一线城市豪宅成交现井喷 研究称不代表楼市整体回暖

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自今年4月以来，房地产市场的销量一直在上升，自2014年初以来，豪华住宅市场已经扫清了阴霾，市场上出现了大量高价房屋。

根据上海逸居房地产研究所发布的最新一线城市豪华公寓市场研究报告，2015年前两个季度，一线城市的豪华公寓成交量飙升逾4倍，豪华公寓项目的最高均价接近20万元/平方米。

以上海为例，自“330”新政以来，上海豪宅交易量迅速增长，近三个月来交易量一直保持在50套以上。截至7月底，共有250套一手豪宅售出，几乎是过去两年的总和，销售业绩引人注目。根据上海链家研究部的数据，7月份售出了54套平均成交价超过10万元/㎡的一手豪宅，单月成交额在历史上排名第三，仅次于今年6月的91套和2009年12月的72套。

从成交量和价格来看，根据德友连锁研究部的数据，2015年7月，单价超过5万元的上海高端商品房交易面积为23.4万平方米，同比增长4.5倍；平均成交价为71018元/平方米，同比增长3.8%。

在北京，根据雅豪机构的统计，从1月到5月，北京售出了162套3000多万元的豪华住宅项目，接近去年的173套。仅在6月的第一周，就有19套单价超过6万元的豪宅签约，57套单价超过6万元的豪宅售出，创下全年新高。7月份，北京有33个项目的公寓和豪宅报价超过6万元/平方米，共售出328套，连续第二个月保持在300套以上的高水平。

其他热门城市的价格一再刷新。在房价连续八个月领先全国的深圳，前海最近曝光了一套单价为16万元/平方米的豪宅。蛇口的房地产价格是20万元/平方米，宝安的房地产开发商的价格已经达到37万元...

由于一线豪华住宅市场的交易迅速恢复，开发商对推出高端房地产项目的热情越来越高。上海复兴玉龙项目于6月在2小时内开工，其中近80%的房屋实际上已被拆除。8月中旬，该公司宣布将推出之前广受欢迎的88平米两居室和141平米两居室，并推出92平米的新一居室，从而丰富产品类型，满足不同消费群体的空房型选择。

复兴玉龙的代理人第一太平戴维斯认为，一线城市豪宅的投资价值越来越明显。自2014年11月以来，中国人民银行已四次降息，这降低了依赖银行贷款的购房者的抵押贷款成本。包括自用和投资在内的许多中国购房者都依赖抵押贷款。从今年的头几个月开始，房地产销售的趋势与银行贷款的紧张程度一致，这支持了改善购房者的需求。

业内人士认为，豪华住宅市场保持强劲的成交量有两个原因:

首先，政策保证。无论是减税或减费，还是降息后降低购买成本，对于总价较高的公寓豪宅市场来说，削减支出的效果远远大于普通住宅。此外，与股市的巨大变化和资本的转移不谋而合，公寓豪宅市场的需求也逐渐进入旺盛阶段。

第二，对欣赏的期待。由土地成本决定的未来奢侈品价格上涨也成为奢侈品消费者的一个重要原因。自今年年初以来，一线城市“土地王”的记录再次刷新。6月30日，许多城市举行了土地招标盛宴。例如，北京两次土地交易的总价值高达33.8亿元。7月15日，上海闸北区的一块地皮被金融街(报价000402，咨询)以88.15亿元的总价和27022元/平方米的底价中标，地价为50%，创下了今年上海土地总价格的新纪录。

易居研究所发布的研究报告显示，7月份10个典型城市的土地租赁收入为599亿元，同比增长7.7%，土地租赁平均交易价格保持强劲。

益居房地产研究所研究员谢金龙认为，无论是为了保值增值，还是住在家里，豪华公寓市场的受欢迎程度都将持续一段时间。

然而，一线城市豪华住宅市场的复苏并不意味着全国房地产市场的全面复苏。Cree研究中心最近发布的《中国城市房地产市场发展前景排名》报告显示，各等级城市的房地产市场存在明显的分化。易居中国首席执行官丁祖昱解释说:“一线城市已经发展了产业，能够吸引大量移民，从而形成了持续而强劲的住房需求；二三线城市的市场发展前景明显不同。例如，近年来，销售量相对较高、供需矛盾相对突出的沈阳、青岛、宁波等二线城市的房地产市场发展前景不如佛山、中山等三线城市。然而，三线城市的整体房地产市场前景黯淡，排名较低的城市大多是人口外流严重、人均可支配收入较低的城市，如乌兰察布、定西和张掖。”