放宽了“限额”，然后将第二套公积金按揭的首付额减至20%。从央行的五次降息和四次RRR降息到负利率时代，低迷的房地产市场逐渐恢复了活力。

从70个大中城市的房价走势来看，8月份中国楼市进入新常态。这种新常态的基本特征是:尽管城市间的线间分化的基础仍然存在，但房地产市场已经从一线城市向二三线城市转移；三、四线城市仍面临严重的库存压力；外汇市场引发全球焦虑后，房地产市场成为政策实施稳健增长的选择；本轮房地产市场的复苏不能复制上一轮的过热，也不能形成一个风险失控的泡沫。

房地产市场现在是2009年以来最宽松的时期。然而，这一周期的市场供求已经发生了质的变化，远非当年市场的“双热”局面。

在上一个周期中，中国家庭通过入不敷出提前消费了下两代人的房地产市场需求。但是现在已经没有潜力了，激活对改善住房的需求是一个长期的过程。因此，即使目前房地产市场的政策宽松而良好，房地产市场也不可能出现繁荣的买卖。

股市动荡让中小投资者认为这是一种危险的方式，负利率也让储蓄和理财产品失去了市场吸引力。从目前的投资前景来看，人们更愿意购买更多的保险和安全的房地产。8月份稳定房地产市场的信号似乎验证了这一逻辑。如果在接下来的两个月里，70个大中城市的房价继续同比上涨，那么房地产市场将推动宏观经济增长。

虽然中国房地产市场的需求已经进入缓慢增长期，但负利率市场将有助于促进房地产市场的需求。在过去的20年里，中国经历了四次负利率，每个时期的房地产市场都表现良好。

这个房地产市场周期与过去不同，但稳定增长是可以预期的。我希望我们能善用政策来促进房地产市场的稳定增长。(作者是察哈尔研究所的研究员)