万达A股上市获股东通过 新业务成房企回归突破口

本篇文章816字，读完约2分钟

国家商报(博客、微博)记者瞿

万达商业(03699，hk)去年才登陆香港证券交易所，最近宣布其回归a股的计划得到了国内股东的100%支持，h股股东的支持率高达99.8%。万达预计，通过回归a股筹集的资金总额将达到120亿元，如果完成，预计将成为近年来规模最大的a股ipo。

自去年年底a股市场经历了一轮大牛市以来，许多在香港上市的内地房地产企业一直在寻找回归a股的途径。徐汇控股最近透露，将寻求剥离上市的商业地产a股。碧桂园的地产及教育业务、恒大的矿泉水、足球等子业务也试图通过分拆实现a股上市。一时间，房企掀起了一股“回归甲”的热潮。

与港股相比，a股上市可以获得更高的估值，这自然是房地产大鳄喜欢它的原因。然而，一些分析师告诉《国家商报》，近年来，很少有房地产企业可以直接在a股上市，传统的房地产企业在a股上市时面临很大的不确定性。相对而言，像物业服务、教育这样的子业务，如果采用互联网的概念，更有可能成为房地产企业重返a股的突破口

房企掀起了一股“重返a股”热潮

万达商业高调回归a股并非孤立事件。早在今年6月，R&F地产(02777，hk)就正式披露了其回归a股的计划，并计划发行10.8亿股a股，预计募集资金不超过350亿元。R&F地产透露，该公司希望在明年上半年有一个明确的回报时间表。

目前，a股红筹股的返还制度尚未建立。与万达商业、R&F地产等在mainland China注册的h股公司相比，以恒大、碧桂园为代表的红筹公司由于注册地在海外，不具备回归a股的条件。然而，国家商报记者注意到，许多红筹房地产公司也试图通过分拆子业务上市，以实现a股的曲线回报。

继年初提出分拆酒店业务后，碧桂园宣布计划将物业服务及教育业务分拆为a股。恒大地产还将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分别在新三板上市，时机成熟时，将会转到板上市。徐汇控股日前还透露，希望分拆商业地产平台，在a股上市，完成a+h双平台的建立，但目前还没有具体的时间表。

广东证券投资银行董事黄立冲告诉记者，虽然a股经历了大幅下跌，但上证综指的市盈率仍高达16倍，远高于恒生指数的9倍。a股房地产公司的市盈率基本在10倍以上，而港股的市盈率只有4-5倍。对于资本密集型的房地产企业来说，在估值较高的a股市场上市不仅可以获得可观的融资，还可以获得较高的股权溢价。

碧桂园首席财务官吴建斌也承认，虽然公司的物业及教育业务不排除在港分拆上市，但由于a股上市可以为母公司获得更高的估值和最大化的价值，首选仍然是a股。

新业务有望成为突破

虽然内资股急于“回归a股”，但由于a股ipo暂停，以及近年来很少有房地产企业能够通过ipo直接登陆a股，即使未来重启ipo，能否如愿回归仍不得而知。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师朱一鸣告诉记者，虽然内地对房地产融资的限制已经放开，但更多体现在债务融资的放开上，比如国内债券市场对红筹房地产公司的融资。然而，在ipo领域，在过去一年左右的时间里，除了格陵兰岛等少数可以借壳上市a股的国有企业外，没有其他房地产企业成功上市a股。

以R&F地产为例，公司计划募集a股资金投资北京R&F新城、天津R&F新城、上海虹桥项目和梅州R&F市。“此外，虽然明年a股ipo肯定会重启，但截至7月初，仍有600多家企业在排队。在经济转型的背景下，新兴工业企业将获得更多的上市机会，而传统房地产企业最终将面临巨大的不确定性。”黄立冲说。

对于业务量巨大、业务丰富的大型房地产企业来说，将成熟的子业务板块拆分为a股可能是一种更好的方式。黄立冲认为，社区o2o、教育和足球等产业都是新兴产业或政府鼓励的产业。虽然这些业务的盈利能力不高，甚至在现阶段处于亏损状态，但投资者对其前景会更加乐观，管理部门会给予更多的支持。一旦时机成熟，房地产企业的这些子业务更有可能登陆a股市场。