专家：房地产税负担不可小觑 仅按面积征税不公平

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[点评]只按地区征收房产税是不公平的

国家经济战略研究院的研究员杨志勇

8月5日，在第十二届全国人民代表大会常务委员会公布的立法计划中，房地产税法被赫然列出，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法计划。房产税改革再次引起了社会各界的高度关注。

房地产税收立法能在不久的将来完成吗？

房产税被列入全国人大的立法议程，这很容易被解释为立法工作即将完成，房产税即将出台。这种理解是错误的。例如，《预算法》不是一部新的立法，而只是一部经过10年时间的修正案。许多法律在最终通过之前都经过了多次讨论。有些法律草案不够成熟，甚至在讨论中夭折了。房产税被列入立法议程，是党的十八届三中全会提出的加快房产税立法、适时推进改革的要求。“加快”是相对而言的，其目的在于显示房地产税收立法的紧迫性。

房产税的立法需要加快，因为它是关系到地方政府财政的一个重要问题。房地产税大多是地方税，是地方政府特别是基层政府税收的主要来源之一。2015年上半年，地方财政总体较差，部分地方税收甚至出现负增长。根据计划，“营改增”试点将在年内关闭。关闭后，新增增值税收入不能长期作为地方税收使用。

在这种情况下，为地方政府寻找税收的任务就更加紧迫了。但现在不是开征房产税的好时机。房产税立法属于制度建设的内容。在正常情况下，房产税对房地产市场的影响可以忽略不计。但是，目前房地产市场非常敏感，相关的税收调整政策容易引起市场波动。

房产税应该取代哪些税种？

本文讨论的房地产税是一种在定期(通常为一年)评估价格的基础上对所有房地产征收的税。沪渝试点房产税不是本文所讨论的房产税，其范围较窄，涉及的人群有限。

从税源的角度来看，房产税确实可以为地方政府增加很多收入。现有的商品房价格已经包含了直接对房地产征收的各种税费。只有与房地产相关的税种包括财产税、城市土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税。近年来，这五项税收提供的税收已超过税收总额的10%。这不属于营业税和企业所得税的房地产收入。

中国对房地产持有几乎不征税的观点与现实不符。例如，财产税和城市土地使用税都是在控股时征收的税。在交易环节形成的其他税收负担可以相当于每年要缴纳的房产税。未来要缴纳的房产税可以通过时间价值转换为当期税负。交易环节的超额纳税意味着持有环节的纳税不合理。因此，要对所有房地产征收房产税，就应该考虑这一因素，并尽可能地扣除现有的税收负担。

从技术角度来看，有必要解决哪些税种被房产税和收费基金所取代的问题。房产税至少应该取代上述五种税。例如，国有土地使用权转让收入名义上属于产权收入，与税收不同，但与税收一样，它构成了政府可支配的财政资源。因此，如果土地转让费继续存在，即使要征收房产税，税率也应该低于那些拥有私有土地的国家。这是中国房产税的特殊国情。我们不能因为开征房产税是国际惯例就忽视土地国有制的特殊国情。此外，与房地产相关的基础设施建设的各种配套费用应予以取代。

不应低估房地产税的负担

房地产税收用于提供地方公共服务。这就对地方治理提出了很高的要求。当地政府征税后，需要告诉当地人钱花在哪里。地方政府没有太多的国家机密，所以信息公开透明是必要的。好的一面是，加快房地产税改革的步伐可以促进地方治理的改善。

开征房产税不能不考虑许多没有购买力的中国人拥有商品房的国情。这主要是福利分房。成千上万的人买了一栋现在可能价值数千万的房子，而收入保持在每月几千元的水平。这样的人怎么能负担得起1%的房产税呢？十多年来，房地产价格一直在快速上涨。原来每平方米56000元的价格现在可能涨到89万元，而业主的工资收入长期保持不变，假设是几千元，即使业主愿意交税，他们也负担不起。

考虑到上述两种现象在全国各地都不同程度地存在，如果要减免这些人的房产税，能收到多少房产税收入？此外，只对少数人征收的房地产税在任何情况下都不能称为国际意义上的房地产税。此外，即使房产税的税率为1%或更低，税收负担也不会太轻。房地产有很大的税基。即使有换算系数，要缴纳的房产税也不会太小。与物业费相比，如何科学合理地设计房地产税收征管体系也是一个严峻的挑战。

仅按地区免税可能不能反映税收的公平性

有人建议每个人都应该有一个60平方米的免税区。然而，问题是在市场经济社会中，不同地段60平方米的价格差距太大。市中心的60平方米可能比郊区的600平方米值钱。这样，住在郊区的人反而要付更多的税。如何谈税收待遇的公平性？此外，按照这种思路，公共服务越完善的富裕地区，征收的房产税就越少，这不利于富裕地区公共服务的可持续供给。

事实上，房产税是地方公共服务的融资，而相应的地方只能是一个较小的地方。否则，某个地方公共服务的改善所带来的房地产升值对业主来说可能是一场灾难。例如，由于政府修建了新的地铁，某个地区的房地产将会增值。如果税率和征税方法与其他地区相同，那么这种土地增值可能无法弥补房地产税的损失，特别是如果土地增值不能立即实现，相反，新的房地产税将增加当地居民的负担。由此可见，北上广所考虑的人均60平方米的免税方案，可能无法适应三、四线城市和大农村住宅区的国情。

房产税不能调节贫富差距

建议用房产税来调节贫富差距。这不能不说是善意的。然而，作为一种地方税，房地产税又如何具有调节收入分配的功能呢？收入分配通常是中央政府的职能。房产税无疑意味着占有更多房产的富人要缴纳更多的税，但调节贫富差距在世界上是罕见的。一个进步的社会必须帮助中低收入人群，但这应该通过改善公共服务、提供全面的社会保障以及为中低收入人群创造更多的发展机会来解决。

房产税改革关系到国家治理和地方财政结构，直接关系到宏观经济运行。房产税改革不容忽视。从长远来看，我们可能无法摆脱被征收房产税的命运。然而，房产税改革必须谨慎，因为它关系到全局。考虑到国情，房产税的减免涉及面很广。从短期来看，它能提供的收入不一定多，但它会冒很大的风险。太冒险的尝试是不值得的。改革需要勇气，但还远远不够，专业支持的智慧更是不可或缺。改革不能被错误的观点所误导。只有方向正确，改革目标才能最终实现。