中小户型供大于求 南京取消户型限制

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国家商报(博客、微博)记者查道坤

经过一年半的实施，南京(房地产)宣布取消公寓类型限制的90/50政策。

8月21日，南京市规划局发文称，根据今年国土资源部、住房和城乡建设部发布的《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》，南京市相应调整了商品住房供应比例政策。今后，新转让的住宅用地将不再限制住宅的比例。已转让的在建商品房，允许在不改变土地使用性质、容积率等必要规划条件的情况下，适当调整比例。

至此，90/50政策正式退出南京房地产市场。房地产专家张建初在接受《全国商报》采访时表示，由于90/50政策的影响，南京楼市的中小户型供过于求，在这种背景下取消是顺应市场的行为。

公寓类型限制已取消

为了限制房价和地价的上涨，去年2月21日，南京市国土资源局出台了一项规定:建筑面积小于90平方米的新建商品房比例必须达到开发建设总面积的50%以上，并正式颁布了90/50政策。

然而，在实施了一年半之后，新政被宣布取消。8月21日，南京市规划局宣布，新出售的住宅用地将不再限制居住单位的比例，这意味着已经实施了一年半的90/50政策正式失效。

据南京市规划局介绍，南京市相应调整了商品房供应比例政策。今后，新转让的住宅用地将不再限制住宅的比例。已转让的在建商品房，允许在不改变土地使用性质、容积率等必要规划条件的情况下，适当调整比例。

事实上，今年7月29日，在南京市国土资源局公布的7块土地中，有3块住宅用地没有提到90/50的强制性要求。当时，业内人士表示，这项政策将被取消。

据《国家商报》记者从南京市国土部门获得的数据显示，90/50政策出台后，南京楼市成功售出72套住宅，其中66套明确要求“90/50”的公寓比例，只有5套住宅没有提及这一要求。

根据网商研究所的数据，90/50政策的出台确实对南京房地产市场的供给结构产生了重要影响。从2014年7月至今，南京90平方米以下的单位占总销量的38%，同比增长14%；然而，144平方米以上的单位仅占总销量的7.2%，同比下降近14个百分点。

中小型单位的供应超过需求

房地产业专家张建初告诉记者:“从数据来看，90/50政策出台后，90平方米以下的房屋销量大幅增加，而大型单位的销量大幅下降。但是，这一政策也在一定程度上造成了一些单价相对较高的项目。由于开发限制，一些高价征地的开发商陷入了尴尬的困境。”

关于取消90/50政策，南京市房地产促进会秘书长张辉表示，90/50政策实施一年多来，中小户型供应紧张的局面已经完全缓解，甚至出现了供过于求的风险。这项政策已经失去了市场基础，应该在很久以前进行调整。“经过调整后，将会降低新建住房对中小户型的预期，这有利于消化目前的存量和后续新推出的住房。至少今年不会出现供应短缺，对需求几乎没有影响，对开发商的好处更大。对于改善市场而言，这将有助于增加改善单元的供应，这对善于挖掘和提高市场价值的开发商是有好处的。”

情况也是如此。根据南京房地产网上的统计，今年以来，南京90平方米以下的房屋成交量已经占到了总成交量的40%左右，但2013年还不到25%。新增住房供应量的增加对那些只需购买自己住房的人来说是个好消息，但南京楼市的中小套型供应已经出现了供过于求的格局。

对此，张建初告诉《全国商报》记者，“90/50新政的目的是在一定程度上限制土地价格的上涨，但由于在此期间出售的地块必须按照这一政策执行，其结果是中小套型住房供过于求，因此取消这一政策目前也是符合市场的行为。”