万科市值加法：“母体”的自我裂变

本篇文章2234字，读完约6分钟

国家商报(博客、微博)记者白

今年，万科总裁于亮提出了万亿市值的目标，并表示希望在未来十年，除了传统的住宅地产之外，还将培育更多的新业务并实现独立，万科将建成一个拥有多个上市平台的控股集团。

然而，与目前1456亿元的市场价值相比，这个目标还很遥远。根据万科的计划，新业务将承担超过万亿市值的一半。目前，万科已经确定了五大新业务:物业服务、租赁业务、物流地产、教育产业和海外业务。此外，还有一些企业还没有想出如何做，如社区企业和养老房地产。

值得注意的是，万科的新业务仍以房地产为主，其战略相对保守。例如，即使房地产行业要拆分，它也不是互联网上的快车。不过，《全国商报》记者注意到，与以往的住宅业务相比，万科的跨境范围并不小。业内人士指出，为了在许多新业务中取得成功，万科实际上已经成为一个企业孵化器。除了为新业务提供各种资源外，这个“矩阵”还必须有足够的创新和冒险精神，这似乎与万科自王石以来稳定的专业化路线相冲突。

从这个角度来看，万科正在经历一场脱胎换骨的裂变。在确定的五大新业务中，物业服务和租赁业务将成为万科市场价值增值的第一个“+”。目前，房地产公司已经独立于房地产行业，拆分和上市的意图显而易见。租赁业务在短时间内迅速占据行业规模的第一位，并显示出成为巨头的迹象。

物业管理

成为“超级”基础建筑师

2015年8月，万科地产度过了第25个年头，第一次作为独立的商业实体出现在媒体面前，谈论收入、利润和商业模式。

“去年的收入是19.9亿元，但这还不是万科地产的全部。在万科集团上市公司的年报中，万科地产为万科地产提供物流服务的成本被抵消了，”万科地产首席执行官朱保全表示。“这部分收入是通过市场化招标获得的，所以实际上万科地产的收入是33.7亿元，净利润是3.23亿元。”

朱保全的意思很明确，万科地产不再是销售工具，或者住宅售后服务，而是一家需要谈净利润的自筹资金的公司。尽管万科管理层一再强调，目前没有房地产上市的时间表，但余良在今年的股东大会上表示，“目前正在考虑上市，研究工作正在加快进行。”

许多房地产企业都想拆分房地产行业，但与流行的o2o社区相比，万科地产的商业逻辑明显不同。朱保全说万科应该成为一名资产经理。截至8月，万科地产服务的社区住房资产总值为17，500亿元。他对万科房产价值的测试标准是，几年后，万科房产所在社区的二手房价格高于同一地区的其他房产。

根据万科提供的数据，在统计的约15万套建筑年限超过10年的房产中，万科地产服务的社区中，超过90%的二手房价格高于周边地区。

这个概念肯定会吸引买家。万科的很多营销人员告诉记者，万科地产是他们手中的营销工具之一。

此外，朱保全透露，万科的物业收款率为96%，高于行业平均水平76%。

于亮曾经说过，万科的市盈率很低，因为它没有向资本市场讲述一个富有想象力的故事。那么，上述概念真的会给资本市场的空厅带来想象吗？

如果这只是一种收取物业费用的盈利模式，那么它似乎与仲量联行和世邦魏理仕等五大银行没有什么不同。事实上，北美最大的房地产公司firstservice是五大银行之一高力国际的母公司。但是，值得注意的是，万科地产承接的很多项目都是住宅小区，利润很难与五大银行承接的商业写字楼相比。此外，在住宅领域，中海地产(而非万科地产)的房地产成本最高。

万科地产不干预流行的社区o2o，也不把社区增值收入作为主要收入项目。与社区o2o的第一股相比，万科地产的净利率只有10%左右。那么，它的副产品有什么好处呢？

与其他做社区o2o的物业公司不同，万科地产的客户是物业公司，他们将瑞服务系统嫁接到其他物业公司的项目中，贴标所有的岗位和设备，提高运营效率，降低客户运营成本，收取系统使用费，类似于优步模式。

朱保全解释说，在优步1%轻资产战略的背后，实际上99%的基础设施和交通标准都是现成的，但目前在房地产行业仍难以打造优步模式，万科地产只需要做优步之前的“修路造车”工作。

租费

金融工具让资产变轻

在今年的中国新闻发布会上，于亮反复强调“金融化和再经营”。在他看来，只要操作能力足够强，资产随时都可以被金融工具所减轻。今年上半年，万科首次公开发行房地产信托基金。

年初，友+的创始人刘洋告诉《国家商报》记者，万科的一些区域公司已经联系了自己，希望沟通和探讨合作的可能性，因为万科的大部分公寓产品以前都是批量销售的，所以决定今年出租。

目前，万科的租赁业务在不到一年的时间里形成了两条产品线，并在巨大的货源支持下迅速成为行业第一。

万科董事会秘书谭华杰表示，目前已有9家企业开业并准备开业，可提供近万套服务公寓，为行业最高水平。该业务今年正式进入扩张阶段，2017年将达到15万台，这将是业内2到10台的总和。

《国家商报》记者注意到，万科毅是万科毅和万科学校的第一品牌，主要针对城市新移民，如应届毕业生。

这不是万科第一次为大学生提供出租公寓。2006年，万科在广州建造了万辉大厦项目，该项目出租给周边的低收入农民工和应届毕业生。交付后，虽然入住率一直稳定在90%以上，但很难盈利。万科曾表示，即使不计算利息，万汇大厦也需要57年才能回归资本。

所有自持者存入的大量资金无疑是当时广州万汇城损失的主要原因。根据万科当时发布的财务数据，万辉大厦征地成本为1281万元，开发建设成本为3240万元，项目总投资为4625万元。在开发资金中，80%来自万科自有资金，20%来自银行贷款。